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Transmettre un patrimoine grâce au démembrement

 

De nos jours, il est de plus en plus compliqué de transmettre son patrimoine à moindre coût et d’éviter les frais de notaires. Les règles n’ont cessées de se durcir ces dernières années. Pourtant, il existe des solutions afin d’alléger ces frais de notaire dus à la succession. Parmi ces solutions, nous pouvons citer le démembrement immobilier ou encore les contrats d’assurance-vie.

 

Le démembrement immobilier

Le démembrement immobilier consiste à séparer l’usufruit, c’est-à-dire le fait de percevoir les revenus du bien démembré et la nue-propriété c’est-à-dire le fait de jouir du bien. Et cela jusqu’à l’extinction de l’usufruit qui intervient lors du décès de l’usufruitier. Le bien est alors automatiquement reconstitué en faveur du nu-propriétaire, qui devient alors plein propriétaire.

Lors du décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire retrouve un droit qui est celui de l’usufruit. Il ne transmet donc pas un bien mais un droit ce qui lui permettre d’éviter que ce dernier soit assujetti à la succession.

Ce dispositif est donc très important si vous souhaitez transmettre votre patrimoine à vos enfants ou à un tiers tout en évitant de payer des droits de succession trop élevés.

Le barème de démembrement est lié aux donations qui sont elles-mêmes assujetties aux frais de succession. Cependant, les donations bénéficient d’abattements légaux fixés en fonction des liens de parenté soit 100 000 € renouvelables tous les 15 ans pour chaque enfant et de 31 865 € pour chaque petit-enfant.

Afin d’être en respect avec la loi, il convient de prendre contact avec votre notaire car il s’agit d’un acte juridique.

De plus, le démembrement immobilier représente un avantage important pour les personnes étant assujetties à L’IFI (impôt sur la fortune immobilière), le démembrement permettra d’exclure le bien immobilier de cette imposition. En effet, la loi considère que seul l’usufruitier est assujetti à l’IFI.

 

L’assurance-vie

C’est le meilleur outil financier pour transmettre son patrimoine à moindre coût. Pour tout versement réalisé avant 70 ans, il est possible d’utiliser un abattement de 152 500€ par bénéficiaire et de 30 500€ pour tous contrats confondus pour les versements réalisés après 70 ans .

Cependant afin d’optimiser votre succession et d’éviter les frais de notaire, il est préférable d’être suivi par un conseiller en gestion de patrimoine, qui vous permettra d’économiser ces frais.

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Faciliter la transmission avec le démembrement

 

Au moment d’un décès, la succession du patrimoine est souvent très complexe et peut prendre beaucoup de temps. Egalement, les héritiers vont devoir payer les droits de succession qui peuvent être très élevés.  Pour rappel, en ligne directe (parents à enfants) après un abattement de 100 000 €, c’est un barème progressif qui va venir taxer le patrimoine du défunt. Ce barème commence à 5% et peut aller jusqu’à 45%. Plus le lien de parenté est éloigné plus le barème sera désavantageux pour les héritiers. C’est donc pourquoi il est important de bien préparer sa transmission afin d’optimiser un maximum la fiscalité des héritiers.

La donation démembrée

Un des moyens les plus connus pour préparer cela est l’utilisation de la donation démembrée. En effet, préparer sa transmission ça commence par faire des donations. Le démembrement consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit. Généralement, les parents qui possèdent un appartement peuvent décider, en vue de préparer la transmission, de donner la nue-propriété aux enfants, tout en conservant l’usufruit. Concrètement cela signifie que les enfants possèdent les murs de l’appartement, et les parents peuvent eux, jouir de l’appartement (l’habiter ou toucher les loyers). Les nus-propriétaires deviennent plein propriétaires au décès du donateur.

À quoi sert la donation démembrée ?

L’intérêt d’une telle opération est purement financier. Dans cette situation, la base taxable sera bien inférieure à la valeur réelle. La valeur taxable correspond à la valeur de la nue-propriété qui dépendra de l’âge de l’usufruitier. Au moment de la donation, la base taxable sera donc la nue-propriété moins l’abattement de 100 000 € (si le donataire est un enfant). Au moment du décès de l’usufruitier, il n’y aura aucun droit de succession à payer et l’enfant aura la pleine propriété du bien.

Ces opérations nécessitent tout de même une certaine bonne entente avec toutes les parties car il sera impossible de vendre le bien sans l’accord des nus-propriétaires. Idem pour les charges, il vaut mieux définir à l’avance qui va payer quoi.

