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Donation d'une maison : comment la déclarer ? Quels sont les avantages ?

Il n'est pas rare qu'un donateur décide de donner sa maison ou un actif immobilier. Voici, les principales informations à connaître afin de transmettre ce bien. 
 

Donation d’une maison ou d'un bien immobilier : comment la déclarer ? Quels sont les avantages ?

Le patrimoine des français est constitué de biens immobiliers (maison, appartement, terrain) qu’il est possible d’acquérir par achat, héritage ou donation. La donation d’une maison est la transmission d’une partie du patrimoine d’un tiers de son vivant à un bénéficiaire. Au contraire, un héritage se définit comme la transmission du patrimoine d’un tiers à un bénéficiaire suite à son décès. Durant l’année 2010, le patrimoine moyen déclaré par les ménages français suite à la perception d’une donation s’élève à 274 700 euros. Cependant, la donation d’une maison nécessite une procédure spécifique et certaines règles de droit doivent être respectées. Malgré ces règles de droits, cette donation permet d’établir certains avantages pour les bénéficiaires. Comment déclarer la  donation d’une maison ? Quels sont les avantages que procure cette donation ? 

Déclaration de la donation d’une maison et procédures

La donation peut s’effectuer par n’importe quel individu appelé, dans ce cas précis, le donataire. Dans le cas de la donation d’une maison, celle-ci doit s’effectuer de manière obligatoire et manuscrite par un notaire. Cette décision est lourde de conséquences puisqu’il s’agit d’une décision irrévocable. Il existe cependant plusieurs formes de donation précisées ci-dessous.

Les différents types de donation sont la donation simple et la donation-partage. La donation simple est la donation d’un bien immobilier à un enfant du foyer fiscal  ou un bien à chaque enfant ; cette donation doit concerner la transmission d’un bien immobilier à une seule personne. La grande différence avec la donation-partage est que cette donation simple prévoit, par un acte notarié, la transmission du patrimoine établi par le  donateur d'un ou plusieurs biens à l’ensemble de ses héritiers présomptifs : enfants, petits- enfants, père, mère, frères et sœurs.

Cependant,  il existe un élément important qui différencie les deux donations ; en effet, lors d’une donation simple, la valeur du bien immobilier - donc de la maison - est calculée le jour de la succession ; ie. à un instant T quand le donataire succède au donateur pour l’obtention de la propriété  de la maison. En ce qui concerne la donation-partage, la valeur du bien immobilier est calculée lorsque le notaire effectue l’enregistrement de cette donation. La donation–partage  permet de faire face à la réévaluation des biens immobiliers et d’éviter une réduction du prix du bien immobilier.

Exemple de donation simple d'un bien immobilier :

M. X fait le don d’une maison à son enfant, acte authentique effectué par le notaire en 2009. En 2009 la maison est évaluée à 200 000 euros mais lors de l’acte de donation mis en place par le notaire, celui-ci stipule que la donation s’effectuera en 2018. Au cours de l’année 2018, le fils de M. X possède donc la propriété de son père. Cependant en 2018, la maison de M.X est évaluée à 170 000 euros. Donc le fils de Mr X est propriétaire d’une maison estimée à 170 000 euros et non 200 000 euros.

Exemple de donation-partage d'un bien immobilier :

M.X possède une maison d’une valeur de 200 000 euros en 2009. Il effectue par l’intermédiaire d’un notaire un acte de donation–partage. M.X effectue la donation de cette maison à ses deux fils qui seront tous les deux copropriétaires de cette maison. L’acte de donation-partage prend effet en 2018 et les deux enfants de M.X sont à présent copropriétaires d’une maison qui est estimée à 170 000 euros. Seulement, il est stipulé que lors d’une donation–partage les donateurs sont propriétaires d’une maison ou d’un bien immobilier, estimé à la valeur ou l’acte de donation a été réalisé. Ce qui veut dire que M.X  a effectué cette donation en 2009 à ses fils dont la maison est estimée à 200 000 euros. De ce fait, même si en 2018 la maison est évaluée à 170 000 euros,  les deux fils de M.X seront propriétaires d’une maison qu’ils pourront revendre à 200 000 euros.

Le donataire doit également se poser la question d’effectuer la donation de la pleine propriété ou du démembrement. La donation de la pleine propriété  consiste à transmettre donc au donateur la nue propriété ainsi que l’usufruit. Le donataire permet à son successeur d’avoir la possibilité de vendre la maison,  d’effectuer des travaux  ainsi que de percevoir les loyers du bien immobilier. Lors du démembrement, le donataire décide de léguer la nue–propriété ou l’usufruit. La nue–propriété dans le cas d’un bien immobilier consiste à être propriétaire des murs du bien immobilier. Ce statut permet de pouvoir vendre la maison et de posséder l’usufruit après une certaine durée. Lors du démembrement, le droit d’usufruit est un droit temporaire qui reviendra au nu-propriétaire quand la convention du démembrement prendra fin. L’usufruitier (usus et fructus) possède le droit d’user du bien, c’est–à–dire de pouvoir habiter au sein de la maison. Le fructus donne le droit à l’usufruitier de pouvoir jouir des fruits du bien ; dans le cas d’une maison, il pourra donc percevoir les loyers de ses futurs locataires.

Les avantages de la donation d’un actif immobilier

La donation d’une maison permet de bénéficier d’avantages fiscaux. Tout d’abord, le système de donation permet de bénéficier des abattements si la donation n’excède pas 100 000 euros par enfant et 30 000 euros pour chacun des petits-enfants. L’avantage concernant le démembrement du bien est que l’usufruitier bénéficiera de sortir  la maison de l’assiette de son IFI et donc de réduire considérablement ses revenus fonciers.

La donation peut s’effectuer par l’intermédiaire de la création d’une SCI (Société civile immobilière). La SCI est créée par les parents pour donner des parts sociales aux enfants. L’avantage d’une SCI est tout d’abord le fait qu’il ne soit pas nécessaire de passer devant un notaire. La SCI permet d’être gérée par plusieurs personnes et de partager les bénéfices et les pertes. Ce régime bénéficie d’un abattement fiscal variable selon le nombre de détentions. Après 22 ans, les personnes de la SCI bénéficieront  d’une exonération d’impôt sur les plus-values.