Comment fonctionne la donation nue-propriété

Comme son nom l’indique « la donation nue-propriété » est avant tout un don fait par une personne, le donateur, au profit d’une autre personne, le donataire. La nue-propriété signifie que le donataire du bien n’a pas la jouissance de ce bien. Le donateur transmet son bien, sans compensation financière à un donataire. Pour autant ce dernier ne profitera pas de l’usufruit de ce bien. En effet, le donateur continue à en avoir l’usufruit jusqu’à sa fin, c’est à dire jusqu’au décès de celui-ci.

L’usufruit est l’autorisation de jouir pleinement d’un bien. Vivre dans une maison, utiliser le mobilier, c’est profiter de la maison, c’est donc en avoir l’usufruit. Bénéficier de l’usufruit d’un bien, c’est également en percevoir les revenus, les intérêts et les dividendes.

A titre d’exemple, si l’appartement ou la maison est occupée par des locataires. Le donateur qui a l’usufruit du bien, encaisse les loyers. Dans le cas de « la donation nue-propriété« , le donataire se verra remettre le bien à la fin de l’usufruit.

En résumé, une personne peut être propriétaire d’un bien sans en avoir l’usufruit, donc ne pas en bénéficier. Au même titre qu’une personne peut profiter gratuitement de l’usufruit d’un bien, sans pour cela en être propriétaire.

Souvent le donateur, de la nue-propriété d’un bien immobilier, se réserve l’usufruit toute sa vie durant. Dans le cadre d’une donation de ce type, une convention par voie de rétention est établie entre les deux parties. Cette opération s’intitule le démembrement de propriété. Il permet au donateur de nue-propriété de conserver l’usage du logement pour y vivre, ou le louer afin d’en percevoir des revenus.  Cette démarche est une assurance garantissant la sécurité du donateur. Elle permet également de prévoir la transmission d’un patrimoine du vivant du donateur, sans pour autant se démunir de son bien.

 

Les obligations du donateur

Le donateur est dans l’obligation d’assumer les charges liées à l’entretien courant. Les gros travaux sont à la charge du nu-propriétaire

La taxe d’habitation et la taxe foncière sont supportées par le donateur usufruitier. Si ce dernier loue le bien, la taxe d’habitation est à la charge du locataire. Fiscalement, si le donateur usufruitier loue le bien démembré, il déduit les charges en rapport avec le bien loué.

Le donataire peut répercuter sur son assiette ISF les dettes engendrées pour la conservation du bien.

 

Avantages fiscaux de la donation

« La donation nue-propriété » permet également l’obtention d’avantages fiscaux. Si le donateur ne décède pas dans le trimestre suivant le don, à la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire se voit attribuer le bien, sans être imposé sur les revenus produits par ce dernier. Seule la nue-propriété est taxée.

Une clause supplémentaire peut être ajoutée à la convention de donation : la clause de réversion d’usufruit. Cette dernière prévoit que le donateur conserve l’usufruit pour le reste de ses jours. Elle indique qu’à sa mort, l’usufruit sera attribué à une autre personne que le nu-propriétaire.

Dans ce cas, l’usufruit prendra fin à la disparition du survivant des deux personnes signifiées sur le contrat.

Sauf dispositions contraires stipulées en amont au moment de la signature de l’accord, le principe de donation est définitif.

Cependant, le principe d’irrévocabilité peut être interrompu dans certains cas :

  • les exigences, sous lesquelles la donation a été conclue, ne sont pas observées
  • ingratitude du donataire envers le donateur
  • homicide
  • survenance d’enfant : dans le cas où le donateur est sans descendance au moment de la signature de la convention, le don pourra être annulé en cas de découverte postérieure d’un descendant.