Il est donc important de songer à faire des donations démembrées mais en prenant le plus de précaution possible et en se faisant assister par des experts.

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Le démembrement de patrimoine comme solution de transmission

démembrement de patrimoine

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Le rêve de nombreux Français est sans aucun doute de se constituer un patrimoine important. Et bien évidemment, le patrimoine immobilier représente une partie essentielle de cet ensemble. Cependant sa transmission est tout autant essentielle. Le démembrement de patrimoine est un moyen efficace afin d’y parvenir.

Le moment pour tout investisseur de tirer profit

Pour ce faire, la première règle de tout investisseur est de tirer profit du levier d’endettement. En effet, les taux actuellement bas d’une part permettent d’emprunter à moindre coût (à moindre effort d’épargne surtout). D’autre part, la sédentarisation de plus en plus marquée par la concentration des métropoles conduit à une forte pression locative. Ils  ont pour conséquence d’offrir des opportunités intéressantes et (presque) sécurisées. Cependant ces deux paramètres à eux seuls ne suffisent pas. Ils ne permettent pas nécessairement d’atteindre un autre objectif patrimonial, qui est la transmission aux héritiers.

Transmettre son patrimoine: Une vraie obsession

Transmettre son patrimoine constitué à ses enfants ou petits enfants est devenu une obsession …ou du moins un but recherché presque constamment. Que va-t-on laisser à ses enfants ? Mais la question la plus importante devrait être, comment va-t-on laisser à ses enfants? Les droits de succession  représentent, en principe, une charge souvent trop lourde à supporter par les héritiers. Cela conduit généralement ces derniers à se séparer d’un patrimoine ayant pourtant une valeur sentimentale.

Le démembrement de propriété comme solution de transmission

Pour mieux y remédier, le donateur doit penser à la transmission de son vivant. Notamment, au démembrement de propriété. La propriété d’un bien est la combinaison de la nue propriété (le droit de disposer d’une chose) et de l’usufruit (le droit de jouir de la substance d’une chose). Le démembrement consiste à séparer ces deux éléments. Historiquement, il va donner la nue propriété à ses futurs héritiers et va conserver l’usufruit afin de jouir du bien jusqu’au décès. De telle sorte qu’au dénouement, les héritiers retrouvent la pleine propriété de la chose sans passer par la case droits de succession.

Le principe étant exposé, les investisseurs ont également la possibilité de se constituer un patrimoine important. Pour cela, ils doivent  réaliser des placements via le démemebrement. Il s’agit généralement de démembrement temporaire. Entendons par là, la séparation temporaire de la nue propriété et de l’usufruit. Ce qui permet alors à un investisseur de créer du capital à moindre coût et retrouver la pleine propriété d’une chose sans effort supplémentaire.

Démembrement de patrimoine: Les deux profils d’investisseurs

Il se dégage deux profils type d’investisseur sur ce segment. Nous avons le profil patrimonial qui se prive de revenus immédiats en acquérant la nue propriété d’une part. De l’autre, il y a l’investisseur personne morale (ou le particulier peu imposé) qui acquiert l’usufruit afin de dynamiser sa trésorerie. Dans tous les cas, la rentabilité financière (la rentabilité de l’investissement) de l’opération est nécessairement plus importante que dans le cas d’une opération classique.

Pour conclure, le démembrement est une opportunité patrimoniale complète qui peut correspondre à tout type d’investisseur et qui permet de protéger les héritiers.

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Les notions de base du démembrement

 

Le démembrement est un acte qui permet d’optimiser au mieux la répartition d’un bien entre deux personnes. Cet acte est de plus en plus répandu car les informations sont de plus en plus accessibles grâce aux nouvelles technologies et surtout parce qu’il procure des avantages à chacune des parties. De plus il n’est pas forcément adapté qu’aux personnes âgées qui souhaitent limiter les droits de succession, il présente bien d‘autres forces.
Nous avons dans un premier temps définis les notions théoriques du démembrement et nous verrons ensuite quelques cas où il est très utile.

La notion théorique du démembrement

Le droit de propriété est un droit réel qui confère à celui qui en est titulaire toutes les prérogatives qu’il est possible d’avoir sur un bien,  à savoir :

    •    l’usus : le droit de détenir et d’utiliser la chose ou le bien,

    •    le fructus : le droit de percevoir les revenus (fruits) d’une chose ou d’un bien,

    •    l’abusus : le droit de disposer de la chose ou du bien (vendre, donner, modifier).

