by EUODIA
Un conseil éthique
pour un patrimoine durable

En quoi démembrer une SCPI peut-il optimiser la succession ?

Les sociétés civiles de placement immobilier, plus communément connues sous le nom de SCPI, sont réputées depuis peu auprès de nombreux Français qui souhaitent trouver des alternatives aux placements bancaires et à d’autres types de placements (notamment le livret A, le livret de développement durable, le fonds euros et biens d’autres placements).

Ce type d’investissement permet de prétendre à des rendements bien plus intéressants, bien évidement il faut prendre en considération la durée minimum d’investissement préconisée par l’autorité des marchés financiers (AMF) qui est de 8 ans.

L’objet de cet article va porter sur l’intérêt du démembrement de propriété viager via des parts de SCPI. Effectivement, cette méthode d’investissement a des avantages successoraux qu’il ne faut pas négliger. Le démembrement de propriété est peu connu alors qu’il présente des attributs non négligeables.

Principe du démembrement de propriété

Le démembrement de propriété consiste à diviser en deux la propriété d’un bien immobilier, deux parties sont alors connues :  le nu-propriétaire et l’usufruitier.

Le nu-propriétaire possède le bien et il a le pouvoir de le vendre , il est le propriétaire des murs. Il est rare qu'il habite le bien. 

L’usufruitier quant à lui, a le droit de profiter du bien mais il ne le possède pas.

Le démembrement est soumis aux régles du temps. Pour tout démembrement, une durée doit être fixée entre les parties.

Dans le cas du démembrement temporaire, d'un accord commun une durée de début et de fin est fixée. Lorsqu'il s'agit du démembrement viager, le démembrement se fera après le décès de l'usufruitier.  La notion de démembrement est peu connue par les français et pourtant lors d’un décès le conjoint survivant aura deux choix qui se présenteront à lui.

Le premier c’est le droit à la totalité de l’usufruit de la succession, le conjoint survivant sera donc « propriétaire ». Pourtant, il aura certes le droit d’user de tous les biens financiers et immobiliers mais il ne pourra pas se débarrasser des biens qu’ils ne souhaitent plus occuper ou ne souhaite plus gérer.

Le nu-propriétaire, généralement les enfants auront la nu-propriété de la masse successorale, cela leur permettra de récupérer la totalité de la propriété au décès de leur parent.

Ce sont les articles 605 et 606 du code civil qui encadrent les droits de chaque partie dans le cadre d’un démembrement de propriété.

L’article 605 stipule que pendant toute la durée du démembrement, l’usufruitier devra assurer tous les travaux d’entretien des biens. C’est lui qui devra aussi payer l’impôt si ce sont des biens immobiliers locatifs, ces impôts comprennent l’impôt sur le revenu et l’impôt sur la fortune immobilière. L’usufruit prendra fin au décès de l’usufruitier. Cette personne devra s’occuper de la tenue des biens et les entretenir pour les remettre en bon état aux nu propriétaire. Il est nécessaire de préciser que l’usufruitier a une obligation envers le nu propriétaire mais l’inverse n’est pas vrai.

L’article 606 du code civil précise que le nu-propriétaire doit s’occuper des grosses réparations c’est à dire celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et autres réparations importantes. Cependant, le nu-propriétaire n’a aucune obligation de résultat, il n’est pas contraint à faire ces travaux, ce qui n’est pas le cas de l’usufruitier.

Par ailleurs, l’article 618 de ce même code précise que les droits de l’usufruitier peuvent être annulés s’il laisse dépérir les biens immobiliers ou s'il dégrade les biens qu’il utilise. L’usufruitier est donc tenu de tenir les biens en leur état lors de la mise en place du démembrement de propriété.

 

Fiscalité du démembrement de propriété

Le calcul du démembrement de propriété est fixé dans un barème fiscal imposé par la loi. Ce barème s’articule comme s’en suit :

 

  • Moins de 21 ans révolus : Valeur de l’usufruit 90%, valeur de la nue-propriété 10%
  • Moins de 31 ans révolus : Valeur de l’usufruit 80%, valeur de la nue-propriété 20%
  • Moins de 41 ans révolus : Valeur de l’usufruit 70%, valeur de la nue-propriété 30%
  • Moins de 51 ans révolus : Valeur de l’usufruit 60%, valeur de la nue-propriété 40%
  • Moins de 61 ans révolus : Valeur de l’usufruit 50%, valeur de la nue-propriété 50%
  • Moins de 71 ans révolus : Valeur de l’usufruit 40%, valeur de la nue-propriété 60%
  • Moins de 81 ans révolus : Valeur de l’usufruit 30%, valeur de la nue-propriété 70%
  • Moins de 91 ans révolus : Valeur de l’usufruit 20%, valeur de la nue-propriété 80%
  • Plus de 91 ans révolus : Valeur de l’usufruit 10%, valeur de la nue-propriété 90%

Ce barème fiscal démontre bien que l’usufruit perd de la valeur dans le temps. Plus vous donnez tôt mieux ce sera pour les nu-propriétaires. Pourtant, comme évoqué précédemment l’usufruit perd le droit de vendre les biens immobiliers, il sera donc toujours lié à son ou ses nu-propriétaires. Il faut être sûr de donner sinon il risquerait d’avoir des complications pour l’entente des deux parties.

Si ce barème ne convient pas, l’usufruitier peut choisir l’option du barème économique, ce même barème n’est pas calculé comme imposé par la loi mais par un notaire qui va calculer la valeur économique du bien immobilier à démembrer.

Il faut donc toujours faire un comparatif entre la valeur économique et la valeur fiscal pour voir celle qui est la plus avantageuse pour la partie nu-propriétaire. Pour l’usufruit, ça ne change rien, que son usufruit soit cher ou non car lui ne paierait pas de droits de succession. Au contraire, pour le nu-propriétaire, plus l’usufruit es donné tôt moins il paiera de droit donc il a intérêt à choisir le barème le plus adapté pour économiser le plus.

En conclusion, le démembrement de propriété est une technique qui permet de donner des biens à ses héritiers tout en leur permettant d’en optimiser l’imposition sur les droits successoraux. Pourtant, il faut faire attention car au jour de la donation ou du décès, ce bien n’appartiendra plus au donataire ni au conjoint survivant qui sera usufruitier des parts immobilières en SCPI.

Il faut donc bien réfléchir et choisir le moment qui convient le mieux à la personne qui souhaite donner certains de ses biens et SCPI à ses héritiers réservataires ou non d’ailleurs. Si vous voulez en savoir plus sur le démembrement via la SCPI, contacter un cabinet en gestion de patrimoine.