Un conseil éthique
pour un patrimoine durable

Optimisation fiscale : démembrement de propriété

Démembrer de son vivant

Il est possible de transmettre sa propriété de façon anticipée, c'est-à-dire lors de son vivant. Le démembrement est un bon moyen d'y parvenir. Cela consiste à répartir son patrimoine entre usufruitier et nu-propriétaire. L'usufruitier est la personne physique ou morale qui a le droit d'utiliser un bien ou d'en percevoir les revenus sur une période donnée. Le nu-propriétaire quant à lui devient le plein propriétaire à la fin d'un usufruit. Le démembrement de propriété permet ainsi de réaliser une optimisation fiscale.

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Succession et transmission du démembrement

Démembrer une propriété facilite sa transmission à ses descendants ou à tout autre individu de la famille ou à la personne de son choix sans que ces derniers ne soient obligés de payer des impôts ou droits de succession. Avant de transmettre son patrimoine, il faut songer à déterminer la part cessible exonérée des droits de donation. On doit pouvoir aussi connaître la valeur du don. Pour ce faire, pensez à faire établir un certificat de valeur immobilière auprès d'une agence immobilière ou d'un notaire. De plus, il faut choisir le type de démembrement. Si vous envisagez de transmettre votre propriété qu'à votre mort, préférez le démembrement en viager. Ici, le nu-propriétaire possèdera entièrement la propriété qu'au décès de l'usufruitier. Ce dernier peut donc vivre dans sa propriété jusqu'à sa mort. Le démembrement temporaire est préférable si l'on veut transmettre son patrimoine entièrement de son vivant. Une fois le type de démembrement sélectionné, commencez le démembrement en prenant contact avec le notaire. Enfin, il vous faudra déclarer le démembrement. Que vous soyez l'usufruitier ou le nu-propriétaire, il faut joindre la photocopie de l'acte de démembrement à la déclaration d'impôt. Il faut également montrer un justificatif du lien de parenté entre donataires et donateurs.

 Impôts et démembrement

Le démembrement de la propriété peut dispenser des droits de succession. Toutefois, il existe une fiscalité du démembrement du patrimoine. Si le bien immobilier démembré est loué par l'usufruitier, ce dernier est soumis à la taxe foncière, à l'impôt sur le revenu foncier et à l'impôt sur la fortune. Si le bien est habité par l'usufruitier, ce dernier ne paie que l'impôt sur la fortune, la taxe sur l'habitation et la taxe foncière. Le nu-propriétaire ne paie quasiment pas d'impôts.