Dans la réalité lorsqu’un démembrement de propriété est réalisé cela conduit à deux contreparties: l’usufruit et la nue-propriété. 

Chacune de ces contreparties a des caractéristiques spécifiques ainsi, cela peut être très intéressant pour répondre à des objectifs patrimoniaux.

L’usufruit est un droit réel temporaire. Il permet à un tiers de jouir d’un bien dont un autre tiers détient la propriété. Cependant ce droit ne confère pas la possibilité d’altérer la propriété du bien.
L’usufruitier peut :

    •    Utiliser librement le bien, en occupant l’immeuble par exemple.

    •    En percevoir les revenus, en louant l’immeuble à un tiers par exemple.

    •    Céder ou donner librement son droit, sauf clause contraire figurant dans le contrat ou l’acte lui accordant l’usufruit.

La nue-propriété est un droit réel portant sur le bien démembré. Le détenteur de ce droit est appelé nu-propriétaire.

Le nu-propriétaire doit laisser l’usufruitier :

    •    Entrer en possession du bien.

    •    Jouir du bien.

    •    Percevoir les fruits et revenus du bien.

Le nu-propriétaire est titulaire d’un droit réel, lequel est par conséquent cessible, transmissible et saisissable. Il ne peut jouir de son bien mais a le droit d’en disposer quand bon lui semble. C’est à lui qu’incomberont les grosses réparations à moins que cela provienne d’un manque d’entretien de la part de l’usufruitier.

Exemples pratiques

Nous avons vu que le démembrement permet donc de diviser un bien ou un contrat pour répartir des droits selon les besoins de deux parties.
Il peut bien-sûr être utile pour commencer à transmettre son patrimoine: exemple de parents qui donnent la nue-propriété à leurs enfants. Les enfants récupéreront l’usufruit au décès des donateurs sans contrepartie.

Un autre cas s’applique à des personnes jeunes qui ne veulent par alourdir leur fiscalité: il est possible d’acquérir de la nue-propriété temporaire de bien; ce qui offre une décote à l’achat. Durant l’investissement aucun revenu mais l’investisseur gagne du capital à la fin du démembrement puisqu’il récupère l’usufruit qui valorise son investissement plus cher.

Un dernier cas est la donation d’usufruit à ses enfants: cela peut être utile pour les aider avec des revenus complémentaires. Pour le donateur la nue-propriété sort de la base IFI ce qui permet aussi d’alléger cette fiscalité.

Pour conclure le démembrement permet de nombreuses options. A chaque option conviennent des avantages et des inconvénient pour les deux parties. Ainsi il peut être utile de s’y pencher pour voir les possibilités. Discuter avec les membres de sa famille permet d’apprécier le besoin de ce type de démarche.
En tout cas il ne faut pas hésiter à solliciter un conseiller en gestion de patrimoine qui pourra évaluer au mieux les conséquences pour chacun et pour chaque cas.

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Le démembrement de SCPI: Quels objectifs ?

Démembrement de SCPI

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Détenir des parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) est un placement qui permet de répondre à différents objectifs. Cet investissement, réalisable depuis les années 60, offre aux investisseurs un couple rendement – risque très intéressant, sans aucun problème de gestion. Également, la crainte de ne pas trouver de locataire est inexistante car il y a une multitude de locataire. Ici, la mutualisation du risque locatif est un atout.

SCPI: Un investissement flexible

Le ticket d’entrée, assez faible (environ 1 000 euros) permet de calibrer son investissement à hauteur souhaité. Avec une petite somme, on peut donc détenir dans son patrimoine, un marché immobilier réparti sur toute la France et même à l’étranger. Chose impossible dans de l’immobilier direct car l’investisseur va être dépendant d’un seul locataire et d’une seule ville. De plus, la SCPI est un placement où l’on peut investir de différentes manières comme au comptant, à crédit, en assurance vie ou en démembrement.

Avec la nouvelle réforme fiscale, notamment sur l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) qui devient, l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), seul l’immobilier sera taxé, et malheureusement les SCPI vont en faire partie. L’acquisition de part de SCPI via le démembrement va pouvoir être un très bon outil pour diminuer ou bien même supprimer complétement ce nouvel impôt.

Le démembrement de SCPI

Le démembrement, qui peut être temporaire ou viager permettra à l’investisseur d’acquérir seulement la Nue-Propriété des parts de SCPI. En pleine propriété, l’investisseur percevra les loyers directement après le délai de carence propre à chaque SCPI. La nue-propriété permet de détenir seulement les parts de SCPI avec une décote sur une durée déterminé (démembrement temporaire).

