Un conseil éthique
pour un patrimoine durable

Comment définir le démembrement des SCPI?

Achat, Maison, Maison Achat, Immobilier, Transfert

Les SCPI (Société Civiles de Placement Immobilier) sont des sociétés non côtées, elles ont pour objectif de constituer et de gérer un patrimoine immobilier locatif. Elles représentent l’investissement indirect dans l’immobilier destiné au retail, c’est-à-dire au grand public. Elles représentent la majorité des investissements en pierre papier en France. Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion (une trentaine en France) et sont connues par des réseaux bancaires ou des cabinets de conseils en gestion de patrimoine.

L’investisseur qui désire acheter des parts d'une société civile de placement immobilier dispose de quatre modes d'acquisition. Les parts d’une SCPI peuvent s’acquérir au comptant, à crédit, en démembrement de propriété ou via l’assurance vie.

Le démembrement en SCPI fera l’objet de notre analyse.

Le démembrement est une technique très utilisée en gestion de patrimoine pour des biens immobiliers. Il a pour principe, la division de la pleine propriété d’un bien en deux parties : l’usufruit et la nue-propriété. 

Lorsque l’immobilier démembré, n’est pas acquis par une donation ou une succession, l’investisseur peut acquérir au comptant ou à crédit la nue-propriété d’un bien, alors qu’en usufruit, le bien immobilier, peut être détenu par un tiers durant plusieurs années, il percevra les loyers ou il occupera le bien pendant toute la durée du démembrement.

Par exemple sur des parts de SCPI, le démembrement permettra d’optimiser la jouissance tirée du partage des parts entre usufruitier et nue-propriétaire.

Concrètement, L'usufruitier est généralement une entreprise soumise à l'impôt sur les sociétés qui désire placer sa trésorerie sur le long terme. Il peut aussi concerner les particuliers qui ont un déficit foncier structurel. Le nu-propriétaire est le plus souvent une personne avec une fiscalité très élevée qui n’a pas besoin de revenus complémentaires immédiatement ou à court terme, mais qui souhaite se constituer en premier lieu un patrimoine qui pourra être par la suite générateur de revenus futurs.

Comme nous l’avons expliqué auparavant, l'achat de part de SCPI en démembrement de propriété peut se faire lorsque le financement provient d'une succession. Il peut également provenir de la vente d'un bien immobilier déjà démembré.

Il est toutefois possible d’effectuer un démembrement de propriété temporaire. Dans ce cas l’investisseur achètera la nue-propriété des parts et un autre achètera l'usufruit.

Les droits de chaque partie liée par un contrat de démembrement dans les SCPI sont très simples :   durant le démembrement, l’usufruitier percevra les fruits, il deux droits fondamentaux, l’usus et le fructus. L’usus c’est le droit d’utiliser le bien, ce sont les mêmes droits que celui du propriétaire, le droit de se servir de la chose pour tous les usages que permet cette chose. Le fructus est le droit de jouir de la chose c’est le droit qui consiste à en retirer les fruits, c’est-à-dire les dividendes. L’usufruitier devra toutefois payer les impôts et les différentes charges afférents au bien.

La nue-propriété ne dispose que de "l’abusus" (le droit de disposer de la chose, de la détruire, le droit de la consommer ou le droit de l’aliéner, de la céder). On remarque très clairement le statut de la nue-propriété en fin d’usufruit, car l’extinction de l’usufruit mettra fin au démembrement, ce qui permettra à la nue-propriété de récupérer la pleine propriété des parts du bien immobilier.

Acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier est bien plus une stratégie patrimoniale de détention qu’un placement immobilier. Cette stratégie permet au nu-propriétaire d’obtenir de nombreux avantages fiscaux.

Dans ce type d’investissement, le risque locatif est transféré à un tiers, par exemple les impayés, les vacances ou les dégradations. Comme nous l’avons expliqué auparavant, l’acquéreur de la nue-propriété ne sera totalement propriétaire qu’a la fin du démembrement. Il ne sera donc pas impacté au début du démembrement que le bien soit loué ou pas, c’est l’usufruitier qui assumera toutes dépenses de gestion, d’entretien, ou de taxe foncière.

Dans le cadre d'un démembrement viager, la valeur de la nue-propriété se calcule soit selon  l'indice économique soit selon l'indice fiscal. L'indice économique se calcule en fonction de plusieurs facteurs: la durée du démembrement l'âge de l'usufruitier et le taux de rendement du bien. L'indice fiscal est un indice réglementaire qui dépend uniquement de l'âge de l'usufruitier et peut être consulté sur le site des impôts.

Dans le cadre d'un demembrement temporaire la répartition n'est pas régie par une règle stricte. Une clé de répartition est proposée par la socité de gestion. Les parts de SCPI en nue-propriété peuvent s’acquérir avec une décote de 20% à 40% ou 25% à 50% sur l’achat du bien démembré.

Comme le nue-propriétaire ne perçoit pas de loyer, il n'a pas de revenu à déclarer. Il peut toutefois déduire de ses autres revenus fonciers les intérêts d’emprunt qui ont été contractés pour l’acquisition de la nue propriété et les grosses dépenses de réparations.

S'il est soumis à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), il bénéficie automatiquement d'une exonération d'impôt car les sommes investie dans la nue-propriété ne font pas partie de l’assiette de L’IFI. Au terme du contrat de démembrement, il pourra récupérer la totalité de la valeur des parts de la SCPI, les revendre ou bénéficier de leurs revenus locatifs. S’il décide de les revendre, la plus value imposée à la vente des parts sera constituée de la valeur des parts en pleine propriété, au moment où l’usufruitier achète les parts, et aussi au moment de la revente des parts à la fin du démembrement.

Quant à l’usufruitier, il récupère l’intégralité des loyers.

Si vous n'avez pas besoin de loyer immédiat, le seul inconvénient de la nue-propriété est que l’achat à crédit ne permet pas une déductibilité des intérêts d’emprunt. Il est par ailleurs difficile de financer des intérets d'emprunts.

En définitive, il est plutôt conseillé de faire des investissements SCPI en nue-propriété, pour les contribuables taxés à partir d'une tranche marginal d'imposition (TMI) de 30% (et plus encore pour les individus fiscalisés à 41% ou 45 %).

L'usufruit de SCPI est le meilleur placement pour les personnes morales qui souhaitent placer des sommes modérées à moyen-terme (5 à 10 ans).