Un conseil éthique
pour un patrimoine durable

Nos conseils pour optimiser sa succession avec des biens locatifs

Il n’est pas rare de trouver un bien locatif, dans les biens d’une succession. Ce qui complique souvent le partage du patrimoine et inquiète, bien souvent, les locataires actuels. Nous allons aborder, les droits de chacune des deux parties. 
 

Du point de vue des nouveaux propriétaires 

J’hérite d’un bien mis en location : que faire ? Quand un logement fait partie de la succession, les héritiers ne peuvent pas résilier le bail dans lequel se situe un locataire pour motif que le propriétaire est décédé. En effet, son décès n’aura pas de répercussion sur le contrat de location.
 
Cependant, les héritiers pourront donner congé, à la fin du bail, pour les raisons légales et prévues dans tous les types de location à usage d’habitation, à savoir :
- Reprise du logement pour habiter en tant que résidence principale ou pour loger l’un de ses proches (conjoint, enfants ou parents),
- Motif légitime et sérieux, comme par exemple le défaut de paiement des loyers,
- Reprise pour vendre le logement, dans ce cas, le locataire actuel sera prioritaire face à d’autres acheteurs, s’il souhaite acquérir le bien.
 

J’hérite d’un bien mis en location : quelles sont les démarches ?

Dans le cas où l'héritage est composé d'un bien locatif, voici les démarches à effectuer : 
 
1. Informer le locataire et la caution du changement de bailleur (propriétaire) :
Vous devrez envoyer, au locataire, une lettre en recommandé avec accusé de réception afin d’informer du changement de propriétaire et lui communiquer vos coordonnées afin qu’il puisse vous joindre et vous payer le montant des loyers.
Il est conseillé d’informer la caution du changement de propriétaire afin de mettre à jour le contrat de locataire et notamment, l’acte de cautionnement. En effet, en tant que nouveau propriétaire, le cautionnaire ne fait pas partie de cet acte qui fût signé entre le locataire actuel, son cautionnaire et l’ancien propriétaire.
 
2. Vérifier le contrat de location :
Si vous êtes dans l’optique de récupérer le logement, vous devrez vérifier la date de la fin du bail afin de respecter le congé de 6 mois. 
 
3. Contrôler le paiement du loyer :
Lorsque le partage de la succession met du temps à se réaliser, il n’est pas rare que le locataire ne soit plus à jour dans le versement des loyers. Une fois la succession partagée, pensez à contrôler que l’intégralité des loyers et des charges ait bien été payée.
 

D’un point de vue des locataires 

Le défunt était locataire et vivait seul : que devient le logement ?
En cas de décès du locataire, s’il vivait seul, le contrat de location est résilié au jour du décès. Les membres de la famille du défunt devront informer, dès que possible, le propriétaire, du décès du locataire. Dans un premier temps, il est conseillé de l’avertir par téléphone, puis dans un second temps, d’envoyer un courrier accompagné d’un justificatif officiel (acte de décès).
La date qui sera prise en compte pour la résiliation sera la date du décès et non la date de réception du courrier. Les héritiers devront libérer le logement rapidement et devront verser une indemnité compensatrice au bailleur. La loi ne prévoit aucun délai réglementaire pour libérer les lieux, mais en compensation l’indemnité est égale à un mois de loyer. Généralement, les héritiers libèrent le logement dans le mois qui suit.
Prenons l’hypothèse suivante : Madame Dupont, locataire d’un logement (500€ par mois), décède, sans conjoint. Elle avait deux enfants qui n’habitent plus avec elle. Au moment de son décès, les héritiers informent par téléphone, Monsieur Vimont, le propriétaire, du décès de sa locataire. Quelques jours plus tard, ils envoient l’acte de décès au propriétaire par courrier. Les héritiers ont libéré le logement 1 mois et demi après le décès. Par conséquent, le montant de l’indemnité sera de 750€ (500+250), soit l’équivalent d’un mois et demi de loyer.
 
Le défunt était locataire et ne vivait pas seul : que devient le logement ?
- En cas de mariage ou de Pacs
Si le défunt était marié ou pacsé, la loi protège le conjoint survivant en lui octroyant automatiquement le droit de conserver le logement pour lequel le défunt avait signé un contrat de location. Ce droit est également valable même dans le cas où le conjoint ne figurerait pas sur le contrat de location.
 
Les autres cas
Certaines personnes disposent d’un droit sur le transfert du bail qui avait été conclu entre le locataire défunt et le propriétaire :
  • Les descendants : les enfants et les petits-enfants,
  • Les ascendants, le concubin ou toutes autres personnes qui vivaient à la charge du défunt-locataire.
Dans tous les cas, ces personnes doivent justifier qu’elles vivaient avec le défunt depuis au minimum 1 an avant le jour du décès.
 

Quelles sont les formalités à accomplir en cas de transfert de logement ? 

La loi ne prévoit pas de démarches particulières pour le transfert du bail au profit de l’une des personnes que nous venons de citer. Cependant, il vous faudra avertir le propriétaire, par courrier recommandé avec accusé de réception la volonté de vouloir transfert le contrat à votre profit.
 

Cas particulier : la location d’un logement meublé

Le contrat de location pour un logement meublé n’est pas réglementé, contrairement à la location d’un logement vide. De ce fait, si aucune clause du contrat ne prévoit le cas de transmission aux héritiers en cas du décès du locataire, il faudra se référer au Code Civil. L’article 1742 prévoit que le bail de location un logement meublé n’est pas résilié en cas de décès du locataire et passe automatiquement à ses héritiers sans la nécessité de réaliser des démarches administratives. Cependant, il faudra en informer le bailleur.
Si les héritiers ne souhaitent pas conserver le logement, il faudra qu’ils respectent le préavis réglementaire pour les logements meublés, qui est égal à un mois dès réception, par le bailleur, du courrier recommandé avec accusé de réception.