Cette question n'est valable que pour un démembrement de type immobilier ou SCPI.
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Cette question n'est valable que pour un démembrement de type SCPI.
Cette question n'est valable que pour un démembrement temporaire de type SCPI.
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Le démembrement de propriété est un acte qui peut se réaliser sur de nombreux produits, tels que sur les biens immobiliers (maison, appartement...) ou sur des valeurs mobilières comme les assurances-vies, les Comptes d'Epargne en Actions... Le démembrement de propriété permet la création de deux parties : l'usufruitier et le nu-propriétaire. Dans tous les cas le démembrement est temporaire avec soit une date fixée à l'avance, soit viager, c'est-à-dire qu'il prend fin à la mort du défunt. Au terme de ce démembrement, le nu-propriétaire obtiendra la pleine propriété du bien.
Il est possible de démembrer un bien immobilier, ce qui permettra la création de plusieurs parties : l'usufruitier immobilier et le nu-propriétaire immobilier. Des sociétés proposent leurs services afin d'investir dans de l'immobilier temporaire démembré tel que PERL, I Plus ou encore Fidexi, dans le cas où des particuliers ont regroupé leur patrimoine immobilier dans une Société Civile Immobilière (SCI). Dans le cas d'un placement en SCPI, vous avez la possibilité de démembrer ces parts et donc d'acquérir seulement l'usufruit ou la nue-propriété. Ainsi le l'usufruit et la nue-propriété seront distincts.
Tout comme les biens immobiliers, il est possible de démembrer des valeurs mobilières telles que les contrats d'assurance vie, les actions détenues auprès d'entreprises côtées, un Plan d'Epargne en Actions (PEA) ou encore un compte titres. Pour l'assurance-vie, il sera possible de prévoir une clause bénéficiaire. De plus, l'usufruit et la nue-propriété seront séparés et leur fiscalité sera différente. Dans tous les cas le principe reste le même : un usufruitier sera désigné et pourra jouir du placement et un nu-propriétaire obtiendra la pleine propriété au terme du démembrement. Celui-ci peut être à une durée prédéterminée ou viagère, c'est-à-dire qu'il prendra fin à la mort de l'usufruitier. Bien souvent, l'usufruitier pourra jouir du compte, mais devra le rendre, au nu-propriétaire, dans l'état où il en a disposé au premier jour du démembrement. Ce type de démembrement est similaire au quasi-usufruit.
Qu'il s'agisse d'un démembrement en tant qu'usufruitier ou en tant que nu-propriétaire, chaque partie sera soumise à l'imposition, mais à des degrés différents. Pour la fiscalité de la nue-propriété, le nu-propriétaire pourra augmenter son patrimoine sans en payer d'impôt durant le démembrement, en effet, cet investissement n'est pas pris en compte dans le calcul de l'IFI. De plus, il pourra jouir du bien seulement lorsqu'il obtiendra la pleine propriété, c'est-à-dire, à l'issue de la durée de démembrement. Quant à la fiscalité de l'usufruitier, il doit supporter l'ensemble des charges fiscales puisqu'il est le seul à pouvoir jouir du bien. Pour un bien immeuble il devra s'acquitter de la taxe foncière et s'il habite le logement, il sera redevable de la taxe d'habitation. La valeur du démembrement de propriété est déterminée par un barème où il faudra appliquer le pourcentage en fonction de la durée du démembrement dans le cadre d'un démembrement temporaire ou l'âge de l'usufruitier dans le cadre d'un démembrement viager. Vous pouvez aussi déterminer la fiscalité sur votre contrat d'assurance vie.
Aujourd’hui, le démembrement est devenu une opération courante et occupe une place de plus en plus importante dans le secteur de la gestion de patrimoine.
Le législateur définit le démembrement de propriété d’un bien comme un mécanisme juridique visant à diviser la pleine propriété en deux parties distinctes entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
Selon l’article 578 du Code Civil, l’usufruit confère à son titulaire le droit d’usage et de jouissance du bien autrement dit l’usufruitier se voit offrir le droit de louer le bien et de percevoir les revenus générés par celui-ci et ce pour une durée maximale de 9 ans. La nue-propriété quant à elle, confère un droit de propriété dite virtuelle dans la mesure où le nu- propriétaire pourra disposer du bien sans pour autant en percevoir les fruits. Toutefois, en cas de décès de l’usufruit où à la fin de la période de démembrement, le nu-propriétaire devient l’unique propriétaire du bien sans avoir de droits de succession à payer. En d’autres termes, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété, il pourra dès lors disposer du bien à sa convenance (le louer, le vendre, le transmettre, etc).
Il est important de noter que cette opération ne peut avoir lieu sans l’accord express des deux parties à savoir l’usufruitier et le nu-propriétaire.
En général, le démembrement de propriété peut porter aussi bien sur des biens immeubles (appartement, maison, terrain, etc.) que sur des biens meubles (fonds de commerce, contrat d’assurance-vie, portefeuille actions, etc.).