L’usufruit permet de bénéficier des loyers avec là aussi une décote. Le fait de détenir les parts de SCPI en Nue-Propriété permet donc de détenir des parts pour une valeur de 600 € par exemple alors que la part en plein propriété est de 1 000 €. L’avantage est que pendant toute la période du démembrement, le nue propriétaire ne va pas déclarer le nombre de parts détenu car il y a une exonération totale.

Ce type d’investissement peut concerner des personnes qui n’ont pas besoin de revenus immédiatement et/ou qui sont fortement fiscalisé.

Un investissement en SCPI nécessite tout de même de voir un spécialiste, il est donc important de vous diriger vers un conseiller de gestion de patrimoine indépendant afin de pouvoir vous orienter sur la meilleure solution correspondant à votre profil.

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Le démembrement des SCPI, qu’est-ce que c’est ?

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est une société civile de placement en immobilier, produit d’investissement qui a pour sous jacent l’immobilier. Connu notamment sous l’appelation « pierre papier », ce support permet après une collecte auprés d’investisseurs, d’investir dans différents biens immobiliers, différentes régions ou différents pays. En contrepartie de leurs investissements, les associés (investisseurs) perçoivent des loyers et détiennent également une quote part du parc immobilier détenue par la SCPI. Les sociétés civiles de placement en immobilier sont des supports d’investissements sécuritiares. Le sous jacent de ce produit étant l’immobilier, le risque locatif est mutualisé par le grand nombre de locataires. Ce qui offre un rendement attrayant compte tenu de taux de rendement des livrets et fonds Euro qui n’excède guère 2%.

Toutefois, ce type d’investissement étant rattaché à un investissement en immobilier, les loyers perçus sont donc assujetis à l’imposition des revenus fonciers. Autrement dit, taux marginale d’imposition plus les prélèvements sociaux s’élevant à 17,2%. Par conséquent, il est possible que pour des contribuables fortement imposés, ce véhicule d’investissement peut paraître peu intérressant au premier abord. Cependant, un dispositif appelé démembrement en SCPI, permet de contourner cette contrainte.

Qu’est-ce que le démembrement des SCPI ?

Ce dispositif permet de distinguer l’usufruit de la nue propriété comme dans l’immobilier classique. A savoir, un contribuable dont l’imposition est fortement élevée décidera d’acquérir la nue propriété des parts et dans ce cas ce dernier ne sera pas imposé étant donné qu’il ne percevra pas de loyers. Il peut dans ce cas là, décider de concéder l’usufruit à un membre proche, ou bien de procéder à ce qu’on appelle un démembrement temporaire. Dans ce contexte, un propriétaire de nue propriété et un propriétaire d’usufruit s’accordent sur une durée de démembrement et une clé de répartition. Autrement dit, l’usufruitier va devoir payer au début une partie du prix de départ, mais percevra en contrepartie les loyers durant toute la période définie lors du démembrement. A l’inverse le nue propriétaire quant à lui sera uniquement propriétaire des parts et ne touchera aucun loyer durant cette période. A terme, il récupérera l’usufruit et donc percevra des loyers.

Avant de procéder à un quelconque investissement il est fortement conseillé d’avoir recourt à un professionel.

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PERL, un acteur novateur dans le démembrement

PERL

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Il y a 17 ans la société PERL voyait le jour et avait pour but de démocratiser le démembrement de propriété. Cela concernait les biens neufs physiques grâce l’accès aux particuliers via les réseaux de gestion de patrimoine.

Le PERL

Investir en démembrement est aujourd’hui une solution à part entière. Il convient à plusieurs types de profils d’investisseur. Ils ont deux objectifs probables. Premièrement, cela peut être une volonté de créer des intérêts d’emprunt à déduire d’autres revenus foncier. C’est habituellement via la crédit in fine. Cela pourrait tout simplement être le besoin de générer de la création de valeur dans le temps sans percevoir de loyer. Cela ne crée pas d’impôt. L’autre motif, d’investissement pourrait aussi avoir comme objectif la volonté de créer des compléments de revenus à terme. Les petites surfaces en Ile-de-France et principalement sur Paris se portent très bien au statut LMNP. Cela permet de collecter des revenus fonciers avec une fiscalité attractive.

