Un conseil éthique
pour un patrimoine durable

Démembrer pour préparer une succession ? Les avantages

Généralités

La succession comprend plusieurs actes juridiques qui sont destinés à transmettre du patrimoine. Ce patrimoine est divisé en parts attribuées à chaque héritier selon leur degré de proximité au défunt. De ce fait, il est important de définir qui hérite de quoi, comment, quand et évaluer le coût de la transmission. Anticiper sa transmission ou sa succession permet de transmettre de manière efficace son patrimoine dans le souci de préserver les intérêts de ses héritiers ou de ses propres. De plus, anticiper sa succession permet de s’assurer que son patrimoine reviendra aux personnes que l’on désigne ou que vous avez choisies et ce dans les meilleures conditions fiscales possibles. La transmission de son patrimoine peut être faite de façon « anticipée » (de son vivant). Le démembrement est un moyen qui permet de le faire. Ce processus sert à répartir la propriété d’un bien entre un « usufruitier » et un « nu-propriétaire ». Avec ce mécanisme, vous réalisez une optimisation fiscale.

Le démembrement de propriété consiste à rédiger un acte juridique afin de diviser la pleine propriété d’un bien ou d’un part en nue-propriété et en usufruit. Ce mécanisme est le plus souvent utilisé afin de procéder à des donations en famille ou à des fins successorales. Le principal avantage du démembrement est de réduire les coûts fiscaux. Il faut également savoir que le démembrement de propriété est une procédure délicate qui nécessite l’intervention obligatoire d’un notaire. De ce fait, cette technique permet au donateur de nue-propriété de transmettre un bien immobilier ou un logement de son vivant sans la contrainte de se démunir. Le donateur va conserver l’usage de son bien ; mais du point de vue fiscal, il faut noter que plus on transmet son patrimoine en avance plus cela à un effet positif sur le coût de transmission (ou des droits de succession).

Avantage du démembrement dans le cadre d’une succession 

Un des plus grands avantages du démembrement est que les droits de donation ne sont pas calculés selon le barème classique des droits de donation, mais sur la valeur de la nue-propriété transmise. Il faut noter que celle-ci dépend de l’âge du donateur. En outre, plus vous êtes jeune quand vous procédez à la donation de la nue-propriété du bien, moins les droits à payer seront élevés.

L’autre avantage se caractérise par le fait que si l’on veut minimiser les droits de succession, il est conseillé et nécessaire de se préparer à la transmission de son patrimoine car ce dispositif permet de minimiser les coûts fiscaux.

Le principe du démembrement dans le cadre d’une succession

Le démembrement de propriété est un montage patrimonial qui permet de préparer et de partager sa succession ou sa transmission. Ce montage est plus complexe qu’un montage d’indivision. En effet, il apporte des solutions qui sont en harmonie avec les objectifs du propriétaire du patrimoine. Il faut savoir que le droit de propriété qu’une personne physique a sur son patrimoine immobilier lui permet d’exercer sur son patrimoine le droit de la diviser en plusieurs situations ou parties juridiques (usufruit et ou pleine propriété). Lorsqu’il y a un démembrement de propriété, la propriété du bien peut être divisée entre tous les bénéficiaires.

Avec le démembrement de propriété, on bénéficie d’un avantage fiscal non négligeable.

Préparer sa succession est un acte de prévoyance pour ses propres. En effet, il est important de penser à transmettre son patrimoine avant son décès. Cela reste possible de le faire par anticipation ou de son vivant. Il faut savoir qu’un parent peut prévoir la transmission de son patrimoine, en donnant par avance la nue-propriété de son bien à son enfant au lieu d’attendre que celui-ci hérite de la pleine propriété du bien. Lors de la donation en démembrement, seule la part de nue-propriété est transmise au bénéficiaire. De ce fait, des droits de donation, comme annoncé précédemment ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété. Dans la plupart des cas, la donation en démembrement de propriété se fait sur le patrimoine immobilier de la famille ; mais il est possible de la faire sur des investissements en part de SCPI.

Fonctionnement du démembrement

Suite à la donation en démembrement, la propriété du patrimoine transmit par anticipation s’articule de la façon suivante :

  • Le parent donateur conserve l’usage du patrimoine donné. Celui-ci peut donc continuer à utiliser le patrimoine transmis normalement ; c’est à dire à y vivre s’il s’agit d’un bien immobilier physique ou à percevoir les loyers comme s’il était propriétaire du bien.

  • Lors de la succession du donateur du bien, l’usufruitier s’éteint naturellement. De ce fait, la pleine propriété du bien se reconstitue au profit de l’enfant. Ce qui lui fait passer en situation de nu-propriétaire à celui plein propriétaire sans avoir besoin de faire des formalités auprès d’un notaire et sans payer de droit de succession.

Ce qu’il faut savoir sur chacune des parties 

L’usufruitier peut soit utiliser le bien pour son propre usage en y vivant dans le cadre d’une maison familiale par exemple, soit le donner en location et en percevoir les loyers. A noter que le droit de jouissance de celui qui la part d’usufruit est sur tout le bien et tous les accessoires du bien, de même que sur tout ce qui est attaché au bien. Celui-ci supporte les charges originaires du bien ; de plus, il doit également veiller à l’entretien du bien sans être tenu de faire des grosses réparations à moins que ces réparations résultent de son fait.

Le nu-propriétaire quant à lui conserve le droit de disposer du bien en respectant les demandes et attentes de l’autre partie (l’usufruitier).

Barème de calcul de la part usufruit et de la nue-propriété

Comme annoncé précédemment, de la nue-propriété est calculée ou indexée sur l’âge du donateur et la valeur de son usufruit se fait dans le sens inverse. De ce fait, la part d’usufruit est dotant moins élevée que l’usufruitier est jeune. D’où le fait qu’il est conseillé de faire la donation le plus tôt possible.

Age de l’usufruitier

Valeur de l’usufruit

Valeur de la nue-propriété

Moins de 21 ans

90%

10%

De 21 à 30 ans

80%

20%

De 31 à 40 ans

70%

30%

De 41 à 50 ans

60%

40%

De 51 à 60 ans

50%

50%

De 61 à 70 ans

40%

60%

De 71 à 80 ans

30%

70%

De 81 ans à 90 ans

20%

80%

Plus de 91 ans

10%

90%

Il est important de savoir lorsqu’on a recours à ce mécanisme pour la transmission de son patrimoine il est possible de stipuler que l’usufruit sera réversible sur la tête du conjoint survivant, et ne s’arrêtera au moment du décès du dernier parent survivant.