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Le démembrement de propriété, une solution pour un patrimoine.

Qu’est ce que le démembrement de propriété ?

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La propriété est un droit inviolable et sacré selon la déclaration des droits de l’homme et du citoyen. Il n’en demeure pas moins, que la propriété n’est pas indivisible. En effet la pleine propriété peut être scindée en deux droits distincts : L’usufruit et la nue propriété. La pleine propriété permet à un propriétaire de disposer de l’usus (le pouvoir d’user de la chose), le fructus (le droit de récolter les fruits de la chose) et l’abusus (le droit de disposer de la chose). L’usufruit regroupe alors l’usus et le fructus et la nue propriété comprend l’abusus.

La répartition des devoirs entre l’usufruitier et le nue propriétaire.

L’usufruitier et le nue propriétaire ont chacun des droits mais également des devoirs. C’est au niveau des travaux que peut subir un bien qu’il faut être vigilant. En effet, c’est à l’usufruitier qui jouit du bien de faire toutes les réparations qu’à besoin le bien. Le nu-propriétaire, lui, doit payer les grosses réparations (toiture, mur porteur…). La jurisprudence précise cependant que le nu-propriétaire peut obliger l’usufruitier à entretenir le bien par le biais des petites réparations qu’il doit faire. L’inverse n’est pas possible. En effet l’usufruitier ne peut obliger le nu-propriétaire à exercer son devoir des grosses réparations.

Pourquoi faire un démembrement de propriété ?

Le droit de propriété répond à différents objectifs patrimoniaux. Mais en tout état de cause, il peut s’avérer être un redoutable outil. Tout d’abord, en terme de transmission c’est un moyen de transmettre son patrimoine à moindre frais. En effet, une personne peut faire une donation avec réserve d’usufruit. C’est à dire qu’elle va donner la nue propriété tout en gardant l’usufruit, au décès l’usufruit reviendra au nu-propriétaire mais les droits de succession seront calculés seulement sur le prix de la nue propriété.

En règle générale, il est utile d’acheter un bien en nue propriété ou en usufruit pour bénéficier d’une décote. Par exemple, en fonction de la durée du démembrement, le nu propriétaire pourra bénéficier d’une décote du bien et en contrepartie il ne touchera pas de loyer pendant la durée du démembrement. Il récupèrera, l’usufruit et donc le loyer à la fin du démembrement. Il aura donc les loyers et  il aura acheté un bien décoté.

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L’intérêt de l’usufruit locatif social pour le nue-propriétaire

usufruit locatif

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Beaucoup de particuliers souhaitent se créer un patrimoine décoté et disposer d’une forte fiscalité. Pour y parvenir, ils peuvent réaliser un investissement en démembrement temporaire. Le principe sera d’acheter la nue-propriété d’un bien c’est à dire les murs et de confier l’usufruit. Ce-dernier correspond au fait de percevoir les fruits du bien, c’est à dire, les loyers.

L’usufruit locatif social répond totalement à ce principe. De plus, cet investissement est socialement responsable. Son objectif est de mobiliser l’épargne des français pour la construction de logements sociaux dans les villes où la tension locative est importante.

 

L’usufruit locatif: Son principe

L’investisseur acquiert la nue-propriété pendant une période de 15 à 20 ans. Un office HLM achète quand à lui, l’usufruit. L’investisseur peut alors acquérir un patrimoine immobilier. Le bien en question peut avoir une forte décote compris entre 50% et 40% de la valeur du bien. En contrepartie, les particuliers ne perçoivent aucun revenus pendant la période d’usufruit locatif. Il a seulement la certitude de récupérer le bien en pleine propriété à terme de l’usufruit locatif social.

Point important, pendant toute la période du démembrement temporaire, l’investisseur n’a aucune contrainte de gestion locative. Il n’a ni non plus de travaux et de charges locatives à prévoir. Ceci est à la charge du bailleur social.

