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PERL, un acteur novateur dans le démembrement.

Perl novateur

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Il y a 17 ans la société PERL voyait le jour et avait pour but de démocratiser le démembrement de propriété sur les biens neufs physiques grâce l’accès aux particuliers via les réseaux de gestion de patrimoine.

Investir en démembrement est aujourd’hui une solution à part entière et convient à plusieurs types de profils d’investisseur, ayant soit une volonté de créer des intérêts d’emprunt à déduire d’autres revenus foncier via la crédit in fine ou bien simplement générer de la création de valeur dans le temps sans perc

evoir de loyer – et donc sans créer d’impôt. Parfois aussi, c’est un investissement ayant pour but de créer des compléments de revenus à terme, les petites surfaces en Ile-de-France et principalement sur Paris se portant très bien au statut LMNP permettant de collecter des revenus fonciers avec une fiscalité attractive.

Ce groupe, PERL est détenu aujourd’hui majoritairement par Nexity (à 82%) et le reste du capital social est détenu par le management. De part la structure de l’actionnariat, les constructeurs immobiliers sont malgré tout confier à diverses promoteur. À titre indicatif, Nexity représente seulement 20% des constructions de PERL.

Pour moitié, les constructions se font en Ile-de-France, mais il y en a dans toute la France et grâce à ses réseaux, PERL a vendu 100 lots de plus en 2017 qu’en 2016.

Pour ce qui ne connaissent pas le mécanisme du fonctionnement des investissements PERL, il s’agit de l’achat de la nue-propriété par une personne physique ou morale (immense majorité de personne physique tout de même) et une contre partie (un bailleur social) se porte acquéreur de l’usufruit sur une période définie à l’avance.

Sur ce principe c’est créé une SCPI qui vise à investir dans la nue-propriété des biens construis par PERL et ses concurrents.

Evidement, comme dans toutes solutions d’investissement, c’est le prix et la rentabilité associée qui détermine beaucoup de choses. Dans le cas des biens démembrés, l’attention est portée sur la clé de démembrement qui détermine le prix et la nue-propriété et de l’usufruit temporaire.

Pour permettre à ce qui le souhaite, il est possible de revendre un bien PERL et sur le même principe d’investissement. Si vous avez acheté un bien chez PERL, la société va pouvoir vendre votre bien sûr le marché secondaire qu’elle organise. Une aubaine, elle va toucher deux commissions sur un même bien. Vous pouvez également vous adresser directement à un gestionnaire de patrimoine qui se chargera de la revente pour vous.

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L’investissement en parts de SCPI démembrée: une stratégie attractive ?

L’investissement en parts de SCPI démembrée: une stratégie attractive ?

La SCPI est un placement immobilier par part. Comme tout bien immobilier, sa propriété peut être divisée entre l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier bénéficie de la jouissance du bien (ou des parts) pour une durée qui peut être connue ou viagère. A la fin du démembrement le Nu propriétaire « récupère » la pleine propriété. Dans l’immobilier physique, le démembrement existe essentiellement sous deux formes : le viager et le démembrement avec bailleur social. Dans le second cas le démembrement est d’une durée longue (généralement entre 15 et 20 ans). Un des nombreux avantages de l’investissement en SCPI démembré est le large choix de la durée du démembrement. Certaines SCPI propose quasiment toutes les durées (de 2 à 20 ans). Les durées classiques sont 5, 7 et 10 ans.

Les avantages du démembrement

Pour le nu-propriétaire, l’intérêt du démembrement est de bénéficier d’une décote sur le prix d’achat. Cette décote correspond à la somme investie par l’usufruitier (généralement une personne morale qui peut « amortir » les loyers). Comme le rendement des SCPI est élevé, les usufruitiers peuvent investir une somme importante en restant rentable. La répartition entre la somme versée par l’usufruitier et celle versée par le nu-propriétaire s’appelle la clé de répartition. La clé de démembrement dépend de la rentabilité de chaque SCPI. Sur 5 ans la clé de répartition est en moyenne de 80 % pour le nu-propriétaire et de 20 % pour l’usufruitier ; sur 10 ans elle est de 65 % pour le nu-propriétaire et 35 % pour l’usufruitier. Cela signifie que si vous investissez en démembrement 10 ans vous pouvez acheter plus de 50 % de parts en plus.

