Un conseil éthique
pour un patrimoine durable
Démembrement immobilier

Comprendre l’usufruit en immobilier

Selon l’article 578 du Code civil, l’usufruit immobilier est un doit à user et à jouir d’un bien immobilier appartenant à une tierce personne, durant un temps limité. Ce droit s’assortit de l’obligation d’en conserver la substance et d’en jouir en bon père de famille.

Lorsque l’usufruitier est une personne morale, la durée de l’usufruit immobilier ne pourra excéder 30 ans, s’il s’agit d’une personne physique, l’usufruit prendra fin à la mort de l’usufruitier.

L’usufruit immobilier peut être cédé entre vifs, à des personnes déjà nées et prendra fin, là encore, à la mort du cédant.

Lors de l’entrée en jouissance du bien immobilier, l’article 600 du Code civil prévoit l’obligation pour les parties de procéder à un inventaire et l’article 601 contraint à la mise en place d’une caution, sous la forme d’une somme d’argent bloquée ou de l’engagement d’une tierce personne à pallier les éventuelles difficultés de l’usufruitier.

Les articles 605 et 606 du Code civil prévoient que l’entretien du bien immobilier (incluant les petites réparations) soit à la charge de l’usufruitier, tandis que les grosses réparations restent à la charge du nu propriétaire. L’article 606 est strict et limitatif. Cependant, face au caractère désuet de l’énumération, la notion retenue est définie par le critère « valeur des réparations inférieur à la valeur des revenus ». 

Les droits de l’usufruitier

L’usufruitier peut hypothéquer le bien dont il a l’usufruit ou le céder, en concédant, par exemple, un usufruit sur un usufruit, car il possède les droits sur son droit. Il peut également le louer le logement ou encore l’habiter car il possède aussi les droits sur la chose.

Les droits du nu propriétaire

Le nu-propriétaire ne possède plus beaucoup de droits sur le bien immobilier. Il conserve néanmoins des droits sur son droit puisqu’il peut le céder ou l’hypothéquer. Son droit sur la chose lui permet de contrôler la gestion de son bien par l’usufruitier.

En cas de défaillance de l’usufruitier, le nu propriétaire peut intenter une action en justice contre celui-ci, afin de le contraindre à honorer ses obligations. Il semblerait qu’une tendance récente en jurisprudence permette d’envisager que l’usufruitier puisse en faire de même et contraindre le nu-propriétaire à respecter lui aussi ses obligations.

Principe d’un montage en nue propriété immobilière

Détenir la nue propriété d’un bien peut s’appliquer à tous types de biens donc bien évidemment à un actif immobilier qu’il soit détenu en direct ou au travers d’une société. Le principe d’un montage en nue propriété immobilière est relativement simple. Un actif immobilier est constitué d’une pleine propriété qui se compose de deux éléments la nue propriété et l’usufruit. Ces deux composantes sont sécables. On peut détenir soit la nue-propriété soit l’usufruit. Dans le cas d’un bien immobilier, détenir la nue propriété de celui-ci implique de détenir le bien mais de ne pas pouvoir en jouir c’est-à-dire qu’on ne peut pas y loger ni percevoir les loyers en cas de location. C’est l’usufruitier qui bénéficie de la jouissance du bien.

 

Fiscalité de la nue propriété immobilière

Il est tout à fait possible d’acquérir ou de donner la nue propriété d’un bien de manière temporaire. Le principe est le suivant : on se met d’accord avec un autre acquéreur ou le légataire afin de convenir d’un contrat donnant un prix et une durée de démembrement. Par exemple, Mr Durand et Mr Dupont peuvent se mettre d’accord pour acheter un appartement à deux en démembrement sur 10 ans. Mr Durand achète la nue propriété donc ne bénéficiera pas des revenus de l’appartement tandis que Mr Dupont acquiert l’usufruit et donc bénéficie des loyers sur une période de 10 ans. Il ne leur reste plus qu’à déterminer le prix payé par chacun. Au terme de ce contrat, l’usufruit disparaît et Mr Durand le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien.

Les avantages de la nue propriété immobilière

En règle générale, le recours à la mise en place d’un projet de nue propriété immobilière permet de répondre à deux problématiques :

  • une problématique fiscale
  • une problématique successorale

Dans le cadre de l’achat de la nue propriété d’un bien, la volonté première de l’investisseur est de constituer un patrimoine immobilier sans pour autant avoir à faire face à l’imposition. Il peut aussi être pertinent de ne conserver que la nue propriété dans une optique successorale. En règle générale, les donations sont plutôt orientées vers la donation de la nue propriété afin de transmettre le bien (en effet, en cas de disparition, l’usufruit disparaît et les nu-propriétaires récupèrent le bien). Néanmoins, la donation de l’usufruit peut aussi servir pour permettre par exemple à un enfant d’occuper un appartement ou de recevoir un loyer d’un appartement loué.

