Un conseil éthique
pour un patrimoine durable

Les avantages de la donation de la nue-propriété

Avantages donation nue propriété

La succession du patrimoine immobilier

Un actif, qu'il soit immobilier ou financier peut être démembré. En effet, cette pratique est courante dans le cadre de succession du patrimoine immobilier.

Il est possible de séparer le fait de posséder les murs, c'est à dire la nue propriété, du fait de jouir du bien – on parle alors dans ce deuxième cas de l'usufruit. La jouissance porte sur le fait de la possibilité de l'occuper pour y vivre, mais aussi de toucher les loyers si ce bien est loué.

La pratique est utilisée dans le cadre successoral car elle permet à des parents de continuer à habiter dans leur résidence principale ou encore de percevoir des revenus d'immobilier locatif en complément de retraite tout en préparant une transmission de patrimoine qui sera moins taxée par l'état. En effet, les enfants n'auront plus de droit de succession à payer sur la nue propriété. De plus, une donation avec réserve d'usufruit ne peut pas être taxée deux fois. Ainsi, des enfants n'ont pas à payer d'impôt supplémentaire lors de la succession lors de la reconstitution de la pleine propriété sur un bien immobilier, qui se fait systématiquement au décès de l'usufruitier.

La succession du patrimoine et la valeur de la nue-propriété

Le plus simple pour étayer ce discours est d'étudier un exemple illustratif. Monsieur Dupont, veuf de 65 ans et parent de deux enfants – un garçon et une fille - possède une maison d'une valeur de 400 000 euros. En suivant les recommandations de son conseiller financier, il décide d'aller voir un notaire pour préparer sa succession tout en souhaitant continuer à vivre dans cette maison. La valeur de la nue propriété, selon le barème successoral entre 60 et 70 ans, est de 60%. Dans le cadre de sa maison, ces 60% représentant donc 240 000 euros.

Or Monsieur Dupont, qui n'a jamais fait jusqu'alors de dons ni à son fils ni à sa fille, a la possibilité d'appliquer un abattement de 100 000 euros par enfant. Ainsi, sur les 240 000 euros, il ne devra payer que les droits de donation qu'à hauteur de 40 000 euros. Ces droits s'élèvent à environ 4 400 euros (aux arrondis près) alors qu'ils auraient coûté plus de 36 000 euros sans ce démembrement entre nue propriété octroyée aux enfants et usufruit conservé par Monsieur Dupont. Grâce à cette opération, la famille aura donc économisé presque 32 000 euros de droits de succession.

Ce calcul vient du fait que la donation entre parent et chacun de ses deux enfants, dans le cadre de notre exemple, au delà des 100 000 euros d' abattement est soumis au barème suivant : 5% jusqu'à 8072 euros, 10% entre 8072 et 12 109 euros, 15% entre 12109 et 15 932 euros puis 20% entre 15 932 et 20 000 euros.

Le gain fiscal sur les droits de succession est donc évident. Il est à noter que plus le démembrement se fait à un âge avancé des parents, moins il est intéressant, la valeur de la côte part de la nue propriété étant de plus en plus importante (se référer aux barèmes du démembrement).