Le gros avantage du démembrement est que cette plus-value latente est non imposable. La plus-value éventuelle se calcule sur la valeur d’achat en pleine propriété.

Un autre avantage concerne les redevables de l’IFI, en effet c’est l’usufruitier qui est susceptible de supporter cet impôt.

Les inconvénients du démembrement

L’inconvénient du démembrement est qu’il est assez difficile de revendre une part démembré. Il est plus intéressant d’attendre la fin du démembrement pour revendre les parts.

Quelles stratégies patrimoniales?

Le démembrement est intéressant si vous n’avez pas besoin immédiatement des loyers de la SCPI. Cela peut être le cas si vous souhaitez préparer votre retraite dans 5 ans ou plus. Le démembrement est également très adapté aux contribuables fortement imposés, que ce soit à l’IR ou à l’IFI.

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Usufruit Légal / conventionnel

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Le démembrement de propriété demeure un enjeu majeur de la gestion de patrimoine. Qu’il s’agisse d’une stratégie d’optimisation ou de transmission, le démembrement fait partie intégrante de la vie de tous, sans même le savoir

La pleine propriété est constituée de l’usufruit, et de la nue-propriété. Il existe cependant plusieurs natures d’usufruit. Nous présenterons les deux familles d’usufruit, leur portée et leur utilisation.

L’usufruit légal

 Il s’agit d’un usufruit subi, résultant d’une succession L’exemple le plus représentatif de l’usufruit légal est dans le cas où un conjoint survivant fait le choix lors d’une dévolution légale (sans testament ou donation antérieure) d’accepter la succession pour l’intégralité en usufruit.

Dans le cadre d’une succession où la dévolution légale s’applique, le conjoint survivant a deux choix :

  • 100% en Usufruit
  • ¼ en Pleine Propriété

Si le conjoint survivant choisit la première option, il détiendra l’intégralité de la succession en usufruit. En tant que conjoint survivant, protégé par la loi TEPA, il n’aura aucun frais de succession à prévoir.

Cependant fiscalement, celui-ci devra déclarer l’usufruit perçu. La déclaration de l’usufruit portera uniquement sur la valeur de celui-ci, à savoir celle prévue par l’article 669 du Code Général des Impôts.

La valeur fiscale retenue sera fonction de l’âge de l’usufruitier au moment du décès du plein propriétaire.

L’usufruit conventionnel

 Comme son nom l’indique, il s’agit d’un usufruit issu d’une convention. On parle d’usufruit conventionnel quand il résulte d’une donation entre vifs.

Ce système est utilisé afin d’anticiper la succession et de réduire les frais à prévoir dans le cadre d’une succession.

Le donataire, plein propriétaire, effectue une donation de la nue-propriété de biens meubles ou immeubles, et conserve l’usufruit afin de continuer à disposer du bien de son vivant.

L’avantage est avant tout fiscal. En effet la valeur fiscale transmise au donateur est fonction de l’article 669 du Code Général des Impôts. Plus la donation est réalisée tôt, plus la valeur de la nue-propriété transmise sera faible.

L’usufruit acquis suite à une donation, contrairement à un usufruit légal, doit être déclaré pour la valeur de la pleine propriété.

L’utilisation du démembrement, qu’il soit issu d’une donation afin de préparer la succession ou légal suite à une succession présente de nombreux avantages.

N’hésitez pas à contacter votre conseiller du cabinet Euodia afin de mettre en place une stratégie patrimoniale.

 

 

 

 

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Pourquoi avoir recours au démembrement SCPI

démembrement

 

 

 

 

 

 

 

 

 

La SCPI, société civile en placement immobilier, est un véhicule de placement immobilier qui permet aux investisseurs d’investir dans différents biens immobiliers détenus dans plusieurs villes et parfois différents pays. A travers cette collecte les investisseurs perçoivent des loyers et détiennent une quote part des actifs détenus par la société civile de placement en immobilier.