Dans des cas très rares, le démembrement de propriété peut également porter sur des comptes titres sauf exception pour les plans d’épargne actions (PEA), les plans d’épargne logement (PEL) et les livrets d’épargne qui ne peuvent pas être démembrés.
En somme, on distingue deux types de démembrement de propriété : le démembrement viager et le démembrement temporaire. On parle généralement de démembrement viager lorsque la durée maximale de l’usufruit corresponde à la durée de vie de l’usufruitier. En effet, le démembrement viager ne prend fin qu’avec le décès de l’usufruitier. Le nu-propriétaire deviendra alors l’unique propriétaire de la pleine propriété. Ce type de démembrement est souvent utilisé dans le cadre familial. En effet, les parents peuvent transmettre de leur vivant, la nue-propriété d’un bien à leurs enfants tout en conservant l’usufruit. Le démembrement temporaire quant à lui cesse à la fin de la période de démembrement défini au préalable par les deux parties.
Cette opération s’avère avantageuse pour les personnes fortement imposées et qui ne cherchent pas forcément à avoir des revenus immédiats.
Pour ainsi dire, le démembrement de propriété est un outil juridique visant à faciliter ou du moins à préparer la transmission de son patrimoine à ses proches.
Les avantages du démembrement de propriété sont doubles : il permet d’une part de bénéficier d’avantages fiscaux intéressant et d’autre part de transmettre son patrimoine sans pour autant payer de droit de succession.
Précédemment, nous avons vu que le démembrement de propriété résulte de la séparation des trois attributs de la pleine propriété avec d’une part l’usufruit (droit d’usage et de jouissance) et d’autre part la nue-propriété (droit de disposer d’un bien en respectant ceux de l’usufruitier).
De nos jours, le démembrement de propriété est de plus en plus utilisé pour répondre à des problématiques d’ordre patrimonial.
Bien souvent, le démembrement de propriété trouve son origine dans les dispositions légales notamment lors de la succession (préparé ou non) de la nue-propriété ou de l’usufruit à son conjoint. Il est en effet très fréquent de donner ou encore de transmettre l’usufruit de son bien par testament à son conjoint, les enfants quant à eux recevront la nue-propriété. Dans cette logique, le conjoint survivant pourra disposer du bien à sa convenance c’est-à-dire le louer, recevoir les loyers ou encore occuper les lieux. A la mort de ce dernier, les enfants récupèrent l’usufruit ainsi que la pleine et entière propriété du bien sans payer de droits supplémentaires. (Dans ce cas précis, on parle de remembrement de la propriété.)
En l’absence de dispositifs testamentaires, le processus est le même. Le conjoint survivant récupère automatiquement l’usufruit sur une partie du bien de son conjoint alors décédé.
La donation est également très utilisée pour réaliser des démembrements de propriété. Le principe de la donation est très semblable à celui de la succession à deux exceptions près. Contrairement à la succession « démembrée », la donation « démembrée » vise uniquement à léguer la nue-propriété du bien et à en conserver l’usufruit. De même, la donation démembrée peut porter sur l’usufruit et ceux de manière temporaire tout en conservant la nue-propriété.
Les avantages de la donation « démembrée » sont doubles : elle permet de réduire le montant des droits de donation puisqu’ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais uniquement sur la nue-propriété. Par ailleurs, le donataire récupère la pleine propriété du bien en cas de décès du donateur sans payer de frais de succession.
En principe, ce processus est mis en place pour subvenir aux besoins de ses proches.
Enfin, le démembrement de propriété peut se faire dans le cadre de cessions. Il est en effet tout à fait possible d’acheter ou de vendre l’usufruit ou la nue-propriété d’un bien. Les avantages de ce montage sont multiples et assez similaires à ceux de la succession et de la donation vu précédemment.
Le principe de démembrement est le fait de séparer une propriété, un bien immobilier, des parts de SCPI en deux parties, la nue-propriété et l'usufruit. L’investisseur qui opte pour le choix de la nue-propriété va acquérir le bien en totalité, quant à l’usufruitier, ce dernier va bénéficier des revenus qu’il pourra tirer du bien durant les dix à vingt années à venir (période de démembrement) sans pouvoir se réclamer propriétaire de ce bien.
Un démembrement temporaire suit le même principe si ce n'est qu'au bout d'une durée définit que le nu-propriétaire récupère automatiquement l'usufruit.
L’usufruit permet à celui qui en bénéficie d’occuper le bien ou de louer et ainsi d’en percevoir des revenus. Le bénéfice de cette opération pour l’usufruitier réside dans l’effet de levier, en effet, celui-ci perçoit la totalité des revenus générés par le bien tandis qu’il a minimisé son investissement initial. Dans le cadre d'un démembrement temporaire, l'usufruitier bénéficie d'un usufruit temporaire c'est-à-dire d'une jouissance de l'actif sur une durée définie.