Ce groupe, PERL est détenu aujourd’hui majoritairement par Nexity (à 82%). Le reste du capital social est détenu par le management. De part la structure de l’actionnariat, les constructeurs immobiliers sont malgré tout confiés à diverses promoteurs. À titre indicatif, Nexity représente seulement 20% des constructions de PERL.

Les constructions se font à moitié en Ile-de-France. Cependant, il y en a dans toute la France. Grâce à ses réseaux, PERL a vendu 100 lots de plus en 2017 qu’en 2016.

Le mécanisme du PERL

Pour ce qui ne connaissent pas le mécanisme du fonctionnement. Les investissements PERL concerne l’achat de la nue-propriété par une personne physique ou morale (immense majorité de personne physique tout de même) et une contre partie (un bailleur social). Ce dernier se porte acquéreur de l’usufruit sur une période définie à l’avance.

C’est sur ce principe que c’est créé une SCPI qui vise à investir dans la nue-propriété des biens construis par PERL et ses concurrents.

Le prix et la rentabilité

Evidement, comme dans toutes solutions d’investissement, c’est le prix et la rentabilité associée qui détermine beaucoup de choses. Dans le cas des biens démembrés, l’attention est portée sur la clé de démembrement. Elle détermine le prix et la nue-propriété et de l’usufruit temporaire.

Pour permettre à ce qui le souhaite, il est possible de revendre un bien PERL. Il touche au même principe d’investissement. Si vous avez acheté un bien chez PERL, la société va pouvoir vendre votre bien sûr le marché secondaire. C’est elle-même qui l’organise. C’est une véritable aubaine. Elle va toucher en effet deux commissions sur un même bien. Vous pouvez également vous adresser directement à un gestionnaire de patrimoine. Il se chargera de la revente pour vous.

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Démembrement et IFI : Conséquences

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Le démembrement de propriété est une technique permettant de séparer la propriété d’un bien en 2 droits distincts :  l’usufruit et la nue propriété. A chacune des parties sont rattachés des droits et des obligations particulières.

Que ce soit en SCPI ou dans le cadre d’un bien immobilier détenu en direct, les règles liées au démembrement sont les mêmes et il faut savoir qu’acquérir l’un ou l’autre de ces droits répond à un objectif patrimonial précis.

Démembrement, les obligations fiscales

Pour rappel, en démembrement, seul l’usufruitier a le droit de louer le bien et de disposer des revenus générés par celui-ci. Le nu propriétaire, lui ne dispose que de la nue propriété du bien. Il récupèrera la pleine propriété (usufruit + nue propriété) au terme de la période de démembrement, préalablement fixée.

Quels sont les impacts fiscaux ?

Et bien la fiscalité ne s’appliquera qu’à l’usufruitier puisque c’est lui qui perçoit les loyers. Il sera donc celui qui aura la charge de l’impôt notamment l’impôt sur le revenu.

Démembrement et Impôt sur la Fortune Immobilière

L’IFI est un impôt mis en place récemment et qui remplace désormais l’ISF.

Il a la particularité de ne porter que sur les biens immobiliers.

De même, le démembrement est concerné dans une certaine mesure par cet impôt. En effet, les règles établissent que les biens détenus en usufruit sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété.

La nue propriété (valeur de la nue propriété), elle, n’est pas soumise à cet impôt comme pour l’impôt sur le revenu.

Nouveauté IFI :

Il convient de préciser que dans le cas d’un démembrement entre époux la règle citée précédemment est non applicable. En effet, en cas de démembrement entre époux, le nu- propriétaire et l’usufruitier sont imposés au prorata de leur droit selon le barème de l’article 679 du CGI et ceux même si le conjoint survivant reçoit l’usufruit sur la totalité des biens. Cette règle est désormais applicable, peu importe la date de constitution du démembrement.

Bien souvent, ce démembrement temporaire de propriété profite aux personnes très fiscalisées, leur permettant dès lors d’accroitre leur patrimoine immobilier et de réduire leur fiscalité.

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Investir en SCPI en démembrement: bonne stratégie patrimoniale ?

SCPI et démembrement

 

 

 

 

 

Investir en SCPI : Une stratégies très prisée

Investir en SCPI devient une stratégie très prisée par les épargnants qui souhaitent diversifier leur patrimoine et valoriser leur épargne. Les SCPI ont une courbe de croissance exponentielle en ce moment et ont pour les meilleures, une rentabilité de plus de 5%. Cependant, la fiscalité des revenus distribués est loin d’être avantageuse, notamment pour les épargnants possédant une tranche marginale d’imposition élevée.