L’investissement en SCPI est un placement dit de bon père de famille, autrement dit sécuritaire, diversifié à la fois sur ce contenu mais aussi sur le plan géographique. Ayant comme sous-jacent l’immobilier, le risque locatif est mutualisé par le nombre important de locataire. L’ensemble de ces caractéristiques offre un rendement atractif pour les investisseurs en comparaison aux livrets ou assurance vie en fonds euro qui ne rapporte plus grand chose.

En revanche, les SCPI étant un produit immobilier, les loyers perçus sont assujetis à la fiscalité des revenus fonciers. Dans ce cas, lorsque les contribuables sont fortement imposés, une partie importante de leurs rentabilité est amputée par leurs imposition. Le démembrement est une alternative permettant de minimiser cet impact.

Le démembrement en SCPI, comme pour l’immobilier classique, consiste à distinguer la nue propriété et l’usufruit.

Ce qui signifie qu’un contibuable fortement fiscalisé pourra acquérir la nue propriété de la SCPI, et dans ce cas ce dernier ne percevra pas les loyers et ne sera donc pas imposé ni sur l’IR ni sur l’IFI. A titre d’exemple, l’usufruit pourra être concédé aux enfants qui quant à eux receveront les loyers.

Le cas le plus fréquent de démembrement est celui dit de démémbrement temporaire. Dans ce cas, deux investisseurs, à savoir le futur propriétaire de l’usufruit et le futur de propriétaire de la nue propriété, s’accordent à la fois sur une clé de répartition mais aussi sur une durée de démembrement. Ceci implique que l’usufruiter va payer une partie du prix lors de la souscription en échange de quoi, il percevra les loyers durant la période définie au préalable avec le nue propriétaire. Durant cette échéance le nue propriétaire ne bénéficiera pas des loyers et ne sera donc pas imposé. En revanche, à terme de cette période ce dernier récuperera l’usufruit et par conséquent les loyers qui y sont affilés.

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SCPI en démembrement

Démembrement

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des véhicules publiques d’investissements qui permettent à tous ceux qui le souhaitent d’investir dans l‘immobilier. La fonction de ces véhicules est de permettre à une société de gestion d’investir votre argent dans de l’immobilier, principalement à usage professionnel. Cet ensemble de bien immobiliers est sélectionné et géré dans un seul but : respecter l’objet social de la SCPI et le mandat confier au gérant. Les SCPI les plus connus sont les SCPI de rendement qui ont pour objet la distribution et loyer pour les détenteurs de part et une revalorisation du prix des parts régulière et stable. Les statuts des SCPI et leur structure financière font qu’en tant qu’investisseur, vous n’avez jamais de trésorerie à prévoir. De plus, en plus utilisé par les investisseurs, grâce à des tickets d’entrée faible, les SCPI offre des rendements intéressants de l’ordre de 5%. Vous pouvez même profiter d’une fiscalité avantageuse en fonction de la SCPI que vous choisirez pour votre projet.

Les deux méthodes d’investissement les plus utilisées sont l’investissement grâce à un apport ou bien grâce à l’effet levier du crédit. Vous pouvez également investir via un contrat d’assurance vie si votre objectif est la capitalisation.

Une méthode d’investissement moins fréquemment utilisé, mais qui présente de nombreux avantages est le démembrement. Vous pouvez vous porter acquéreur de la partie usufruitière ou bien de la nue-propriété.

Bien évidemment, si vous souhaitez arbitrer un bien immobilier physique pour le transformer en SCPI pour diverses raisons, vous allez pouvoir reporter votre clé de répartition (répartition entre usufruitier et nu propriétaire) à votre nouvel investissement. Si vous souhaitez investir votre argent en SCPI, vous pourrez directement investir en nue propriété ou en usufruit.

Le choix de votre méthode d’investissement se fera en fonction de vos objectifs patrimoniaux, de votre fiscalité, de votre horizon de placement…

Investir en usufruit est peu fréquent pour les particuliers, mais plus fréquent pour les personnes morales qui cherchent à optimiser le rendement de leur trésorerie tout en améliorant leur résultat fiscal.

