by EUODIA
Un conseil éthique
pour un patrimoine durable

Comment réduire ses contraintes fiscales avec le démembrement ?

Qu'est ce que le démembrement ?

Le démembrement est un principe fondamental du droit en France qui remonte au code Napoléon. Il s'agit de séparer la propriété d'un bien entre un usufruitier (qui possède  l'usufruit) le Nu-propriétaire (qui possède la Nu-propriété. En terme juridique l'usufruit regroupe l'usus et le fructus. Il s'agit du droit de jouir d'un bien (usus) et de bénéficier de ses fruit (fructus). Concrétement, l'usufruitier a le droit d'utliser un bien (comme résidence principale ou secondaire dans le cas d'un bien immobilier) ou de percevoir les bénéfices (les loyers s'il s'agit d'un bien immobilier). En revanche, l'usufruitier n'a pas le droit de modifier ou de détruire le bien et doit généralement le concerver en parfait état.

Le démembrement est une spécificité du droit Français dont la première utilisation se situe dans le cadre d'une succession. En effet dans le cadre d'une famille " classique " (non recomposée), le conjoint survivant peut obter pour la concervation de l'usufruit des biens. Ici, au lieu d'être divisé entre le conjoint survivant et les enfants; le conjoint survivant garde l'usufruit du bien jusqu'a son déces.
Le démembrement peut être de durée viagere: jusqu'au déces de l'usufruitier ou à durée fixe, connu à l'avance, non modifiable et indiqué par contrat.

Le démembrement en immobilier

Pour beaucoup d'investisseurs, la principale faiblesse de l'investissement immobilier est la fiscalité. En effet, celui-ci est (volontairement) le grand oublié des baisses d'impôt accordées par Emmanuel Macron (flat tax et remplacement de l'impôt de solidarité sur la fortune par l'impôt sur la fortune immobilière). Si d'autres solutions existent (comme le meublé) le démembrement est une solution extremement efficace pour s'exposer à l'immobilier sans supporter une fiscalité trop lourde. Attention toutefois, la fiscalité ne doit pas être la seule motivation d'un investissement en démembrement. Le cas contraire peut-être la cause d'un redressement fiscal.
Comment fonctionne le démembrement au niveau de l' Impot sur la Fortune immobiliere (IFI) ?

Dans le cadre d'un démembrement la règle est simble: l'impôt sur la fortune immobilière doit être supporté par l'usufruitier pour la totalité de la valeur du bien. Ainsi acheter la Nue-propriété d'un bien en démembrement permet de ne pas rentrer ce bien dans son assiette taxable à l'IFI. Attention cependant: d'une part, le démembrement est d'une certaines durée et a pour but de s'éteindre au bout d'un certains temps (fixe ou viager) afin de récupérer le bien. Ainsi les démemebrements long présentent particulierement d'intérêt. D'autre part, nous le verrons ci-dessous, le démembrement est souvent utilisé pour obtimiser une transmission. Dans ce cas la Nu-propriété viagère est donné aux futur héritier. Ici l'usufruit est gardé par les parents qui ont généralement le plus gros patrimoine immobilier. La donnation de l'usufruit ne fait pas baisser l'assiète taxable des parents d'un seule centime!

Impôt sur le revenu: pas de loyer pas d'impôt !

Le démembrement n'est pas réservé aux contribuables payant l'impot sur la fortune immobilière. Globalement, d'un point de vue économique, il convient à toute personne n'ayant pas besoin de revenu complémentaire (loyer). En ce qui concerne l'impot sur le revenu, l'absence de loyer engendre naturellement l'absence de revenu foncier. Bien évidamment dans le cadre d'un investissement un bien démembré coutera moins chère qu'un bien en pleine propriété. On parle de décote. Trois moyens permettent d'investir en démembrement immobilier: le viager, le démembrement physique à durée fixe et le démembrement de parts de SCPI (pierre papier).
Dans tout les cas l'avantage est double. Nous l'avons vu les loyers non perçu ne sont pas évidamment pas imposés. En revanche, en cas de revente, la loi indique que le prix d'achat considéré est celui de la pleine propriété. Ceci est extremement avantageux pour limiter l'impôt sur la plus value. Par exemple, dans le cadre d'un bien vendu 140 000 euros pour la Nue-propriété et 60 000 euros pour l'usufruit. La valeur de ce bien à l'achat est sa valeur totale de 200 000 euros. Dans le cas d'une revente futur (apres la fin du démembrement) pour une valeur de 210 000 euros, l'assiete taxable au niveau de l'impôt sur les plus values immobilières sera de 10 000 euros alors que le gain réel est de 70 000 euros.

A ceci s'ajoute le fait que la majorité des contribuables ayant des revenus fonciers ont une tranche marginale d'imposition ( T.M.I.) d'au moins 30 %. L'impôt sur la plus value est à un taux forfaitaire de 19 % auquel on applique une décote à partie de la 6 ème année. Si le bien est vendu après plus de 22 ans l'impôt est même nul (abatement de 100 %).

Préparer sa succession

Démembrer un bien immobilier est aussi un bon moyen de limiter l'impôt sur les successions sans affaiblir son patrimoine. C'est ce qu'on appelle une donation partage: la Nu-propriété est donné (généralement aux enfant) ce qui permet de limiter la valeur marchande de cette donation et donc d'augmenter les possibilités permisse par différents abatement.

Démembrer une clause bénéficiaire d'Assurance-Vie

L'assurance-vie, placement préféré, est avant tout un support d'investissement très efficace. Il permet de bénéficier d'une fiscalité très avantageuse du vivant du souscripteur et est très peu limité au niveau des placements et investissement qui peuvent y être logé. Il s'adapte donc à toutes  stratégies patrimonial. Cependant, l'assurance-vie est avant tout l'outil le plus simple et le plus efficace pour optimiser sa succession. Au-delà de l'abattement sur les versements effectués avant 70 ans de 152 500 euros; la clause bénéficiaire accorde de nombreuses possibilités dans l'obtimisation la transmission.

Parmis ces possibilités, le démembrement de clause bénéficiaire est particulierement attractif. Il s'agitde ceder l'usufruit et la Nu-propriété à deux personnes différentes. Dans le cas général, le conjoint survivant bénéficie de l'usufruit et les enfants ou les autres héritiers de la Nu-propriété. Ce mecanisme permet de ne pas déhériter le conjoint survivant qui peut bénéficier librement de l'argent placé sur cette assurance-vie. En même temps une dette est crée: le conjoint survivant doit la somme perçu au Nu-propriétaire de la clause. Au déces de l'usufruitier (ici le conjoint survivant) la dette est remboursé sur so patrimoine, elle sort donc de l'actif successoral.