 

La nue propriété immobilière temporaire

Le propriétaire de la nue propriété d’un bien immobilier ne paie aucun impôt sur le bien immobilier pour lequel il ne dispose que de la nue propriété. Il y a une «transparence» fiscal de l’actif pour le nu-propriétaire. En effet, l’ensemble des impôts revient à l’usufruitier qui détient la jouissance du bien. Au final, cela implique que le bien en nue propriété ne rentre pas dans l’assiette ISF et n’implique aucune cotisation sociale ou impôts sur les revenus fonciers. 

 

Démembrement SCI et démembrement de propriété

Les sociétés civiles immobilières (SCI) sont des entités de plus en plus populaires auprès des particuliers qui souhaitent réaliser un investissement. Le système est un peu particulier, mais si l’on respecte certaines conditions, le placement s’avère fructueux.

 

Le démembrement de propriété comme principe 

Le but lorsqu’on investit dans une SCI, c’est d’acquérir un bien immobilier par démembrement de propriété. Cependant, l’acquéreur jouit du bien mais ne le possède pas.

En d’autres termes, il peut habiter dans la maison acquise (usufruit), mais n’en détient pas les murs (nue propriété). L’acquéreur réalise cette opération volontairement, pour pouvoir occuper le bien et le céder plus tard, ou à sa mort. Bien souvent, c’est à une personne de la famille que revient la nue propriété. On parle alors de SCI familiale, car ce système représente une solution intéressante pour transmettre un patrimoine à sa famille (à sa mort ou de son vivant).

On appelle cela un démembrement, puisque l’on sépare l’usufruit et la nue propriété, mais pas seulement.

 

 

 

Les autres avantages du démembrement en SCI familiale

L’intérêt avec la SCI familiale, est aussi de bénéficier d’avantages fiscaux. La donation de parts de SCI aux membres donne lieu à des droits de mutation intéressants. Les impôts liés à la transaction immobilière, calculés sur la valeur nette des parts, peuvent ainsi être déduits de la valeur du patrimoine. Ce que l’on appelle le passif du bien est alors exonéré d’impôts.

Cependant, les parts sont exonérées d’impôts dans une certaine limite. Celles-ci ne doivent pas dépasser 159 325 euros pour une donation aux enfants, 31 685 euros pour des petits-enfants, 5 310 euros pour les arrières-petits-enfants, 15 932 euros pour les frères et sœurs, 80 724 euros pour un conjoint ou encore, 7 967 euros pour les neveux et nièces. Ces informations valent aussi en cas de succession, exceptées pour un conjoint; celui-ci conserve l’entièreté des parts exonérées d’impôts.Enfin, notons que l’exonération d’impôts de ces parts est possible lorsqu’elles sont cédées tous les dix ans uniquement.

Les droits de donation avec réserve d’usufruit (lorsque l’acquéreur garde la jouissance du bien) sont calculés en fonction de la nue propriété. Les parts de la nue propriété vont augmenter en fonction de l’âge de l’usufruitier et la valeur de l’usufruit baisser proportionnellement, ce qui veut dire que les droits de donation seront plus importants.

Il faut donc céder la nue propriété relativement jeune pour que les héritiers ne payent pas de fort droits de donation. Lorsque l’usufruitier cède la nue propriété à moins de 21 ans, les droits de donation sont calculés sur 10% de la valeur de la propriété, lorsqu’il a entre 20 et 30 ans sur 20% de cette même valeur, et ainsi de suite par tranche de 10 ans. 

Investir en démembrement immobilier

Investir en démembrement immobilier est une solution pertinente pour investir dans la pierre sans toutes les contraintes associées. Le démembrement immobilier consiste, pour deux acteurs différents, un usufruitier et un nu propriétaire, d’acquérir la pleine propriété d’un bien. Chacune des parties achète une quote-part du bien selon la durée du démembrement défini. Pendant cette durée de démembrement, l’usufruitier aura la pleine jouissance du bien (loyers, charges, impôts…) et sera responsable de son entretien. A la fin du contrat, le nu propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien.

Qui sont les investisseurs en démembrement immobilier ?

1. L’usufruitier en démembrement immobilier

Dans la plupart des cas, l’usufruitier en démembrement immobilier est un bailleur social qui va louer pendant la durée du démembrement à des loyers inférieurs au marché avec des critères de revenus adaptés. Les bailleurs sociaux ou organismes HLM assurent la gestion des logements sociaux, de tout ou partie de leur patrimoine.

 

2. Le nu-propriétaire en démembrement immobilier 

Voici les différents profils de nu propriétaire :

–       Un particulier possédant de l’épargne et ne souhaitant pas de revenus complémentaires avant plusieurs années

–      Un particulier souhaite placer de l’épargne pour sortir cette épargne de l’assiette taxable à l’ISF (impôt sur la fortune)

–       En cas d’acquisition par emprunt, l’ensemble des intérêts sont déductibles des autres revenus fonciers. Cet investissement en démembrement immobilier correspond  donc très bien également aux investisseurs possédant de fort revenus fonciers.