Investir en nue propriété est la méthode la plus couramment utiliser par les particuliers pour atteindre les objectifs suivants :

  • Création de patrimoine
  • Diminution de l’ISF
  • Créer et augmenter des revenus fonciers futurs
  • Diversifier
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Démembrement immobilier : pourquoi et pour qui ?

Le démembrement immobilier est une opération très pertinente pour se créer du capital. Plusieurs raisons viennent appuyer ce constat, en revanche, il ne s’adresse pas à tous les profils investisseurs. C’est pourquoi il convient de bien définir les objectifs avant de s’orienter vers ce dispositif.

Principe du démembrement

Le démembrement est une opération qui dissocie le nu-propriétaire de l’usufruitier. Sur un investissement locatif, cela signifie que l’on retrouve deux parties : le nu-propriétaire, simple propriétaire du bien et l’usufruitier qui va percevoir les fruits de l’investissement, à savoir les loyers.

Pour le nu-propriétaire, les avantages d’une telle opération sont les suivants : création de capital à travers l’acquisition d’un bien à prix décoté (puisqu’il renonce à percevoir les loyers), optimisation fiscale car il ne touche pas les loyers,  point déterminant à l’heure où la fiscalité sur l’immobilier est alourdie mais également le confort d’un investissement sans contrainte de gestion et une valorisation de son investissement dans le temps, conditionnée par la décote à l’entrée et la situation géographique du bien.

A titre d’illustration, il est possible d’acquérir un T2 neuf de 60 m2 à Bordeaux pour 150.000€, dans le cadre d’un démembrement sur 15 ans. Pour le nu-propriétaire, c’est donc une opportunité d’acquérir un bien de qualité avec une décote significative, sans contrainte de gestion pendant la durée du démembrement car l’usufruit est acquis par un bailleur institutionnel qui assure la gestion locative.

A qui s’adresse la nue-propriété ?

Bien que très intéressant, le démembrement n’est pas à privilégier dans tous les cas. C’est une opération qui s’adresse à un profil d’investisseur en particulier.

En premier lieu, l’investisseur ne doit pas être en recherche d’un revenu complémentaire immédiat. Certes, c’est une opération permettant de préparer sa retraite mais dans l’immédiat l’investisseur renonce aux loyers au profit d’une décote à l’acquisition.

De plus, cette opération est particulièrement intéressante pour les investisseurs fortement imposés (à partir d’une TMI à 30% voire 41%) pour qui une opération immobilière locative classique est de moins en moins rentable compte tenu de la fiscalité.

Enfin, c’est un investissement qui peut s’envisager en cash, il faut donc disposer de la somme en liquidités, ce qui n’est pas donné à tout le monde.
Ou bien un crédit, soit amortissable mais dans ce cas l’effort d’épargne est conséquent puisque qu’il n’y a aucun revenu pour compenser les charges, soit In Fine, un mécanisme particulier qui exige des avoirs financiers significatifs sur lesquels le prêt sera assuré.

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Contrat d’assurance vie : l’intérêt de démembrer sa clause bénéficiaire

Démembrement assurance-vie

Avant de parler du démembrement de la clause bénéficiaire d’ un contrat d’assurance-vie il est important de bien comprendre cette typologie de contrat.

Le contrat d’assurance-vie est une enveloppe fiscale dans laquelle on peut retrouver des actions européennes, mondiales, de l’immobilier par le biais des SCPI et OCPI mais également des fonds garantis par les fonds en euros.

De plus, ce placement dispose d’une fiscalité avantageuse et évolutive dans la durée lorsque vous récupérez de l’argent sur ce contrat. Ce placement est donc un outil indispensable à la création de patrimoine. En effet, vous aurez plus de rentabilité au sein d’un contrat d’assurance vie que certains livrets bancaires.

Aussi, c’est le meilleur outil financier pour transmettre son patrimoine à moindre coût. Pour tout versements réalisés avant 70 ans, il est possible d’utiliser un abattement de 152 500€ par bénéficiaire et de 30 500€ pour tous contrats confondus pour les versements réalisés après 70 ans.

