Un conseil éthique
pour un patrimoine durable

Achat d'usufruit de SCPI : pour qui ? pourquoi ? Comment le réaliser ?

Une part de SCPI (société civile de placement immobilier) à l’instar d’un bien immobilier peut être démembré. C’est-à-dire que la pleine propriété des parts se divise entre la nue propriété des parts et l'usufruit des parts de SCPI. En conséquence, l’acquéreur de l’usufruit des parts bénéficiera donc des loyers versés par les SCPI et votera en assemblée générale les décisions concernant la gestion courante des SCPI. En réalité, on ne peut pas acheter l’usufruit ad vitam eternam (ceci peut se rencontrer uniquement dans le cadre d’une donation). En effet, en aucun cas un investisseur souhaiterait ne disposer que de la nue propriété sans avoir comme objectif d’en recueillir la jouissance et exercer la plus value réalisée sur la valeur des parts.
 
Pour se faire, l’acquisition de l’usufruit de SCPI se réalise dans le cadre d’un démembrement temporaire. C’est-à-dire que l’usufruitier ne possède la jouissance des loyers que pendant une période déterminée. 
 
 

Le profil des personnes procédant à l’achat d’usufruit de SCPI

Dans le profil des acheteurs d’usufruit de SCPI on trouve deux catégories d’investisseurs :
 
  • des particuliers disposant d’un fort déficit foncier. En effet, on ne peut pas déduire plus de 10700 euros de déficit sur ses revenus globaux.  Au-delà de ces 10700 euros de revenus, le reste est mis en réserve qui est imputable que sur des revenus fonciers et le report de ce déficit ne peut se faire que sur 10 ans. Par conséquent, des investisseurs qui se retrouvent structurellement déficitaires (investissement robien ou de lourdes charges comme des travaux sur le patrimoine possédé) ont tout intérêt à acquérir de l’usufruit car cela va leur générer un rapport locatif très important, mais aucune imposition sur les loyers générés car ils seront annulés par la réserve de déficit. Si vous êtes dans ce cas, n’hésitez pas à nous contacter pour que nous puissions optimiser le montage en calculant la somme adéquate d’investissement en fonction de votre déficit, de votre réserve, de la durée du démembrement et du rendement de la SCPI, 
 
  • des entreprises qui au travers de l’acquisition d’usufruit peuvent optimiser leur trésorerie. En effet, actuellement la plupart des produits bancaires dédiés à la gestion de trésorerie d’entreprise ont un rendement ne dépassant pas les 1,5%. L’usufruit permet d’améliorer nettement ce rendement, fiscalité incluse. Dès lors qu’une entreprise effectue l’achat d’usufruit de SCPI, de par le côté «périssable» de l’investissement, l’entreprise peut amortir comptablement l’investissement sur la durée du démembrement. Fiscalement, l’imposition ne s’appliquera que sur le différentiel loyer moins amortissement. On en déduit un rendement net après IS à 33,33 % compris entre 3,5% et 4% soit bien mieux que les 1,5% promis par nos amis banquiers. Certes, nous pouvons tout de même souligner que le produit est beaucoup plus liquide qu’un placement en trésorerie habituel. Pour finir les mises en garde, il est à noter qu’il n’est pas conseillé de réaliser un montage de démembrement en direct, c’est-à-dire qu’une société se porte acquéreur de l’usufruit et que son gérant acquiert la nue propriété. Il peut y avoir une requalification d’abus de biens sociaux. Pour remédier à ce problème, il est tout à fait possible de croiser le montage avec une autre entité et un autre gérant à condition que la clé de répartition soit dans la norme du marché. 
 

Des exemples de clés de répartition d’usufruit de SCPI

 Voici ci-dessous un tableau correspondant à la norme actuelle que l’on retrouve sur le marché concernant la clé de répartition entre l’usufruit et la nue propriété en fonction de la durée du démembrement (ces données sont en pourcentage) : 
 

Année

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

NP 
90
85
81
78
75
72
69
67
65
63
61
60
68
57
UF
10
15
19
22
25
28
31
33
35
37
39
40
42
43
Au final, on constate que plus la durée du démembrement est longue, plus la valeur de l’usufruit augmente étant donné que l’usufruitier percevra plus de loyers. Pour illustrer mes propos, voici un schéma de démembrement temporaire de parts de SCPI sur 10 ans : 
 
Evidemment le plus compliqué reste le fait de trouver la contrepartie sur la duration qui arrange l’investisseur. Demembrement-8.com a créé la première bourse d’usufruit de SCPI. N'hésitez à nous contacter afin de profiter des meilleures opportunités du moment.