by EUODIA
Un conseil éthique
pour un patrimoine durable

Qu'est-ce qu'une donation d'usufruit ? Comment et pourquoi donner un usufruit ?

Étymologie

L’usufruit est un droit réel, ce qui signifie qu’il porte sur un bien ou une chose, comme une maison, un local professionnel, un bateau, une somme d’argent... Il vient des mots latins usus, qui équivaut à « usage » et fructus, qui veut dire « fruit ».

L’usufruit correspond donc aux droits :

  • D’user d’une chose (par exemple habiter un appartement),

  • Et de jouir de ces fruits(louer un logement et percevoir des loyers, ou toucher des dividendes).

En revanche, l’usufruitier n’est pas propriétaire du bien. Il n’a pas le droit d’en disposer. Ce droit, que l’on appelle l’abusus, revient au propriétaire ou possesseur : il peut vendre, faire donation ou encore détruire son bien. On dit alors qu’il possède la « nue-propriété». C’est que l’on appelle un démembrement de propriété. Un démembrement peut être viager ou temporaire. C’est-à-dire que la fin de la période de démembrement est conditionnée soit suite au décès de l’usufruitier, soit à la fin de la période de démembrement initialement fixée. Si le nu-propriétaire décède avant l’usufruitier alors, la nue-propriété revient aux héritiers légaux.

Pour pouvoir utiliser et percevoir les fruits d’un bien, tout en disposant de ce dernier, il faut avoir la « pleine propriété».

Pour résumer :

 

  • L’Usufruit est le droit d’utiliser un bien et de percevoir les revenus issus de ce bien.

  • La Nue-propriété est un droit de disposer d’un bien.

  • La Pleine propriété est l’association de l’usufruit et de la nue-propriété.

Principe de la donation

Cet acte juridique consiste à transmettre la propriété d’un bien. Le donateur transfère gratuitement, sans contrepartie et de son vivant une chose à une tierce personne, dite le donataire. La donation se fait également de manière irrévocable, sauf exceptions.

Tout type de biens peut faire l’objet d’une donation : les mobiliers(voiture, meuble, œuvre d’art…) et les immobiliers (terrain, maison, appartement…). Selon les cas, la donation se fait de manière libre ou par acte notarié. 

Il faut cependant que le donateur soit en possession du bien au moment de la donation. Cet acte ne peut pas porter sur quelque chose de futur, tel un héritage à venir.

En outre, la personne qui reçoit la donation peut être n’importe qui. En revanche, une part doit être réservée aux éventuels héritiers afin de ne pas les léser. Les biens donnés ne doivent donc pas dépasser une certaine quotité.

La question de la succession se pose souvent lorsque les personnes arrivent à un certain âge. La donation est ainsi un moyen de léguer son patrimoine quand on le souhaite, contrairement au testament qui prend effet uniquement lors du décès du donateur.

Principe de la donation d’usufruit

La donation d’usufruit signifie qu’un propriétaire octroie les droits d’usage et de jouissance de son bien à un tiers, dit l’usufruitier. Ce dernier est alors en mesure d’utiliser le bien pour lui-même ou de le louer. Il peut aussi percevoir les revenus dégagés par ce bien, tels que des loyers, des intérêts, des récoltes…
Par contre, il ne peut pas le vendre ni le démolir. En effet, c’est le propriétaire qui dispose toujours de la nue-propriété. Pour vendre un bien, il faut néanmoins l’accord des deux parties. 
On parle donc de démembrement de propriété, avec d’un côté le nu-propriétaire et de l’autre l’usufruitier.

En général, l’usufruit est viager. Cela veut dire qu’il s’éteint au décès de son titulaire. 
Mais il peut aussi se faire sur une période définie. Dans ce cas, on l’appelle usufruit temporaire. Le propriétaire transmet l’usufruit de son bien à autrui pour une certaine durée. Quand l’usufruit prend fin, le nu-propriétaire, qui a gardé l’abusus, prend l’entière possession du bien. Il en a donc la pleine propriété.

Attention, l’usufruitier a également quelques obligations. Pour de l’immobilier par exemple, il doit veiller à l’entretien du lieu et s’assurer de sa bonne conservation (seules les plus grosses réparations incombent au nu-propriétaire). C’est aussi l’usufruitier qui supporte les charges fiscales. C’est notamment à lui de payer la taxe d’habitation et la taxe foncière du logement qu’il occupe.

Pourquoi effectuer une donation d’usufruit ?

Premièrement, cette technique avantageuse permet d’aider votre descendancesur une période déterminée. Par ce biais, vous apportez à votre enfant un logement gratuit. Il pourra également toucher des revenus : un loyer dans le cas d’un logement en location, ou des dividendes s’il s’agit d’un compte titres. Cette démarche s’avère très utile si votre enfant poursuit des études, s’il débute sa carrière professionnelle ou encore s’il rencontre des difficultés financières. Dans ces cas-là, l’usufruit est temporaire et se termine à la date fixée lors de la rédaction de l’acte. 
Une autre possibilité est de faire un don d’usufruit à un organisme d’intérêt général, dans le but de financer une cause qui vous tient à cœur.

Lors de cette démarche, la principale intention du propriétaire est de donner ; l’objectif premier ne doit pas être d’ordre fiscal.
Toutefois, sachez que la donation d’usufruit vous permet de bénéficier de plusieurs avantages fiscauxdurant toute la période de démembrement de propriété :

  • Votre impôt sur le revenu est allégé puisque vous ne touchez plus les revenus de votre bien.

  • Votre IFI (impôt sur la fortune immobilière) est réduit, si vous y êtes imposable. En effet, votre bien en usufruit n’entre plus dans votre patrimoine taxable, vous n’avez donc plus à le déclarer.

  • Vous ne payez pas la taxe d’habitation ni la taxe foncière sur le bien. C’est l’usufruitier qui s’acquitte de ces paiements.

Comment effectuer une donation d’usufruit ?

Les donations d’usufruit qui portent sur les immobiliers nécessitent obligatoirement de recourir à un notaire. C’est ce dernier qui se charge de toutes les formalités, de même qu’il saura vous renseigner sur la solution la plus adaptée à votre situation. 

Pour être valable juridiquement, le bénéficiaire, appelé donataire, doit également exprimer son acceptation, et ce par écrit. De plus, le donateur doit être en capacité d’effectuer la donation (être sain d’esprit par exemple).
Attention aux abus de droits! Comme nous l’avons vu plus tôt, l’objectif du donateur ne doit pas être uniquement fiscal. Dans le cas où vous souhaiteriez donner l’usufruit à votre enfant, il faut pouvoir démontrer que votre principale finalité est de subvenir à ses besoins.