 

L’usufruitier en tant que bailleur social

Le fait que l’usufruitier soit un bailleur social est un autre aspect important. En effet, c’est dans ce cas uniquement que l’investisseur puisse déduire les intérêts d’emprunts de ses autres revenus fonciers. L’investissement doit être réalisé à crédit.

Autre avantage notable, la valeur du bien n’entre pas dans l’assiette sur l’Imposition Fortune Immobilière. En effet, seul l’usufruitier déclare le bien en pleine propriété selon l’article 885 du Code Général des Impôts.

 

Usufruit locatif: Conserver ou mettre en location ?

A la fin de la période du démembrement, l’investisseur va pouvoir profiter pleinement de son bien. Il aura deux choix. Il pourra premièrement décider d’occuper le patrimoine. La mise en location est l’autre option disponible. Il peut également mettre l’appartement  en vente pour sa pleine valeur.

Le bailleur social quand à lui va louer ces logements à des locataires répondant aux conditions de ressources. Le locataire sera bien évidement informé du statut de son logement.

A la fin de la période d’usufruit, le bailleur social aura l’obligation de reloger son locataire. Mais le bailleur social devra également remettre l’appartement en état avant de le rendre à l’investisseur.

Avant de réaliser tout investissement , il est important d’être suivi par un conseiller en gestion de patrimoine. Ce-dernier pourra vous conseiller au mieux de vos intérêts pour tous investissements réalisés.

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Les avantages du démembrement viager

démembrement viager

Les avantages du démembrement viager

Aujourd’hui de nombreux placements ont une vocation fiscale. Il y a l’investissement en PINEL pour réduire son impôt sur le revenu . Nous avons aussi la souscription de FIP ou FCPI qui oriente l’argent vers l’économie. Le dispositif permet aussi de réduire son IR. Enfin nous avons l’assurance-vie qui offre un cadre privilégié pour les plus value mais aussi la transmission du patrimoine.

Il existe d’autres dispositifs qui sont à mettre ne place. Ils peuvent tout autant grandement faciliter la transmission du patrimoine. Ils servent aussi à limiter les frais liés à la succession: il s’agit du démembrement viager.

Nous allons détailler le principe du démembrement puis nous étudierons en quoi cela est très utile pour la transmission du patrimoine.

Le principe du démembrement viager

Tout bien (immobilier, contrat assurance-vie) constitue ce que l’on appelle Pleine propriété et est composé de deux éléments: l’usufruit et la nue-propriété. Il est possible de séparer ces éléments temporairement ou jusqu’au décès de l’usufruitier (dans ce cas démembrement viager).

L’usufruit (du latin Usus et Fructus) donne le droit à son titulaire d’occuper le bien ou d’en récolter les fruits.

La nue-propriété donne le droit à son propriétaire de disposer du bien (de pouvoir le vendre).

En fonction de l’âge du nu-propriétaire (et de son espérance de vie) chaque partie représentera un certain pourcentage de la valeur du bien: plus l’usufruit durera longtemps plus il vaudra cher.
Au décès du nu-propriétaire l’usufruit rejoint automatiquement nue-propriété sans fiscalité.

Démembrement viager: Les avantages de ce dispositif

Démembrer un bien immobilier permet de séparer le droit de disposer du bien et celui de l’occuper ou de le louer.

C’est particulièrement bien adapté pour les personnes qui souhaitent commencer à transmettre leur patrimoine: soit en gardant l’occupation du bien (en conservant l’usufruit et donnant la nue-propriété) soit en transmettant la nue-propriété du bien pour garder le de droit d’occuper le bien jusqu’à son décès.

L’avantage est que cette action divise la valeur d’un bien en deux (répartie suivant la durée de vie de l’usufruitier) et permet ainsi de commencer à transmettre son patrimoine en limitant les droits de donation. Le fait que l’usufruit rejoigne automatiquement la nue-propriété sans fiscalité est aussi très attrayante dans le cadre d’une succession puisqu’il ne suffit que de transmettre la nue-propriété et au décès de l’usufruitier il sera propriétaire de la pleine propriété.

