Un conseil éthique
pour un patrimoine durable

Nos 3 conseils pour optimiser sa succession avec sa maison

Lors d’une succession, les héritiers du défunt héritent de la ou des résidence(s) du défunt, dans l’indivision. Ce terme signifie que chaque cohéritier est propriétaire, à parts égales (quote-part) de l’ensemble du patrimoine. L’indivision est la première étape de la succession et prend fin une fois que le partage du patrimoine est réalisé. De plus, lors de la succession d’un bien immobilier, les frais peuvent être importants. Afin de faciliter la succession voici nos trois conseils : 
 

1- Réaliser une donation simple

La donation simple est un moyen de donner à une personne, le donataire, des biens appartenant au patrimoine du donateur. De plus, cet acte peut être réalisé par avance d’hoirie, ce qui signifie que les donations réalisées avant le décès du donateur seront prises en compte dans le calcul des parts successorales attribuées aux héritiers. La donation peut être réalisée hors part successorale, ce qui permet d’avantager l’un de ces héritiers. Si la part réservataire des héritiers est réduite, il faudra procéder par le versement d’une somme pour rééquilibrer cette part. Lors d’une succession, la valeur des donations, réalisées dans le passé, est ramenée à la valeur actuelle des biens, c’est-à-dire, le jour du partage.
 
La donation-partage est similaire à la donation simple, mais diffère sur un point, la valeur des donations est celle au moment où la donation-partage est réalisée.
 
Prenons un exemple simple pour comprendre, Jean est donateur d’un bien immobilier d’une valeur de 150 000€, à l’un de ses deux enfants, Martin. Cette donation est simple et réalisée en 2001. Jean décès en 2017 en laissant ses deux enfants hériter de son patrimoine (150 000€ sur divers livrets). Entre-temps, la valeur de la maison est passée à 200 000€. Baptiste, le second enfant de Jean reçoit un héritage de 150 000€, par conséquent, avec la donation simple, Martin devra à son frère 50 000€ afin de rééquilibrer sa part réservataire. Si la donation avait été réalisée dans le cadre d’une « donation-partage », il n’y aurait pas eu de compensation financière. En effet, avec une donation-partage, la valeur qui est prise en compte lors d’une succession est celle au moment de la réalisation de cette donation et non la valeur au jour de la succession.
 

2- Le démembrement de propriété

Le principe de démembrement consiste à séparer le bien immobilier en deux avec d’un côté la nue-propriété et de l’autre l’usufruit. Les deux disposent de droits et d’obligations différents sur le bien. La nue-propriété permet d’être propriétaire des murs, mais l’usufruitier dispose du droit d’user du bien jusqu’à son décès. L’avantage de ce démembrement est fiscal, en effet, passé par ce type de procédé permet de réaliser des économies d’impôts. La valeur qui est taxable est celle de la nue-propriété, qui varie en fonction de l’âge de l’usufruitier. 
 

Exemple 

Prenons un exemple pour comprendre : Jean a 67 ans et propriétaire d’un bien immobilier d’une valeur de 200 000€ et décide de donner la nue-propriété à son fils Martin. Comme nous l’avons vu, la valeur taxable du bien dépend de l’âge de l’usufruitier et à 67 ans, cette valeur est de 60%. Après application du barème, la part taxable sera de 120 000€ (200 000*60%), auquel nous devons soustraire l’abattement de 100 000€ (abattement en ligne directe valable tous les 15 ans). L’impôt sera donc calculé sur 20 000€, soit 2 194€ d’impôt :
8 072*5%= 403,60€
4 037*10%= 403,70€
3 823*15%= 573,45€
4 068*20%= 813€
Total = 2 194€
 
En l’absence de donation de la nue-propriété, l’héritier aurait dû s’acquitter de l’impôt en pleine propriété, au moment du décès, soit 18 194€. 
 
Après abattement de 100 000€ sur la valeur du patrimoine hérité (ligne directe), donc imposition sur une valeur de 100 000€ :
8 072*5%= 403,60€
4 037*10%= 403,70€
3 823*15%= 573,45€
84 068*20%= 16 813€
Total = 18 194€
Dans notre exemple, Martin économisera 16 000€.
 
Nous nous apercevons qu’en passant par le démembrement de propriété, les héritiers peuvent réaliser des économies d’impôts.
 

3- Création d’une SCI

Avoir recours à la création d’une SCI est une possibilité lorsque le patrimoine est composé de plusieurs biens immobiliers. Le principe, dans un premier temps, est de mettre l’ensemble des biens immobiliers au sein de la SCI créée ou de créer une SCI qui se chargera d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers, qui peut être réalisé par crédit. Puis dans un second temps, faire des donations des parts sociales de la SCI aux enfants. Cela permet d’obtenir des avantages, notamment en termes d’indivision et de droits de succession. En effet, il est plus facile de partager des parts de SCI que de diviser un bien en parts égales.