by EUODIA
Un conseil éthique
pour un patrimoine durable

Comment gérer sa succession avec un patrimoine immobilier important ?

La succession est aujourd’hui une préoccupation primordiale pour de nombreuses personnes. En effet, cela permet de transmettre son patrimoine à ses héritiers et de donner des conditions plus favorables à ces derniers. Mais alors, lorsque l’on détient un patrimoine important, comment faire pour gérer sa succession de façon optimale ?

Diversifier son patrimoine

Lorsqu’une personne détient un capital conséquent, il est important de l’investir mais surtout de diversifier ses investissements ce qui permettra en amont d‘organiser sa succession. En effet, plus votre argent est investi dans des produits différents et diversifiés, plus les risques liés au marché vont être dilués. Prenons un exemple concret : un individu qui investit tout son capital dans un bien immobilier en direct et le met en location, si son locataire décide de ne plus payer, il ne recevra plus aucun loyer et perdra donc beaucoup d’argent, son investissement ne sera donc plus rentable. Face à cela, si le même individu investit dans l’immobilier via des SCPI, il détiendra une centaine de locataires en moyenne et aura donc un pourcentage de plusieurs biens et donc de plusieurs loyers, ce qui n’aura aucun incident sur son rendement si un locataire choisit de ne plus payer, c’est ce que l’on appelle la mutualisation du risque grâce à la diversification.

Les piliers de la bonne diversification sont des investissements de qualité à la fois en liquidités, en immobilier, en bourse et en assurance-vie. En effet, ce sont quatre investissements qui ne sont pas corrélés et qui donc ne subissent pas les perturbations du marché de la même façon ni au même moment.

Préparer sa succession

Aujourd’hui, il existe de nombreuse façon de transmettre ses investissements, plus ou moins avantageuses mais surtout toutes réglementées. Dans les familles, la succession est une étape importante mais qui pose souvent des problèmes pour trouver des accords. 

Une des premières solutions va être la donation. Elle revient à partager de son vivant, son patrimoine entre ses héritiers, en figeant la valeur de tout le patrimoine au jour même de la donation. Cette donation peut autant porter sur les biens propres que sur les biens appartenant aux deux conjoints d’un couple. De son vivant, le donateur attribue des lots distincts entre chacun de ses héritiers. Il choisit à sa convenance la valeur de chaque lot qu’il décide d’attribuer à chaque héritier (les lots ne sont pas obligatoirement de valeur égale entre chaque héritier mais une fois le lot décidé, la valeur ne bougera pas). Plusieurs formes de donation peuvent être effectuées : en pleine propriété ou avec réserve d’usufruit pour le conjoint survivant, ce qui permettra à ce dernier de conserver la jouissance du patrimoine partagé entre les enfants. Au niveau de la fiscalité, la donation bénéficie d’un abattement de 100 000 euros par parents pour chaque enfant. Au-delà de cet abattement, le barème des droits de succession s’appliquera. Le barème des droits de succession s’élève à 20% pour les montants en dessous de 552 324 euros. Jusqu’à 902 838 euros, le montant s’élève à 30%, jusqu’à 1 805 677 euros le montant sera de 40% et 45% pour les montants supérieurs. A noter que les droits de succession doivent être payés par la personne qui reçoit la donation, à savoir le donataire. Cependant, le donateur peut également payé en amont ces frais, et ce paiement ne sera pas considéré comme une donation supplémentaire et ne sera donc pas taxé, ce qui est un avantage fiscal pour les donataires.

La SCI, société civile immobilière, est également une solution avantageuse pour préparer sa succession. La SCI est définie comme une société civile avec une activité civile dans le but d’acquérir des biens immobiliers, qui peuvent être un ou plusieurs immeubles, et de gérer la gestion de ces biens. Elle facilite la constitution de son patrimoine car elle permet de réaliser plus facilement un projet immobilier grâce à l’investissement à plusieurs et à la capacité d’emprunt qui est plus importante lorsque l’on passe par une SCI. Mais surtout, elle facilite la transmission de son patrimoine. Tout d’abord, c’est une très bonne alternative à l’indivision. L’indivision est lorsque que des héritiers se retrouvent propriétaires indivis d’un patrimoine. Les inconvénients de l’indivision sont majeurs. En effet, l’unanimité est obligatoire pour les décisions les plus importantes à savoir la vente, la mise en garantie, le partage etc. De plus, tout indivisaire peut demander à sortir de l’indivision sans le consentement des autres individus, ce qui entraine obligatoirement la vente du bien. Dans le cas d’une SCI, chaque associé est libre de céder ses parts sans que cela entraîne la dissolution de la société. Les héritiers sont donc libres de leur choix sans impacter les choix de l’autre. Un deuxième avantage dans la succession via une SCI est que cela permet de rendre l’héritage et donc le patrimoine liquide. C’est-à-dire qu’au lieu d’hériter d’un bien immobilier qu’il est difficile de partager en deux, les donataires héritent des parts de SCI. La répartition est ici plus facilement équitable et le patrimoine est transmis plus efficacement. La transmission de son patrimoine par une SCI permet également d’avoir recours au démembrement de propriété des parts sociales. C’est-à-dire que le donateur peut donner un seul ou plusieurs biens immobiliers à ses héritiers tout en gardant la gestion ou les revenus qu’il obtient. Par cela, le donateur peut transmettre en amont son patrimoine tout en gardant le contrôle dessus ainsi que les revenus dégagés. Le dernier avantage de la SCI qui n’est pas des moindres, est que ce montage va permettre de diminuer les droits de donation et surtout les droits de succession. En effet, lors d’une succession par une SCI, seulement la valeur nette est prise en compte dans le calcul des droits fiscaux. C’est-à-dire que la valeur de l’actif sera diminuée de la valeur du passif. Cela diminue à la fois la valeur des parts de la SCI mais par conséquent l’impôt lié à la succession.

Vous l’aurez compris, pour transmettre de la meilleure façon son patrimoine à ses héritiers, il existe plusieurs solutions. Diversifier son patrimoine permettra donc de diminuer les risques notamment pour l’investisseur mais par conséquent pour ses héritiers aussi. Il faut également bien préparer sa succession avec les différents montages qu’il existe comme la SCI.