De plus le fait de ne pas détenir l’usufruit fait que le patrimoine immobilier détenu en nue-propriété n’entre pas dans la base imposable ISF.

En conclusion le démembrement est un outils assez souple qui confère des avantages et inconvénients différents selon les différents scénarios. Cela peut permettre de commencer à transmettre le patrimoine en gardant des loyers. Cela peut aussi permettre de transmettre des revenus à ses enfants, de réduire son ISF…

Il ne faut pas hésiter à solliciter un conseiller en gestion de patrimoine pour échanger sur ce sujet là.

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Valoriser sa trésorerie d’entreprise grâce aux démembrement de SCPI

Démembrement SCPI

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Les entreprises en excédant de trésorerie investissent souvent leurs excédants de trésorerie dans des comptes à termes avec des faibles rendements. Ils ont cependant un moyen de percevoir une rentabilité plus intéressante via le démembrement de SCPI.

Le principe du démembrement de SCPI est de séparer la nue propriété et l’usufruit. C’est fait pour que chacune des parties y voient un bénéfice. D’un côté la nu-propriétaire achète des parts de SCPI avec un prix décoté. Cependant il renonce à percevoir les loyers pour une période déterminée. La décote est plus faible que les loyers perçues. Mais les foyers fortement fiscalisés obtiendront un rendement net fiscal plus intéressant qu’en pleine propriété.

La valeur de l’usufruit et de la nue propriété est déterminé par chaque société de gestion. C’est par le biais d’une clé de répartition pour des durées de 3 à 20 ans généralement.

 

Démembrement de SCPI: Quel est le rendement des parts d’usufruits ?

la décote de la part annuelle doit être inférieur au rendement servi afin d’attirer l’usufruitier.

Prenons l‘exemple d’une clé de répartition sur 5 ans avec une valeur de 20% pour l’usufruit et 80% pour le nu-propriétaire. La société va percevoir des revenues de SCPI pendant 5 ans sur 100% de ces revenus. Le rendement espéré est de 5%.

Une société investissant 100.000 € de trésorerie avec une part à 1000 € pourra percevoir les revenus sur 500 parts. Ceci équivaut à 500.000 € de revenus de SCPI pendant 5 ans (100.000/20%).

En 5 ans, la société percevra donc 5% de 500.000 € chaque année. Cela se représente 125.000 €. Les 100.000 € investis initialement sont à fonds perdus puisque le nu-propriétaire récupère la pleine propriété au terme du démembrement. L’investissement initial peut être en outre amortis comptablement. Si l’entreprise est bénéficiaire, elle ne sera fiscalisée seulement 1000 € par an (5000€ – 4000€).

 

SCPI: Les risques ?

Les SCPI comportent deux risques. En premier lieu, il y a un risque de dévalorisation de la part; De l’autre, nous avons un risque de baisse des loyers. Lorsqu’elle achète de l’usufruit, la société est de fait, pas concernée par le risque de dévalorisation. Le risque porte alors sur la baisse des loyers perçus. Les sommes ne doivent pas baisser en-dessous de la clé de répartition.

Pour éviter ce risque, il faut être particulièrement vigilant sur le taux d’occupation financier de la SCPI. Il faut également surveillé la durée moyenne des baux des immeubles. En effet, une SCPI comportant un taux d’occupation supérieur à 95% avec une durée de bail moyenne de 10 ans comporte un risque extrêmement faible de voir ses loyers baisser dans les années à venir.

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Le démembrement de biens immobiliers face à l’IFI

Le passage de l’ISF à l’IFI

Parmis tant d’autres, la réforme sur l’impôt de solidarité sur la fortune reste la plus significative pour l’année 2018. Le passage de l’ISF à l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière, implique de nombreux enjeux et problèmatiques pour nos contribuables investisseurs. Le calcul de l’ISF prenait en compte le capital immobilier mais également le capital financier et immobilier du contribuable. Or l’IFI, contrairement à son prédecesseur, ne prendra en considération que le patrimoine immobilier. Certains pourraient le voir tel un cadeau de l’Etat, mais en réalité c’est un moyen d’inciter ses investisseurs français de rester ou de revenir sur le territoire et d’investir dans ses entreprises afin de participer à leur développement et favoriser la croissance économique française. Le seuil d’entrée reste toutefois inchangé : il faudra posséder plus 1.3 millions d’euros de capital pour être assujetti à cet impôt.