 

 

Nos programmes

  • Programme en démembrement à Antibes

    • Programme NEUF
    • Livraison 3e trimestre 2018
    • Type de bien : Appartement
    • Durée 18 ans
    • Clé de répartition 57 %
    • Prix à partir de 116 000 €
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  • Programme en démembrement à Vésinet (78110)

    • Programme NEUF
    • Livraison 4ème trimestre 2017
    • Type de bien : Appartement
    • Durée 15 ans
    • Clé de répartition 65 %
    • Prix à partir de 203 000 €
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  • Programme en démembrement à Nice (06300)

    • Programme NEUF
    • Livraison 3ème trimestre 2020
    • Type de bien : Appartement
    • Durée 18 ans
    • Clé de répartition 60 %
    • Prix à partir de 220 200 €
    Voir le détail
  • Programme en démembrement à Théoule-sur-Mer (06590)

    • Programme NEUF
    • Livraison 1er trimestre 2018
    • Type de bien : Appartement
    • Durée 18 ans
    • Clé de répartition 58 %
    • Prix à partir de 415 000 €
    Voir le détail
  • Programme en démembrement à Viroflay (78220)

    • Programme NEUF
    • Livraison 4ème trimestre 2017
    • Type de bien : Appartement
    • Durée 15 ans
    • Clé de répartition 37 %
    • Prix à partir de 115 600 €
    Voir le détail
  • Programme en démembrement à Neydens (74160)

    • Programme NEUF
    • Livraison 4ème trimestre 2017
    • Type de bien : Appartement
    • Durée 17 ans
    • Clé de répartition 56 %
    • Prix à partir de 128 798 €
    Voir le détail
  • Programme en démembrement à Nice (06000/06100/06200/06300)

    • Programme EN EXPLOITATION
    • Livraison 2e trimestre 2016
    • Type de bien : Appartement
    • Durée 16 ans
    • Clé de répartition 62 %
    • Prix à partir de 88 000 €
    Voir le détail
Les opérateurs
PERL
iPlus
FIDEXI

Démembrement immobilier : A quoi ça sert ? Comment et pourquoi l’utiliser ?

Le démembrement immobilier permet de partager la propriété d’un bien entre deux parties : l’usufruitier qui aura la jouissance du bien et le nu-propriétaire qui en aura la possession in fine. En termes juridiques, c’est l’article 595 du Code civil qui confère à l’usufruitier ses pouvoirs.

Démembrement immobilier

Quels sont les droits de l’usufruitier ?

1/ Il a le droit de prêter le bien à une tierce personne

2/ Il a le droit de louer le bien et d’en percevoir l’intégralité des loyers

3/ Il a le droit de l’occuper sans redevoir quoi que ce soit au nu-propriétaire

Les règles de répartition des pouvoirs sont généralement écrites dans un contrat de démembrement immobilier qui fixe des droits et des devoirs à chacune des parties. En cas de démembrement temporaire par exemple, les règles de dénouement doivent être extrêmement bien clarifiées dès le départ. Par exemple, il doit être écrit noir sur blanc les engagements précis que l’usufruitier doit s’engager à réaliser avant de redonner l’immeuble au nu propriétaire (ravalement, rafraîchissement de l’appartement, contrôle des chaudières…etc)

Quels sont les droits du nu-propriétaire en démembrement immobilier ?

Il n’a pas le droit d’utiliser l’immeuble ni de le louer mais doit effectuer les grosses réparations.

Au moment de la fin du démembrement temporaire, le nu propriétaire percevra automatiquement la pleine propriété du bien et récupèrera l’usufruit gratuitement.

D’un point de vue juridique, la nue propriété et l’usufruit sont des droits concurrents. Les décisions majeures telles que la vente du bien ou la modification de la substance ne peuvent être décidées sans l’accord de l’autre partie.

Dans quels cas est-il utile de réaliser un contrat de démembrement immobilier ?

Un fabuleux moyen de transmission patrimoniale

Dans la majorité des cas, le démembrement immobilier est utilisé en famille afin de commencer à transmettre son patrimoine à ses enfants de son vivant, tout en ayant la possibilité de continuer à jouir du patrimoine ou de ses rentes.

En effet, la situation courante est de voir les parents transmettre la nue propriété à leurs enfants et garder l’usufruit et donc la jouissance. Ce démembrement peut s’opérer en direct ou à travers une SCI ou une SARL de Famille.

Un outil de gestion patrimoniale

En effet, un particulier disposant d’économies peut décider d’investir en nue propriété immobilière afin de :

–       bénéficier d’une « décote » sur le prix de l’investissement

–       d’être exonéré des taxes et impôts (notamment ISF)

–       de ne pas avoir de souci de locataire

En contrepartie, un particulier ou une entreprise peuvent décider d’acquérir de l’usufruit dans les cas suivants :

–       besoins de forts revenus complémentaires immédiats

–       déficit foncier à absorber

–      placement de trésorerie d’entreprise grâce à la possibilité d’amortir l’usufruit (valable uniquement pour les sociétés)

Avant de rentrer dans le détail des produits, il est intéressant de mieux cerner les notions du démembrement et les implications entre elles.

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