Comment faire une donation à un enfant et jouir encore du bien?

S’il existe une voie efficace et rentable pour effectuer une donation à sa progéniture, c’est bien le démembrement de propriété. Ce dispositif offre le double avantage de garantir la jouissance du bien au donateur alors même qu’il cesse d’en être le propriétaire. Comment ce mécanisme peut-il juridiquement se mettre en œuvre ?

Comprendre la notion de démembrement de propriété

Démembrer une propriété ne consiste en rien d’autre qu’à répartir entre plusieurs personnes les droits de jouissance d’un bien. En effet, la loi distingue deux principes fondamentaux liés à la jouissance d’un bien : la nue-propriété et l’usufruit. Avec celui-ci, il faut comprendre l’usage du bien et des revenus générés par son exploitation. Le premier principe, quant à lui, concerne le fait de disposer du bien en tant que propriétaire sans se prévaloir des produits de son exploitation.

Prenons un exemple simple pour illustrer ces concepts. Un immeuble soumis à un démembrement devient la possession de deux personnes au moins. Le propriétaire originel ne porte ce titre que parce qu’il peut continuer à vivre dans l’habitation ou à percevoir intégralement les loyers issus d’une mise en valeur immobilière du bien. On dit que le possesseur du bien en garde l’usufruit. La personne qui profite du démembrement devient, elle, propriétaire de l’immeuble sur papier et prend les décisions importantes sur la gestion du bien. On dit qu’elle en détient la nue-propriété.

Comme on le voit, le démembrement est un dispositif très bénéfique, et il l’est surtout quand il est appliqué dans le cadre de la donation d’un parent à son enfant. Aussi nombre de personnes y ont-elles recours pour tirer profit de ses multiples avantages.

Démembrement de propriété et donation : les avantages

En choisissant le démembrement pour faire une donation à un enfant, l’on en tire bien des profits.
Si la donation touche un immeuble par exemple, le donateur, ayant toujours le contrôle entier de l’usufruit, maintient en équilibre ses finances et garde son train de vie habituel. Faire don du bien n’entraînera donc aucune érosion financière pour lui.
L’avantage le plus important réside, sans doute, dans la réduction des charges fiscales et des droits de succession en cas de décès. Cette diminution se rend sensible déjà au niveau du calcul des droits de donation. Pour trouver le montant à payer, on ne considère pas la valeur réelle du bien, mais selon un taux suivant l’âge du donateur. Moins celui-ci est âgé, moins les frais à payer seront importants. Le tableau suivant rend compte de cette évolution.

Tableau demembrement


À la disparition du donateur, l’enfant devient propriétaire à part entière, car l’usufruit du bien lui reviendra de droit. Les formalités à remplir dans ce cas sont mineures, et il n’y aura plus d’autres frais de succession à payer.

Un autre intérêt du démembrement tient dans la possibilité qu’un parent peut céder en un laps de temps donné, généralement en dix ans renouvelables, une portion de son droit d’usufruit. Pour résoudre un problème de logement, l’enfant peut avec cette disposition user d’un appartement qui relève du droit d’usufruit de son parent. Cela présente l’avantage de réduire l’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF), si l’intention derrière la manœuvre n’est pas de tromper le fisc.

Démembrement et donation : les limites

Dans le cadre d’un démembrement, ni le nu-propriétaire ni l’usufruitier ne peuvent engager une cession du bien sans un accord préalable entre eux. Certaines donations peuvent être soumises à des conditions. Logiquement, dans ces cas d’espace, le bénéficiaire de la donation perd ses droits de nu-propriétaire, s’il ne respecte plus les conditions.

En tant que nu-propriétaire, le bénéficiaire d’un immeuble en donation prend en charge les travaux importants qu’impose la gestion du bien. Les professionnels de l’immobilier conseillent généralement une répartition des tâches à travers une clause afin de prévenir des conflits d’attribution.

Au total, le démembrement de propriété présente beaucoup d’intérêts, tant pour le donateur que pour l’enfant bénéficiaire d’un bien. Il suffit de prendre toutes les dispositions légales pour le mettre en œuvre et en jouir.