Néanmoins, lorsqu’on essaye de définir le périmètre d’action de cet IFI, on observe quelques ambiguïtés. En effet, ce qui est sûr, c’est que l’investissement dans une entreprise sera exonéré et que l’investissement dans un placement immobilier, sera taxable. Cela étant dit, l’investissement dans une société civile de placement immobilier (SCPI) sera-t-il exonéré ou taxé au même titre qu’un placement immobilier ? Parmi ces certitudes et incertitudes à son sujet, il s’agit ici de trouver des solutions pour alléger voire échapper à cet impôt sur la fortune immobilière.

 

Le démembrement d’un bien immobilier

La pleine propriété d’un bien immobilier est composée, d’une part, la nue-propriété qui est un droit de propriété et, d’autre part, de l’usufruit qui est un droit de jouir du bien ou d’en percevoir les revenus. Notamment si on prend l’exemple de la location, c’est l’usufruitier qui percevra les loyers et non le nu-propriétaire.

Ce schéma d’investissement est souvent conseillé par les professionnels aux clients. Pour une durée définie allant de 15 à 20 ans, le contribuable a la possibilité d’acheter une partie de la pleine propriété d’une maison ou un appartement; à savoir la nue-propriété. L’autre partie, l’usufruit, est achetée par un bailleur social qui, par cette acquisition, disposera des loyers dans le cadre d’une location. En contrepartie, il aura également à sa charge toutes les taxes et charges en rapport avec la gestion du bien notamment la gestion locative, l’entretien ou la taxe foncière. A la fin de cette durée, le contribuable récupèrera la pleine propriété du bien sans frais ni fiscalité.

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Gérer sa trésorerie d’entreprise par l’usufruit

De nos jours, beaucoup d’entreprises se demandent comment gérer leur surplus de trésorerie. En effet, les entreprises passaient énormément par leur banque pour gérer cette afflux de trésorerie, souvent sur des bons de caisse, des comptes à terme ou bien des obligations afin de maitriser le risque au maximum.
Malheureusement, de nos jours ces produits financiers ne rapportent plus rien, certains de ces produits ne couvrent plus contre l’inflation. D’où un réel soucis pour les entreprises française, vaut-il mieux placer sa trésorerie d’entreprise, quitte à obtenir une rémunération inférieure à l’inflation? Cependant, il existe des solutions rapportant bien plus sans prendre de risque. Placez votre trésorerie d’entreprise en usufruit de SCPI.

 

Les avantages d’un placement de trésorerie en SCPI en démembrement sont multiples

Les Sociétés Civiles de Placement en Immobilier sont de l’immobilier diviser en nombre de parts. Elles sont gérer par une société de gestion qui va gérer un parc immobilier constitué essentiellement d’immeubles de bureaux, de commerces ou d’entrepôts. Cela va permettre de mutualisé le risque locatif grâce à la multitude de locataires présents dans un parc immobilier. De plus, la société de gestion va gérer l’entretien, les travaux du parc immobilier ainsi que la gestion locative.

L’intérêt d’une entreprise de réaliser de l’usufruit est de réaliser l’achat des parts de SCPI à un prix inférieur que celui de parts en pleine-propriété. Cette décote varie en fonction de la durée de l’usufruit que l’investisseur va choisir.

De plus, l’achat de parts en SCPI en usufruit est également avantageux sur le plan fiscal car il est amortissable. En effet, elles répondent aux conditions posées par l’administration fiscale pour être amortissable à savoir :

  • Une durée de vie limitée
  • Une perception de revenus de façon régulière
  • Une cession possible à tout moment

Cela va ainsi permettre à l’entreprise de réduire l’imposition sur les revenus servis par les parts.