En effet, les revenus issus des SCPI sont déclarés comme bénéfices fonciers, et donc imposables à la tranche marginale d’imposition plus les prélèvements sociaux. Pour contrer cette fiscalité loin d’être avantageuse, le démembrement peut être une solution. Pour rappel, démembrer un bien ou un contrat, consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit.

Investir seulement dans la nue-propriété

Investir dans la seule nue-propriété des parts de SCPI permet à l’investisseur de profiter de la qualité de l’investissement en SCPI sans avoir à payer l’impôt issu des revenus versés. Le nu-propriétaire acquiert le droit d’être le plein propriétaire des parts de SCPI une fois que l’usufruit se sera éteint. Pendant toute cette durée, le nu propriétaire ne percevra aucun revenu et ne sera donc pas imposable. Cette solution convient donc aux personnes fortement fiscalisées.

A contrario, investir dans le seul usufruit est une solution qui permet à des investisseurs de profiter de revenus complémentaires sur une durée déterminée sans accroitre leur patrimoine imposable. Pour rappel, l’usufruit est le droit de jouir de la chose comme un véritable propriétaire, mais à la charge de conserver la substance de la chose démembrée.

Alors comment faire un bon placement en démembrement ? Quelles SCPI choisir ?

Dans l’optique d’une préparation de retraite, il conviendra de faire coïncider la date de fin du démembrement avec celle de départ à la retraite. Ainsi, l’épargnant récupèrera la pleine propriété  des SCPI et pourra jouir des loyers afin de compléter sa pension.

Concernant le choix des SCPI, il conviendra de se pencher sur des SCPI ayant un objectif de revalorisation de prix de part, et surtout de les diversifier d’un point de vue géographique, sectoriel et au niveau de la philosophie de gestion. Ainsi, l’épargnant pourra béneficier des diférences d’impot entre SCPI investissant uniquement en France et SCPI européennes comme Corum, Novapierre allemagne ou Eurovalys.

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Le démembrement de parts de SCPI

Démembrement de parts de SCPI

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Le démembrement de parts de SCPI est une solution retenue par de nombreux épargnants à la recherche de stratégie pour valoriser leur épargne. Un placement en nue-propriété est d’ailleurs une stratégie très attrayante pour tout investisseur qui souhaite profiter de l’avantage des SCPI sans payer d’impôts liés au rendement locatif. Il en est de même pour ceux qui sont soumis à l’IFI.

Alors pourquoi le démembrement de parts de SCPI ?

Une SCPI est une entité qui investit dans l’immobilier industriel et commercial. C’est une société de gestion qui s’occupe de tout. Comme dans tous biens immobiliers, on a la possibilité de séparer l’usufruit de la nue-propriété. C’est une solution peu risquée si on souhaite développer un capital à terme. Le principe est d’acquérir des parts de SCPI en nue-propriété tout en laissant simultanément une autre personne prendre l’usufruit pendant la même période. Pendant cette période, lorsque vous achetez des parts de SCPI en nue-propriété, vous ne percevez pas de loyers, vous n’avez donc pas de fiscalité, toutes les dépenses liées à la gestion et l’entretien sont à la charge de l’usufruitier.

À terme l’usufruitier récupère la pleine propriété et une valorisation des parts qu’il a acheté sur un horizon de 10 ou 15 ans. En matière de rendement, on estime qu’un investissement en pleine propriété vous rapporte environ 5% brut de rendement, alors qu’avec la nue-propriété vous pourrez escompter jusqu’à 8% net avant impôt.

Quels intérêts pour l’usufruitier et le nu-propriétaire ?

L’intérêt de ce type d’investissement pour l’usufruitier est de percevoir des revenus immédiats parce qu’il a soit besoin de revenus complémentaires soit il veut faire travailler la trésorerie de son entreprise. Le nu-propriétaire est une personne qui va chercher un revenu différé. Il n’a donc pas besoin de revenus immédiats. Par exemple, un individu qui est à quelques années de la retraite sera plus intéressé à percevoir des revenus dans l’instant présent vu qu’il sera moins imposable sur un plan fiscal. On peut aussi inclure l’avantage pour les personnes fortement imposées à l’IFI. Il permet en effet de faire varier l’assiette et de sortir la totalité de l’investissement.

Pour mieux se renseigner sur le sujet et sur tout autre type d’investissement, EuodiaFinance met à votre disposition des experts prêts à vous conseiller et à vous accompagner dans vos démarches.

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