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Réduire l’ISF

Le démembrement est l’un des outils les plus efficaces de réduction de l’Impôt sur la fortune (ISF). Mais un tel allègement n’est possible que dans certains cas. De quoi s’agit-il au fond ? Comment peut-on utiliser le démembrement pour diminuer son ISF ? Éléments de réponses.

Rappel sur la notion de démembrement

Il est utile de rappeler la notion de démembrement pour expliquer en quoi cette subtilité juridique peut aider à réduire son ISF. Le terme de démembrement se rapporte à la séparation entre deux personnes de la valeur d’un bien : l’usufruit et la nue-propriété. Celle-ci désigne l’ensemble des droits relatifs à la possession du bien sans la jouissance des revenus de sa mise en valeur ; l’autre, l’usufruit, caractérise le produit obtenu de l’exploitation du bien.

Un immeuble, pour ne donner qu’un exemple, a deux propriétaires pendant toute la période d’un démembrement : le nue-propriétaire possède légalement les installations ; mais seul l’usufruitier jouit des revenus de la location du bien immobilier. Le démembrement, astucieusement appliqué, offre des possibilités de réduction de l’ISF.

Se soustraire temporairement à l’ISF

En achetant des parts de la nue-propriété d’une SCPI, on bénéfie d’une exemption concernant l’investissement dans le calcul de son ISF. Puisqu’on ne perçoit aucun paiement jusqu’à la fin de la période du démembrement, la fiscalité impute aux usufruitiers l’ISF en relation avec les revenus générés par la mise en valeur locative du bien. Tant que le démembrement est en cours, on ne paie donc pas d’ISF.

Payer l’ISF suivant une quote-part

Certaines circonstance particulières peuvent conduire à un démembrement imposé par la justice. Dans un pareil cas, l’usufruitier et le nue-propriétaire sont redevables de l’ISF selon leur quote-part de l’usufruit.

Contourner l’ISF par une donation au bénéfice d’une personne physique

On peut accorder à un tiers non assujetti à l’ISF le droit de jouir de l’usufruit et ne garder que la nue-propriété. Il est intéressant de procéder ainsi pour payer par exemple les études de ses enfants majeurs. On ne paiera donc plus d’ISF pendant que la donation dure, puisque ces donataires, les enfants majeurs, ne font plus partie de son foyer fiscal.

Donation à une personne morale

Au lieu d’une personne physique, on peut laisser la jouissance intégrale de l’usufruit à un organisme autorisé à recevoir des dons, pendant au moins trois ans, sans aucune réserve. Toute l’opération devra se conduire par un notaire et être authentifiée par un acte. Ce faisant, on bénéficie de l’exemption de l’ISF au cours de toute la durée de la donation.

Cession de la nue-propriété du bien

Au cas où l’on décide de vendre un bien en ne gardant que les droits d’usufruit, on ne paie plus l’ISF en relation avec la valeur du bien en nue-propriété. Mais cette cession ne doit pas se faire avec le seul dessein de se dérober à ses obligations fiscales. Il ne doit pas s’agir par exemple d’une vente trop avantageuse à l’endroit de son héritier ou de toute autre personne liée à celui-ci. De plus, on ne diminuera son ISF que si l’on réalise un placement fiscalement privilégié avec le produit de cette vente. Il faut donc bien analyser cette dernière option avant de la retenir comme moyen de réduction d’ISF.

Bien des possibilités s’offrent à soi pour réduire son ISF au moyen du démembrement. Mais toutes les éventualités ne conviennent pas à toutes les situations. Il est donc important de déterminer la meilleure option pour soi afin d’opérer un choix intéressant.