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Usufruit temporaire : A quoi ça sert ? Comment et pourquoi l'utiliser ?

Usufruit temporaire : principe, définition, explications

L’article 544 du Code Civil définit la pleine propriété comme « le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on en fasse un bon usage prohibé par les lois ou les règlements ».

Au vu de cette définition, il apparaît clairement que la pleine propriété donne droit au propriétaire de disposer de la nue – propriété (le droit de posséder d’un bien) et de l’usufruit (le droit de jouir d’un bien).

Pour illustrer ce concept, prenons l’exemple classique d’un bien immobilier (un appartement) : dans le cadre de la pleine propriété, le nu-propriétaire reste le seul et l’unique propriétaire de son appartement toutefois il se voit priver de ses principaux droits à savoir la jouissance et l’usage de son bien pendant toute la durée de l’usufruit, c’est-à-dire jusqu’à la mort de l’usufruitier.

En effet, ce dernier ne pourra pas jouir pleinement de son bien ni recevoir les fruits de sa propriété. A l’inverse, l’usufruitier se voit offrir le droit de louer l’appartement et d’en percevoir les loyers et ce pour une durée maximale de 9 ans. Dans cette logique, la pleine propriété ne peut être vendue sans l’accord express de l’usufruitier qui devra alors céder ou vendre son usufruit. Attention, le nu-propriétaire a toutefois le droit, la possibilité de vendre, de donner ou encore d’hypothéquer sa nue-propriété.

Dans la partie précédente, nous avons vu que la pleine propriété se composait de deux éléments à savoir l’usufruit et la nue-propriété.

On parle dès lors de démembrement en pleine propriété, celui-ci peut prendre plusieurs :

  • La donation avec réserve d’usufruit : le propriétaire conserve l’ensemble de ces droits sur son bien en d’autres termes il conserve non seulement la nue-propriété mais également l’usufruit. En général, ce type de donation permet de transmettre son bien à ces héritiers tout en conservant l’usage de son bien.
  • La donation d’usufruit temporaire consiste quant à elle, à accorder la jouissance du bien à l’usufruitier seulement sur une période déterminée. A la fin de cette période, le donateur se voit attribuer la pleine propriété du bien.

Ici, on s’intéressa uniquement au cas de la donation temporaire d’usufruit.

Donation temporaire d'usufruit

Pour rappel, l’usufruit temporaire est une opération de démembrement de pleine propriété permettant au propriétaire du bien de transmettre l’usage (occuper les lieux, faire des travaux, etc) et la jouissance (encaisser les loyers par exemple) de son bien pendant une période déterminée au préalable (souvent comprise entre 5 et 10 ans), tout en conservant la nue-propriété. A l’issue de la donation de l’usufruit temporaire, le propriétaire (donateur) récupère de nouveau la pleine propriété du bien ainsi que les revenus s’y afférent. En général, l’usufruit temporaire porte soit sur des biens mobiliers, soit sur des biens immobiliers ou encore sur des sommes d’argent.

Cette opération requiert impérativement l’intervention d’un professionnel en l’occurrence le notaire qui va alors accompagner le notaire dans tout au long de la procédure (aspects civils, suivi juridique des droits de vote liés à l’usufruit, etc) et rédiger l’acte notarié sans lequel l’opération ne peut avoir lieu. Il convient de préciser que cette opération ne peut être effectuée que pour une durée minimale de 3 ans afin d’éviter tout problème avec le fisc.

Les avantages de l’usufruit temporaire sont doubles : elle permet d’un part d’aider ses proches pendant une durée prédéfinie et d’autre part de bénéficier de certains avantages fiscaux.

Avec le temps, le coût de l’éducation des enfants augmente de façon considérable et demande souvent de les accompagner financièrement dans le cadre de leurs études supérieures et parfois au début de leur vie active. Conscient de cet enjeu, le législateur offre aux parents la possibilité de réaliser une donation d’usufruit temporaire afin de pallier ce problème.

Donner l’usufruit à son enfant, permet à ce dernier de se loger gratuitement, de recevoir directement les loyers du logement et donc de couvrir l’ensemble des frais liés à ses études. L’usufruit temporaire peut être également vu comme une alternative à la pension alimentaire. L’avantage principal de cette opération pour les parents est de pouvoir récupérer la pleine propriété au terme « du contrat » sans formalité particulière.

Outre, le fait d’aider son enfant, l’usufruit temporaire présente également des avantages fiscaux :

  • En matière d’IFI : le bien soumis dans le cadre de l’usufruit temporaire n’est pas pris en compte dans le calcul de l’IFI pour le donateur (propriétaire) lui permettant alors de réduire son assiette d’impôt. L’usufruitier demeure le seul redevable à l’IFI. Si on reprend le cas précédent, c’est l’enfant qui sera soumis à l’IFI et non les parents.
  • En matière d’impôt sur le revenu : si le bien (en usufruit temporaire) génère des revenus, ces derniers seront imposables au bénéficiaire de la donation et non au donateur qui pourra alors réaliser une économie d’impôt. Ainsi, si l’on reprend le cas précédent, c’est l’enfant qui sera imposé et non les parents. Toutefois, comme ce dernier ne dégage aucune ressource il restera non imposable.

Enfin, le bénéficiaire de l’usufruit temporaire est soumis aux droits d’enregistrement. Le montant de ces droits d’enregistrement est fixé à un pourcentage de la pleine propriété qui quant à lui dépend de l’âge de l’usufruitier et de la durée du démembrement. En général, le barème d’évaluation de l’usufruit est fixé à 23% de la valeur du bien en pleine propriété par tranche de 10 années. Par conséquent, pour être exonéré de ces droits d’enregistrement, il faut que le bien soumis à l’usufruit temporaire n’excède pas le plafond des 435 000€ ( en effet 100 000€ est à peu près égal à 23% de 435 000€).

Investir en usufruit temporaire

A part le cas d'un particulier qui dispose d'un déficit foncier très important, on retrouve plutôt des entreprises comme acheteur d'usufruit temporaire. En effet, investir dans par exemple des parts de SCPI en démembrement peut être très intéressant pour valoriser l’excédent de trésorerie d'une entreprise. En achetant des parts de SCPI en usufruit pour une période courte (en général 5 ans), l’entreprise paye les parts à une valeur moindre, à hauteur de 20% du prix en pleine propriété et perçoit des loyers régulièrement. De plus, l’entreprise peut ensuite appliquer un amortissement sur la valeur des parts de SCPI acquises, ce qui permet de bénéficier d’un avantage fiscal. L’imposition sur les revenus de cet investissement est réduite pendant la durée de détention. Il faut savoir que certaines SCPI sont investies à l'étranger, or les loyers perçus ne sont donc pas soumis à l’IS, ni aux prélèvements sociaux puisqu’ils sont déjà taxés à l’étranger.

3 conditions sont nécessaires pour bénéficier de l’avantage fiscal :

  • la durée de l’usufruit doit être limitée et définie à l’avance
  • l’entreprise doit percevoir des loyers de manière régulière : la SCPI Corum Conviction distribue des revenus tous les mois
  • l’entreprise doit pouvoir céder ses parts à tout moment