 

Exemple

Une entreprise investit 100 000€ en usufruit de SCPI sur une période de 5 ans. Elle va donc payer le prix de part à 20% de sa valeur.

Si le prix de part est de 1 000€, elle va donc payer 200€ la part soit cinq fois moins chère une part lui délivrant un rendement sur une valeur de 1 000€.

L’entreprise va donc pouvoir acquérir 500 parts de SCPI soit un rendement de 5% sur 500 000€ alors que l’entreprise n’a réellement investit 100 000€. Elle va donc percevoir 25 000€ de revenus par an pendant 5 ans, et pouvoir amortir  20 000€ par an (100 000€ investit / 5 années). L’imposition sera donc de 5 000€ au taux de l’imposition sur les sociétés.

Si vous souhaitez faire fructifier votre trésorerie d’entreprise, il est important d’être suivi par un conseiller indépendant en gestion de patrimoine.

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Pourquoi privilégier la nue-propriété SCPI ?

nue-propriété de SCPI

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

L’investissement en SCPI peut s’envisager en démembrement où l’on dissocie la nue-propriété de l’usufruit, comme pour un bien immobilier classique. Pour un investisseur, acquérir la nue-propriété de parts de SCPI permet d’associer les avantages du dispositif à une optimisation fiscale.

Les avantages de l’investissement en SCPI

En effet, pour les investisseurs, l’investissement en SCPI comporte de nombreux avantages. C’est en premier lieu un placement immobilier sûre grâce à la diversification locative et géographique. C’est également très peu contraignant car l’investisseur se délaisse de toute responsabilité administrative et locative. Enfin, c’est un dispostif flexible puisque l’investisseur est libre de déterminer le montant de son investissement.

La SCPI est donc l’un des très rares dispositifs immobiliers à permettre cette flexibilité tout en conservant les attraits de l’immobilier, à savoir la sécurité et le rendement.

Mais le principal inconvénient de ce dispositif reste la fiscalité. Les revenus perçus sont considérés comme des revenus fonciers, l’imposition qui en découle est donc la suivante : TMI (Tranche Marginale d’Imposition) + PS (Prélèvements Sociaux). Cette imposition peut donc être très conséquente pour les foyers dont la TMI est supérieure ou égale à 30%.

La nue-propriété de SCPI pour défiscaliser

Pour limiter cet impact fiscal, la nue-propriété de SCPI apparaît comme une solution très pertinente. Par l’intermédiaire du démembrement, l’investisseur acquiert la nue-propriété de parts de SCPI. Il renonce donc à percevoir les loyers en contrepartie d’une décote sur le prix de la part.

Bien entendu, cela s’adresse aux investisseurs fortement imposés et qui ne recherchent pas le complément de revenu immédiat. Dans ces conditions, cela permet d’investir dans l’immobilier sans fiscalité puisque qu’aucun n’est perçu pendant toute la durée du démembrement.

Au terme, l’investisseur aura le choix entre vendre ses parts ou les conserver pour en percevoir cette fois-ci les loyers.

En outre, la nue-propriété de SCPI n’entre pas dans le calcul de l’ISF. L’optimisation fiscale s’opère donc à deux niveaux : réduction ISF (désormais IFI) et neutralisation de l’impact IR.

Acquisition de la nue-propriété: les facteurs à considérer

Acquérir la nue-propriété de parts SCPI peut donc s’avérer très pertinent. En revanche, cela dépend à la fois de la situation de l’investisseur mais aussi de ses objectifs. C’est donc une opération que se réfléchit. C’est pourquoi il est vivement conseillé de s’adresser à un professionnel de la gestion de patrimoine. Ce-dernier saura définir la stratégie d’investissement adéquate et sélectionner les SCPI en conséquence.

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Pourquoi démembrer sa clause de son contrat d’assurance-vie ?

