fiscalité

La fiscalité du démembrement

La propriété d’un bien se décompose en trois parties distinctes : l’usus (le droit d’user d’un bien), le fructus (le droit d’en percevoir les fruits) et l’abusus (le droit de disposer du bien). La répartition de la valeur d’un bien immobilier est primordiale pour les contribuables éligibles à L’ISF.

Afin de limiter sa fiscalité, le démembrement de propriété peut être envisagé. Il permet de réduire l’impact de la fiscalité en terme d’impôt sur le revenu mais aussi en terme d’ISF.

La réduction d’impôt s’effectue grâce à la déduction de différentes charges (notamment les intérêts d’emprunt) sur un investissement immobilier. Ces charges sont également déductibles de l’assiette taxable de l’ISF.

Tout bien immobilier est intégré au patrimoine et donc dans l’assiette de l’ISF à condition, toutefois, de l’utiliser. Ainsi, le nu propriétaire voit sorti de son patrimoine un bien immobilier de la sorte. Ce n’est pas le cas pour l’usufruitier. Ce dernier doit prendre en compte la valeur de son bien lors de ses déclarations fiscales, et la part prise en compte  sera fonction du périmètre de l’usufruit. S’il est total c’est la valeur du bien dans sa totalité, en revanche s’il est partiel, c’est la part de l’usufruit sur le montant du bien qui est pris en compte. Un barème légal indique les différents taux.

Tableau de fiscalité du démembrement

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Si l’usufruitier est âgé de moins de 21 ans, il intègre 90 % de la valeur du bien dans son assiette à l’ISF, et le nu propriétaire 10 %.

De fait, plus l’usufruitier est âgé plus l’allègement du montant de son patrimoine sera important. La valeur de la nue-propriété augmente en même temps que l’âge du donateur.

Le nu propriétaire n’est que peu exposé quant au fait de payer des impôts durant la période de démembrement, c’est davantage le rôle de l’usufruitier. La situation s’inverse lorsque le bien immobilier est cédé ou que la période de démembrement prend fin. Le nu propriétaire devient l’unique « propriétaire » du bien et sera donc soumis de fait à l’imposition.

 

Sommaire

Fiscalité de la succession

Fiscalité de la donation

Comment réduire son ISF

Fiscalité de l’usufruit

Fiscalité de la nue-propriété

Fiscalité du viager