La nue-propriété donne la pleine propriété à l’investisseur mais ne confère pas les avantages vus précédemment, elle permettra à l’investisseur de jouir du bien une fois la période de l’usufruit terminée.Toutefois, le nu-propriétaire n’a pas à se soucier de l’impact fiscal de son investissement car les intérêts qu’il contracte sont déductibles de ses revenus fonciers ; ni de la location du bien, il ne supporte pas la pression de gestion et n’est pas soumis aux charges habituelles de renouvellement des locaux, d’entretiens qui incombent à l’usufruitier (articles 605 et 606 du Code Civil)…son unique obligation est constituée des honoraires du syndicat de copropriété.
Le démembrement peut être effectué dans le cadre d’acquisition de parts de SCPI. Le fait d’opter pour le démembrement confère à l’investisseur la pleine propriété sans toutefois lui accorder l’usufruit, c’est-à-dire les loyers qu’il pourrait tirer de cette propriété selon le principe même du démembrement.
Néanmoins, ce principe reste intéressant car l’investissement se réalise avec une décote du prix des parts de SCPI dès le début de l’opération, en récompense de l’effort de non-perception de l’usufruit.
Ainsi, l’investisseur récupère non seulement la pleine propriété des parts qu’il a souscrits, mais aussi des loyers pleins dès la fin du démembrement temporaire. Il dispose du choix de vendre en totalité les parts de SCPI et ainsi espérer réaliser une plus-value, ou bien conserver la propriété des parts et bénéficier de l’usufruit.
Le démembrement temporaire est indiqué dans le cadre de la préparation de revenus complémentaires pour la retraite, mais aussi dans le cadre d’une construction de patrimoine, qui plus est non imposable à l’ISF pendant la période de démembrement pour les investisseurs optant pour le choix de la nue-propriété.
Les professionnels peuvent aussi bénéficier du démembrement des SCPI pour le placement de leur trésorerie. Cette opération présente l’avantage de la réduction fiscale de l’amortissement de l’acquisition des parts, en usufruit, de la SCPI lors de la période du démembrement.
La valeur de l'usufruit varie en fonction de l'âge et diminue plus l'usufruitier vieilli. Par exemple, si l'usufruitier à 20 ans, la valeur de la part sera de 90%, alors que si celui-ci à 75 ans, cette valeur sera de 30%.
Vous retrouverez ici, le barème de l'usufruitier.
La valeur du nu-propriétaire varie, elle aussi, en fonction de l'âge et augmente plus le nu-propriétaire vieilli. Par exemple, s'il est âgé de 20 ans, la valeur de la part sera de 10%, alors que si celui-ci à 75 ans, cette valeur sera de 70%.
Vous trouverez ici, le barème du nu-propriétaire.
Le quasi-usufruit est une notion proche de l'usufruit, mais diverge sur quelques points. Si vous êtes quasi usufruitier ou que vous allez le devenir prochainement, cet article est susceptible de vous intéressé.
La propriété se divise entre l’usus (le droit de se servir de la chose), le fructus (le droit de percevoir les fruits de la chose) et l’abusus (le droit de disposer de la chose).
L’usufruitier possède par définition l’usus et le fructus. Dans le cadre d’un démembrement, il doit ainsi conserver les biens faisant l’objet de celui-ci en vue de la restitution au nu-propriétaire.
Cependant, lorsqu’un bien est consomptible (qui se consomme en fonction de l’usage qu’on en fait) on parle de quasi-usufruit. C’est le cas d’un démembrement sur des valeurs mobilières par exemple. Le quasi-usufruitier pourra ainsi disposer de la chose pendant la durée du démembrement. En revanche, il sera toujours redevable de la somme d’argent dû au nu-propriétaire. Il devra lui restituer la même valeur que lors du démembrement. On parle de créance de restitution du quasi-usufruitier envers le nu-propriétaire.
Dans le cadre d’une optimisation patrimoniale, il est tout à fait possible d’étendre l’application d’un quasi-usufruit à des biens non consomptibles. Cela peut être possible pour tout bien dit « fongible », autrement dit sont concernés par cette possibilité d’extension au quasi-usufruit les biens déterminables par leur espèce ou leur quantité.
Afin de mettre en place un quasi-usufruit, un bien doit être donc consomptible ou fongible. Une des deux conditions est indispensable, afin de déterminer la restitution au nu-propriétaire à la fin de la durée de démembrement.
Concrètement comment cela se caractérise en SCPI ? Les parts se divisent sur le même principe, d’un part l’usufruit et d’autre part le nu-propriétaire et sur deux démembrements possibles : viager et à terme fixe.
L'usufruitier est la deuxième partie prenante prise en compte dans un démembrement. Si la notion de démembrement est disponible dans les deux articles, il est essentiel de revoir les avantages et la stratégie patrimoniale de cet investissement.
Combien coûte un démembrement ?
Pourquoi faire un démembrement ?
Comment faire un démembrement ?
A quoi sert un démembrement de propriété temporaire ?
Quelle est rentabilité d’un investissement en démembrement ?