Pourquoi démembrer la clause de son contrat d'assurance-vie

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

L’assurance-vie, le placement préféré des français a bien des atouts. Tout d’abord, aujourd’hui les livrets bancaires ne couvrent même plus l’inflation. Le premier ministre avait annoncé en décembre, le gel des taux du livret A à 0,75%. Or ce rendement qui est indexé sur l’inflation aurait dû être réévalué. Le constat est donc simple. Vous perdez de l’argent en le laissant sur votre livret A.

 

L’assurance-vie: Un vrai couteau suisse

L’assurance-vie est un contrat qui permet de remplir plusieurs objectifs. Elle peut servir pour préparer sa retraite. Elle peut aussi optimiser la fiscalité ou préparer la transmission. Ce placement permet au souscripteur d’épargner de l’argent en percevant des intérêts sur son contrat en fonction du capital investi.

Il convient de distinguer deux cas dans l’utilisation de l’assurance vie :

  •  En cas de vie du souscripteur, il reste bénéficiaire et peut utiliser les fonds sur son contrat librement. La fiscalité est plus intéressante après 8 ans de détention, mais cela va bientôt changer avec la Flat Taxe.
  •  En cas de décès du souscripteur, le contrat sera alors dénoué et les fonds seront transmis à le (ou les) bénéficiaire(s) de son choix avec un abattement de 152 500 € par bénéficiaire.

 

Assurance-vie: Qu’en est-il de sa transmission ?

Concernant la transmission, il est également possible de démembrer la clause bénéficiaire. Il permet ainsi de donner la nue-propriété aux enfants et l’usufruit au conjoint survivant. Voyons ensemble le mécanisme d’une telle stratégie.

Sans clause démembrée, le contrat se dénoue lors du décès du souscripteur et les sommes sont versées aux bénéficiaires.

Comme un démembrement classique, le démembrement de la clause du contrat d’assurance-vie consiste à diviser la propriété du capital constitué au sein du contrat.

L’usufruitier pourra jouir de la somme d’argent, c’est-à-dire la dépenser, la placer. Il agira donc comme plein propriétaire mais il doit conserver la substance du capital transmis. Le but étant que durant toute sa vie, l’usufruitier du contrat puisse profiter des revenus du capital, et à son décès, les héritiers (donc les nus propriétaires) pourront à leur tour profiter du capital.

 

Démembrer sa clause: Les points à surveiller

Un point de vigilance est nécessaire sur l’entente entre les deux parties. Si les nus-propriétaires sont d’accord, l’usufruitier pourra bénéficier de la pleine propriété du capital soumis au démembrement : c’est ce qu’on appelle quasi-usufruit. Dans cette situation, l’usufruitier pourra disposer des sommes comme il l’entend, et devra rendre le capital aux nus propriétaires à sa succession. Ce remboursement, qu’on appelle créance de restitution sera prélevé sur la succession.

Cependant, s’il n’y a pas d’entente entre les nus-propriétaires et l’usufruitier il est possible de mettre une clause de remploi afin de protéger les nus-propriétaires.

En résumé, ce montage permet d’optimiser au mieux la transmission mais nécessite l’aide d’un expert afin de s’assurer de bien fonder d’une telle opération. Pour cela, faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine indépendant semble inéluctable.

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Transmettre un patrimoine grâce au démembrement

 

De nos jours, il est de plus en plus compliqué de transmettre son patrimoine à moindre coût et d’éviter les frais de notaires. Les règles n’ont cessées de se durcir ces dernières années. Pourtant, il existe des solutions afin d’alléger ces frais de notaire dus à la succession. Parmi ces solutions, nous pouvons citer le démembrement immobilier ou encore les contrats d’assurance-vie.

 

Le démembrement immobilier

Le démembrement immobilier consiste à séparer l’usufruit, c’est-à-dire le fait de percevoir les revenus du bien démembré et la nue-propriété c’est-à-dire le fait de jouir du bien. Et cela jusqu’à l’extinction de l’usufruit qui intervient lors du décès de l’usufruitier. Le bien est alors automatiquement reconstitué en faveur du nu-propriétaire, qui devient alors plein propriétaire.

