Un conseil éthique
pour un patrimoine durable

Pourquoi s'intéresser au démembrement?

Concept du démembrement 

D’un point de vue juridique, le Code Civil donne la possibilité à une personne possédant un bien en pleine propriété de pratiquer un démembrement sur ce bien ; c’est à dire séparer la nue propriété et l’usufruit. Il est possible de démembrer un bien immobilier, un contrat d’assurance vie, des parts de SCPI, etc...

D’un côté, on trouve l’usufruit (qui donne le droit de profiter d’un bien, d’en tirer les fruits), et à l'inverse, la personne qui possède la nue-propriété (qui donne le droit de devenir le plein propriétaire du bien à l’extinction de l'usufruit).

En résumé, le nue propriétaire est le propriétaire effectif du bien mais il ne peut jouir du droit d’y vivre ou de le louer. C’est l’usufruitier qui aura le droit de profiter de la jouissance du bien, c’est à dire l’occuper ou le louer si c’est un investissement locatif et percevoir les loyers, dividendes, intérêts…. De plus, il doit impérativement restituer au propriétaire le bien dans l'état dans lequel il l'a reçu. Il est donc en charge de la gestion et de l’administration du bien démembré.

Le nue propriétaire, lui, a l’obligation de permettre à l’usufruitier d’utiliser paisiblement le bien.

Concernant les obligations de ce dernier, les réparations d’entretien sont à sa charge. Il est tenu d’entretenir l’immeuble et de payer les travaux d’entretien y compris le ravalement et la taxe foncière. En revanche, les réparations importantes sont à la charge du nue propriétaire comme le gros d'œuvre, les gros murs, les réparations des toitures, les poutres etc…

Le démembrement est très souvent envisagé dans des problématiques de transmission familiale et c’est sans doute son plus grand intérêt. Afin de diminuer le poids du patrimoine soumis aux droits de succession, les parents propriétaires d’un bien pourront donner la nue propriété à leurs enfants tout en conservant l’usufruit, donc la jouissance du bien. En effet, les bénéficiaires vont percevoir un bien dont la valeur imposable est inférieur à la véritable valeur du bien.

La valeur imposable est celle de la nue-propriété du bien et dépend de l’âge de l’usufruitier au moment où le démembrement est réalisé : la valeur de la nue propriété s’élève par exemple à 50% de la valeur réelle du bien si l'investisseur a moins de 61 ans. Plus l’usufruitier est jeune et plus il vivra longtemps, donc en toute logique plus la valeur de son usufruit augmente. La valeur de la nue propriété suit le chemin inverse, c’est-à-dire qu’ elle est d’autant moins élevée que l’usufruitier est jeune.

Autrement dit, plus vous êtes jeune quand vous transmettez la nue propriété d’un bien, et moins les droits à payer seront élevés.

Dans un second cas, la démembrement peut être temporaire, les parents voudront ainsi céder l’usufruit aux enfants et en conserver la nue propriété. Exemple : vous détenez un bien locatif, et votre enfant souhaite bénéficier des loyers issus de cet investissement, vous pouvez donc céder l’usufruit temporaire sur une durée fixée à votre enfant pour qu’il profite de ces revenus fonciers.

Autre exemple de type de démembrement de propriété : une personne à la retraite peut souhaiter vendre la nue-propriété d’un bien et recevoir une somme d’argent, tout en conservant l’usufruit afin de pouvoir profiter du bien ou de profiter de ses revenus, si le bien est mis en location, jusqu’à la fin de ses jours ; c’est ce que l’on appelle la vente en viager.

La donation sous réserve d’usufruit à ses enfants par exemple permet un avantage fiscal car les droits de succession sont calculés sur la valeur de la nue propriété. Et au décès de l’usufruitier, le nue propriétaire reçoit l’usufruit et devient donc plein propriétaire sans avoir payé de droits de succession.

Le cas particulier du démembrement en SCPI

Les SCPI sont des placements qui ont le vent en poupe, avec plus de 50 milliards d'euros de capitalisation totale. C’est en effet un excellent moyen de diversifier son épargne, en investissant dans de l’immobilier géré, sans les contraintes classiques de l’immobilier, avec un rendement très intéressant. En revanche, les revenus issus de ces SCPI sont considérés comme bénéfices fonciers, donc taxés à la Tranche Marginale d’Imposition plus les prélèvements sociaux de 17,2%. Cela représente un important manque à gagner pour les contribuables ayant une tranche marginale d’imposition (TMI) élevée.

Le démembrement est une convention qui partage la nue propriété de l’usufruit sur une durée déterminée, et selon une clef de répartition propre à la SCPI qui est calculée à partir de l’usufruit économique.

Grâce au démembrement, il existe deux stratégies

La première est d’investir dans la seule nue propriété de la SCPI. Le nu propriétaire acquiert donc le droit de devenir plein propriétaire des parts de SCPI à l’extinction de l’usufruit. Pendant toute la durée du démembrement, le nu propriétaire ne va percevoir aucun revenu et n’aura donc aucun impôt sur le revenu à payer. L’épargnant va donc pouvoir profiter de la qualité de l’investissement en SCPI et de son potentiel de plus value, sans devoir payer l’impôt sur le revenu issu des loyers collectés par la SCPI.

Le nu propriétaire de parts de SCPI ne sera pas redevable de l’IFI sur les parts de SCPI. C’est à l’usufruitier de déclarer les parts démembrées. Le nu propriétaire sera donc exonéré d’impôts sur le revenu et également d’IFI.

Acquérir cette fois de l’usufruit de parts de SCPI consiste à acquérir, pour une durée déterminée, le droit de percevoir les loyers générés par la SCPI. Il aura donc la certitude de bénéficier des revenus sans assumer le risque de baisse de prix de parts de SCPI. C’est donc un placement très intéressant pour quelqu'un souhaitant bénéficier de revenus complémentaires sur une durée déterminée.

En résumé, le démembrement de propriété peut être utilisé pour optimiser l'imposition de sa transmission, ou pour partager l’usufruit et la nue propriété entre ses enfants. Le nu propriétaire profitera du bien en termes d'objectifs de capitalisation et de plus value, alors que l'usufruitier profitera de la jouissance du bien, donc le droit d'en obtenir des revenus si le bien concerné est un bien locatif.