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La FAQ du demembrement - Demembrement-8

A quoi sert un démembrement de propriété temporaire ?

Qu'est-ce que le démembrement ? 

Par propriété, on entend un bien dont une personne dispose et qu’elle possède pleinement dans la limite du respect des lois. La propriété donne lieu à trois sous catégories : l’usus, le fructus et l’abusus. L’usus revient à pouvoir utiliser le bien, le fructus à pouvoir en percevoir les fruits et l’abusus pour avoir le droit de faire ce que l’on souhaite du bien in fine comme le donner ou le vendre.

Le principe du démembrement est ici de diviser la pleine propriété en deux catégories : l’usufruit et la nue-propriété. Prenons l’exemple d’un bien immobilier comme un appartement. L’usufruitier est la personne qui peut jouir d’habiter dans l’appartement et d’en percevoir les possibles revenus mais qui ne le possède pas. A l’inverse, le nu-propriétaire ne peut pas habiter dans l’appartement tant que l’usufruitier y réside mais c’est le nu-propriétaire qui possède les murs de cet appartement. Cela revient à dire que l’usufruitier a l’usus et le fructus, tandis que le nu-propriétaire à l’abusus. Souvent utilisé lors d’un héritage ou d’une donation, le démembrement de propriété peut permettre au conjoint du défunt de continuer à vivre dans l’habitat familial, habitat qui reviendra aux enfants à la mort du second parent.

Bien que le démembrement de propriété est majoritairement viager, c’est-à-dire jusqu’au décès de l’usufruitier, il peut aussi être temporaire. Dans ce cas, le nu-propriétaire du bien percevra la pleine propriété (ie. usus, fructus et abusus) après un laps de temps déterminé dès le départ. Si l’usufruitier est une personne morale, le démembrement ne peut alors pas excéder 30 ans. Dans le cas d’un bien immobilier, le démembrement doit par contre être d’une durée supérieure à 15 ans.

Pourquoi vouloir démembrer la propriété temporairement ? Quelle est l’utilité pour l’usufruitier et le nu-propriétaire ?

Démembrement temporaire suite à une succession 

Tout d’abord, dans le cas d’un démembrement temporaire, la valeur fiscale de l’usufruit n’est pas décroissante en fonction de l’âge de l’usufruitier mais fixée à 23% de la valeur de la pleine propriété par période de 10 ans.

Prenons l’exemple d’un usufruitier X, âgé de plus de 70 ans au début du démembrement. Si le démembrement est viager, la valeur de l’usufruit sera de 30% de la valeur de pleine propriété. Mais si le démembrement est temporaire, pour une durée de 23 ans par exemple, la valeur de l’usufruit sera ici de 46% (23*2 car durée supérieure à 20 ans) de la valeur de la pleine propriété. Ces valeurs servent de base pour calculer les droits de donation et de succession.

Avec l’exemple cité ci-dessus, pour un bien immobilier d’une valeur de 100 000 euros, les nus propriétaires (souvent les enfants) ne paieront les droits de donation / succession seulement sur la valeur de la nue-propriété, donc 54 000 euros, au lieu de 70 000 euros en cas de démembrement viager.

Il faut donc faire des calculs préalables afin de trouver la solution optimale pour l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Investir en SCPI en démembrement temporaire 

Plutôt qu’investir en SCPI en pleine propriété, l’investisseur peut choisir de n’être que le nu-propriétaire pour une durée déterminée. Il ne perçoit alors pas les loyers et cela n’impacte pas sa fiscalité car les intérêts sont déductibles de ses revenus fonciers. Par ailleurs, l’impôt étant payé par l’usufruitier pour la durée du démembrement, l’investisseur n’a pas d’ISF a payer. Par ailleurs, l’investisseur perçoit une décote entre 15% et 44% sur le prix des parts de SCPI. A la fin du démembrement, l’investisseur commence à percevoir les loyers et acquière la pleine propriété de ses parts de SCPI. C’est un investissement intéressant pour se créer du patrimoine ou percevoir des revenus complémentaires. Cependant, ce type d’investissement peut uniquement être réalisé au comptant.