Lors du décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire retrouve un droit qui est celui de l’usufruit. Il ne transmet donc pas un bien mais un droit ce qui lui permettre d’éviter que ce dernier soit assujetti à la succession.

Ce dispositif est donc très important si vous souhaitez transmettre votre patrimoine à vos enfants ou à un tiers tout en évitant de payer des droits de succession trop élevés.

Le barème de démembrement est lié aux donations qui sont elles-mêmes assujetties aux frais de succession. Cependant, les donations bénéficient d’abattements légaux fixés en fonction des liens de parenté soit 100 000 € renouvelables tous les 15 ans pour chaque enfant et de 31 865 € pour chaque petit-enfant.

Afin d’être en respect avec la loi, il convient de prendre contact avec votre notaire car il s’agit d’un acte juridique.

De plus, le démembrement immobilier représente un avantage important pour les personnes étant assujetties à L’IFI (impôt sur la fortune immobilière), le démembrement permettra d’exclure le bien immobilier de cette imposition. En effet, la loi considère que seul l’usufruitier est assujetti à l’IFI.

 

L’assurance-vie

C’est le meilleur outil financier pour transmettre son patrimoine à moindre coût. Pour tout versement réalisé avant 70 ans, il est possible d’utiliser un abattement de 152 500€ par bénéficiaire et de 30 500€ pour tous contrats confondus pour les versements réalisés après 70 ans .

Cependant afin d’optimiser votre succession et d’éviter les frais de notaire, il est préférable d’être suivi par un conseiller en gestion de patrimoine, qui vous permettra d’économiser ces frais.

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Faciliter la transmission avec le démembrement

 

Au moment d’un décès, la succession du patrimoine est souvent très complexe et peut prendre beaucoup de temps. Egalement, les héritiers vont devoir payer les droits de succession qui peuvent être très élevés.  Pour rappel, en ligne directe (parents à enfants) après un abattement de 100 000 €, c’est un barème progressif qui va venir taxer le patrimoine du défunt. Ce barème commence à 5% et peut aller jusqu’à 45%. Plus le lien de parenté est éloigné plus le barème sera désavantageux pour les héritiers. C’est donc pourquoi il est important de bien préparer sa transmission afin d’optimiser un maximum la fiscalité des héritiers.

La donation démembrée

Un des moyens les plus connus pour préparer cela est l’utilisation de la donation démembrée. En effet, préparer sa transmission ça commence par faire des donations. Le démembrement consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit. Généralement, les parents qui possèdent un appartement peuvent décider, en vue de préparer la transmission, de donner la nue-propriété aux enfants, tout en conservant l’usufruit. Concrètement cela signifie que les enfants possèdent les murs de l’appartement, et les parents peuvent eux, jouir de l’appartement (l’habiter ou toucher les loyers). Les nus-propriétaires deviennent plein propriétaires au décès du donateur.

À quoi sert la donation démembrée ?

L’intérêt d’une telle opération est purement financier. Dans cette situation, la base taxable sera bien inférieure à la valeur réelle. La valeur taxable correspond à la valeur de la nue-propriété qui dépendra de l’âge de l’usufruitier. Au moment de la donation, la base taxable sera donc la nue-propriété moins l’abattement de 100 000 € (si le donataire est un enfant). Au moment du décès de l’usufruitier, il n’y aura aucun droit de succession à payer et l’enfant aura la pleine propriété du bien.

Ces opérations nécessitent tout de même une certaine bonne entente avec toutes les parties car il sera impossible de vendre le bien sans l’accord des nus-propriétaires. Idem pour les charges, il vaut mieux définir à l’avance qui va payer quoi.

Il est donc important de songer à faire des donations démembrées mais en prenant le plus de précaution possible et en se faisant assister par des experts.

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