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pour un patrimoine durable

Le principe d’amortissement de l’usufruit à l’impôt sur le revenu

Afin de bien comprendre l’amortissement de l'usufruit à l’IS, il faut reprendre le principe du démembrement. Le principe est bien connu dans l’immobilier, un bien en pleine propriété est composé de deux parties, la nue-propriété, où le fait de posséder le bien, et l’usufruit, le fait de pouvoir jouir du bien ou d’en percevoir les fruits. La partie qui achètera la nue propriété, l’achètera à un prix décoté, il en est de même de la partie usufruit, ce prix dépendra donc de la durée du démembrement si il est temporaire.

Abordons brièvement l’aspect nue propriété. L’investisseur achète à un certain pourcentage du prix plein, possède donc la propriété mais ne peut en jouir ou toucher les loyers. A la fin du démembrement, il récupère la pleine propriété, et pourra jouir par la suite des loyers.

Attardons nous maintenant sur l’usufruit. De la même manière, l’investisseur achètera la partie usufruit à un pourcentage de la pleine propriété de telle manière que l’usufruit plus la nue propriété représente le prix de la pleine propriété. De manière générale sur un démembrement temporaire, le prix de l’usufruit est inférieur au prix de la nue propriété pour une même durée. Pendant la durée du démembrement, l’usufruitier peut jouir du bien (si c’est un bien immobilier classique par exemple) ou en toucher les loyers calculés sur la pleine propriété  (immobilier classique ou SCPI). A la fin du démembrement le principe s’arrête.

L’intérêt de l’usufruit se porte donc pendant le démembrement, d’autant plus pour une société. En effet une société pourra acheter de l’usufruit pour dynamiser sa trésorerie. Si on prend l’exemple des SCPI, elle pourra avoir un rendement de plus de 5% sur une valeur pleine propriété achetée à un prix décoté. L’avantage ne s’arrête pas ici, car vous me direz, les plus values sont fiscalisées. Quand l’usufruit est soumis à l’IS, il est possible d’amortir la partie usufruit sur la durée du démembrement. Un exemple sera plus parlant :

Une SCPI a un rendement de 5% par an net de frais, la société X achète l’usufruit sur 10 ans. Le prix pleine propriété est de 100 000 euros, la cote part est de 39%. La société X débourse donc 39 000 euros. Son loyer annuel sera de 5% * 100 000 euros, soit 5000 euros par an. De plus, elle peut donc effectuer un amortissement de l’usufruit sur la durée, elle peut amortir 39 000 sur 10 ans, soit 3900 euros par an. Le bénéfice est donc de 1100 euros sur lequel sera payé la fiscalité de la société.

Ce principe présente beaucoup d’avantage, n’hésitez donc pas à vous faire aider d’un conseiller en gestion de patrimoine.