L’assurance-vie permet également le démembrement de la clause bénéficiaire du contrat au décès de l’assuré. En désignant un usufruitier, dans la majorité des cas cette personne est le conjoint survivant et en même temps un ou plusieurs nu-propriétaires, la plupart du temps ses enfants. Le but étant de limiter les frais de succession au décès de l’assuré.

Le nu-propriétaire peut alors disposer du capital comme bon lui semble, cependant les nu-propriétaires disposent d’un droit de créance au décès de l’usufruitier sur le capital puisqu’ils en est également propriétaire. Il devient alors en possession de la pleine propriété et peu alors disposer du capital comme bon lui semble. Il ne paiera pas de droits de succession sur la nouvelle part qu’il reçoit.

Le démembrement présente plusieurs avantages: le premier est qu’il protège le conjoint survivant en lui permettant de disposer d’un capital sans frais de succession. Le deuxième avantage concerne les nus-propriétaires, détenir une créance sur le patrimoine de l’usufruitier  et cela sans payer de droits de succession, puisque suivant les cas le nu-propiétaire les paye au décès de l’assuré.

Avant de démembrer la clause bénéficiare de son contrat d’assurance vie, il est important d’être suivi par un conseiller en gestion de patrimoine.

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Payer moins d’ISF grâce au démembrement

Payer moins d’ISF grâce au démembrement

Payer moins d’ISF grâce au démembrement

L’impôt sur la fortune, futur Impôt sur la fortune immobilière concerne plus de 300 000 contribuables. Afin de réduire celui-ci, deux solutions sont possibles pour les particuliers : agir sur la base imposable ou bien réduire l’impôt obtenu. Les déductions sur la base doivent avoir lieu avant le premier janvier, alors que les réductions, le timing est plus long car elles peuvent se faire à la dernière minute.

Pour réduire son assiette imposable, le démembrement s’apparente comme une bonne solution. Un bien se comporte de deux actifs élémentaires : la nue-propriété et l’usufruit. Les deux réunis, ont dit que la personne est plein propriétaire du bien. Il est cependant possible d’acheter seulement un des deux, c’est ce qu’on appelle le démembrement. Pour réduire son ISF, on peut acheter un bien et donner temporairement l’usufruit à une société exploitante pendant une quinzaine d’année. C’est toujours à l’usufruitier de déclarer le bien dans son patrimoine pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire échappe donc à l’ISF pendant près de quinze ans, et ça en toute légalité. Hors usufruit, le démembrement a beaucoup d’autre atout, il permet de ne pas bénéficier des revenus fonciers pendant la durée du démembrement et donc de ne pas augmenter son imposition, et la possibilité d’acquérir un bien pour seulement 60% de sa valeur.

Egalement, les donations sont un bon moyen pour optimiser son ISF. Il est possible de donner l’usufruit, généralement aux enfants pour une certaine durée. Cette donation va permettre tout d’abord d’aider ses enfants, et de réduire son ISF. L’usufruitier n’est imposable que sur la fraction de la pleine propriété correspondant au droit dont il dispose : ainsi, l’usufruitier du quart d’un bien ne déclare que le quart de la valeur en pleine propriété. Ce montage permet de réduire l’ISF du donateur et de permettre aux donataires de percevoir les revenus du bien

Ce type d’investissement nécessite d’être bien accompagné afin de vous garantir un placement réussi. Il est donc important de se rapprocher de son conseiller en gestion de patrimoine indépendant, qui vous conseillera aux mieux de vos intérêts.

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Quels avantages pour le démembrement ?

Avantages du démembrement

Définition du démembrement

Le démemebrement de propriété consiste de manière simple à diviser l’actif immobilier en deux parties:

D’un coté se trouve le nu-propriétaire, la personne qui posséde les murs, et de l’autre se trouve l’usufruitier. Ce dernier pourra comme le désire, vivre dans le logement ou le mettre en location afin d’en tirer des revenus.

Le démembrement peut etre utiliser à des fin d’investissement mais aussi de transmission.

Le démembrement comme outil d’investissement

Pour le nu-propriétaire, le démembrement présente plusieurs intérêts.

