by EUODIA
Un conseil éthique
pour un patrimoine durable

Usufruit temporaire VS. usufruit viager

Définition

L’usufruit désigne aujourd’hui le droit de se servir d’un bien (à savoir une maison ou un appartement, de se servir du mobilier, de changer la décoration) ou dans un second temps de percevoir les revenus générés par ce bien (louer le bien et obtenir des loyers, avoir des intérêts sur le bien en question ou recevoir des dividendes). La définition conclut par le fait que l’usufruitier ne peut pas se dessaisir du bien. 

En prenant par exemple un appartement, on retrouve 3 sortes de possibilités par rapport à ce bien : 

  • Le droit d’habiter et d’utiliser le logement 
  • Le droit de louer, de percevoir les loyers et de recevoir les dividendes
  • Le droit de vendre/faire des travaux sur le logement

Qu’est ce que cela signifie ? Défini par l’article 578 du code civil, l’usufruit est un droit qui est composé de deux notions (deux droits) du droit de propriété : l’usus et le fructus. Comme mentionné ultérieurement, l’usus désigne le faire de pouvoir utiliser le bien et le fructus désigne la possibilité de récupérer les « fruits » du bien (les loyers notamment). Ces deux droits forment l’usufruit qui forme un couple avec la nue-propriété, c’est à dire qu’il ici de la personne qui dispose du bien (les murs de l’appartement ou de la maison par exemple, il est le propriétaire mais ne peut pas en disposer). La grande difference réside dans la gestion et l’utilisation du bien : le nu-propriétaire ne peut pas détruire ou aliéner la chose qu’il possède, il laisse la jouissance du bien à l’usufruitier qui lui ne peut pas vendre le bien.

Sujet majeur et lorsque l’on évoque la donation en France, l’usufruit existe aujourd’hui sous deux formats différents : l’usufruit temporaire et viager. Dans la plupart des cas l’usufruit est dit viager, c’est à dire qu’il est en vigueur jusqu’à la mort de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère alors l’intégralité des droits et de l’usage du bien. A l’inverse, l’usufruit temporaire est établi sur une durée fixe dans le temps. Le fonctionnement est similaire à l’usufruit viager puisqu’au terme des années fixées initialement, le nu-propriétaire récupère les trois prérogatives et devient le seul gestionnaire du bien. 

Attention toutefois à ne pas confondre usufruit et droit d’usage ou d’habitation. La notion de droit d’usage et d’habitation est plus restreinte, elle définit le droit d’habiter dans le logement en question : en d’autres termes, vous pouvez utiliser l’appartement mais pas le louer. Au sein de la notion de l’usufruit on retrouve les deux aspects, un droit réel qui permet à l’usufruit de porter sur plusieurs notions comme les immeubles mais également sur des meubles (portefeuille de titres).

Le calcul de l’usufruit 

La question majeur de l’usufruit est le calcul. En effet en fonction de l’âge et de la durée, la valeur serait singulièrement différente. En réalité, cette question est très importante pour deux raisons : le calcul lie l’usufruit et la nue-propriété ensemble sur des durées. Dans un second temps, il existe un barème fiscal qui va s’imposer et va permettre de calculer les droits dus par l’usufruitier d’un coté et le nu-propriétaire de l’autre. En cas de donation, de succession ou encore de vente, chaque partie aura donc un droit. 

L’usufruit est donc égal à : 

  • 10% du total de la pleine propriété quand l’usufruitier est âgé de plus de 91 ans 
  • 20% du total lorsque l’usufruitier est âgé entre 81 et 90 ans,
  • 30% du total lorsque l’usufruitier est âgé entre 71 et 80 ans,
  • 40% du total lorsque l’usufruitier est âgé entre 61 et 70 ans,
  • 50% du total lorsque l’usufruitier est âgé entre 51 et 60 ans,
  • 60% du total lorsque l’usufruitier est âgé entre 41 et 50 ans,
  • 70% du total lorsque l’usufruitier est âgé entre 31 et 40 ans,
  • 80% du total lorsque l’usufruitier est âgé entre 21 et 30 ans,
  • 90% du total lorsque l’usufruitier est âgé de moins de de 21 ans,

Ce barème est indicatif car il doit aussi prendre en considération l’espérance de vie et le taux de rendement du bien afin que l’usufruit soit calculé convenablement. Lorsqu’en revanche l’usufruit est fixe sur une période donnée (10 ans, 15 ans par exemple), on retrouve un classification particulière :

  • 23% du total de la pleine propriété pour les périodes allant jusqu’à 10 ans 
  • 46% du total de la pleine propriété pour les périodes allant de 11 à 20 ans
  • 69% du total de la pleine propriété pour les périodes allant de 21 à 30 ans

Encore inconnue ou mal comprise par le grand public, la notion d’usufruit est pourtant souvent utilisée dans les question de succession ou de donation. Petit retour sur les possibilités offertes par l’usufruit : 

Donation 

Lorsqu’il s’agit d’une donation, l’usufruit ne peut porter que sur la nue-propriété : c’est à dire que l’on divise le bien entre l’usage et la possession. Exemple : un couple décide de donner un appartement à leurs enfants. Les parents conservent le droit d’habiter ou de louer le bien, les enfants détiennent le bien. Les enfants sont alors gestionnaire du bien et à la mort des parents, ils récupèrent l’intégralité de la pleine propriété. Cette méthode permet d’éviter les droits de succession notamment. 

Usufruit successif

Une dernière notion importante peut etre abordée ici puisqu’il est possible de céder ou de transmettre l’usufruit à une tierce personne : en effet par le biais d’un testament ou d’une donation, le bénéficiaire va ainsi obtenir ce qu’on appelle l’usufruit successif afin de jouir du bien sans avoir le droit de le vendre ou de le modifier (travaux, démolition) mais pourra vivre dedans.

L’usufruit est une notion de plus en plus utilisé au sein de la gestion de patrimoine, entre usufruit temporel et viager, les enjeux majeurs existent afin d’optimiser le plus rapidement possible son patrimoine. De nos jours, l’usufruit est de plus en plus utilisé afin de transmettre son patrimoine et ainsi de simplifier la succession entre les familles. Il en demeure un sujet central qui permet de réaliser des économies importantes.