Le propriétaire ne supporte pas de risque locatif. En effet, lors d’un investissement immobilier classique, le loyer viens rembourser une partie de la mensualité du crédit afin de diminuer l’effort d’epargne. Dans le cas de la nue propriété, ce risque est éliminé par la réduction sur le prix d’achat.

Les revenus fonciers ne sont pas fiscalisés. IL est plus avantageux de percevoir ces loyers sous forme de réduction de prix immédiate.

Le nu-propriétaire ne supporte pas les charges, taxes ou autres travaux.

La rentabilité sur l’investissement en nu-propriété provient de la récupération de la pleine propriété au terme du démembrement (15 ou 20 ans) contre un investissement initial d’une valeur de 60% (en fonction de la clé de démembrement) environ de la valeure du bien. Les autres facteurs de rentabilité sont le levier de financement et la possible revalorisation du bien immobilier sur la période de démembrement.

A la fin du démembrement, le nu-propriétaire pourra vendre le bien, le louer pour percevoir les loyers ou habiter dans l’appartement.

Pour l’usufruitier, le démembrement présente également des intérêts.

L’usufruit est acquis simultanement à la nue-propriété et pour une durée fixe (généralement 15 ans). Durant cette période, l’usufruitier dispose du bien et perçoit les loyers générés par la location du bien. En contrepartie, l’usufruitier doit prendre en charge toutes les dépenses liés au bien immobilier (les charges , les taxes foncières et locatives, les travaux, la gestion). L’avantage pour l’investisseur est de pouvoir bénéficier de revenus contre un investissement d’une valeur equivalente à 40% du prix du bien (en moyenne). Cela peut présenter un réel intérêt pour les investisseurs souhaitant se créer des revenus complémentaires sur la période de démembrement.

L’usufruit est également un excellent moyen de transmission pour les parents souhaitant donner la nu-propriété aux enfants et conserver la jouissance du bien.

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Le démembrement de SCPI

démembrement de scpi

Principe du démembrement de propriété

On assimile souvent démembrement avec succession ou stratégie d’optimisation de la transmission, or depuis le début des années 2000, le dispositif est transposé à l’investissement locatif. Un principe plutôt simple : il s’agit pour un investisseur particulier d’obtenir la nue-propriété d’un bien ou d’avoir le droit de devenir plein propriétaire à une échéance donnée et connue. Cette période varie, le plus souvent, entre 5 et 20 ans. Dans ce schéma d’investissement, deux partis sont à distinguer. Nous avons tout d’abord l’épargnant privé qui, par son investissement, se voit attribuer la nue-propriété du bien, et l’usufruitier qui est le bailleur institutionnel. Ce dernier va acheter l’usufruit et va percevoir l’ensemble des loyers sur cette période de démembrement mais prendra également en charge tous les aléas ou frais liés à l’exploitation de ce bien.

Le dispositif est toutefois d’une assez grande souplesse car il permet de revendre la nue-propriété à tout moment à un investisseur qui bénéficiera des mêmes avantages que son prédécesseur avec un horizon de placement un peu plus court et une acquisition de la pleine propriété qui diffèrera également.

L’acquisition de l’usufruit par une personne morale

Tout bien immobilier, parts de SCPI ou parts de société se décompose de deux manières : la nue-propriété et l’usufruit. Il est possible d’acquérir que l’un ou l’autre. Ce qui donne la possibilité de mettre en place différentes stratégies patrimoniales. Pour une entreprise, l’intérêt d’acquérir l’usufruit de ces parts est tout d’abord, de placer son excédent récurrent de trésorerie, et d’obtenir un rendement élevé sur une durée définie à l’avance à un prix relativement bas. En effet, le prix d’une part de SCPI en usufruit subit une décote plus ou moins importante qui, en général, tourne autour de 20% de la valeur de la pleine propriété pour une durée de 5 ans. Et à la suite de cet achat, l’entreprise reçoit l’intégralité des revenus issus de ces parts comme si elle les détenait en pleine propriété.

Un autre avantage se présente quant à l’acquisition de l’usufruit des parts de SCPI : la société va pouvoir amortir la totalité de son acquisition sur la période donnée. Ce qui veut dire que l’imposition sera calculée sur le montant des loyers perçus duquel sera soustrait l’amortissement comptable.

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