Un conseil éthique
pour un patrimoine durable

Usufruit immobilier : A quoi ça sert ? Comment et pourquoi l'utiliser ?

Comprendre l’usufruit en immobilier

 
Selon l’article 578 du Code civil, l’usufruit immobilier est un doit à user et à jouir d’un bien immobilier appartenant à une tierce personne, durant un temps limité. Ce droit s’assortit de l’obligation d’en conserver la substance et d’en jouir en bon père de famille.
Lorsque l’usufruitier est une personne morale, la durée de l’usufruit immobilier ne pourra excéder 30 ans, s’il s’agit d’une personne physique, l’usufruit prendra fin à la mort de l’usufruitier.
L’usufruit immobilier peut être cédé entre vifs, à des personnes déjà nées et prendra fin, là encore, à la mort du cédant.
Lors de l’entrée en jouissance du bien immobilier, l’article 600 du Code civil prévoit l’obligation pour les parties de procéder à un inventaire et l’article 601 contraint à la mise en place d’une caution, sous la forme d’une somme d’argent bloquée ou de l’engagement d’une tierce personne à pallier les éventuelles difficultés de l’usufruitier.
Les articles 605 et 606 du Code civil prévoient que l’entretien du bien immobilier (incluant les petites réparations) soit à la charge de l’usufruitier, tandis que les grosses réparations restent à la charge du nu propriétaire. L’article 606 est strict et limitatif. Cependant, face au caractère désuet de l’énumération, la notion retenue est définie par le critère « valeur des réparations inférieur à la valeur des revenus ».
 

Les droits de l’usufruitier

L’usufruitier peut hypothéquer le bien dont il a l’usufruit ou le céder, en concédant, par exemple, un usufruit sur un usufruit, car il possède les droits sur son droit. Il peut également le louer le logement ou encore l’habiter car il possède aussi les droits sur la chose.
Lorsque l’usufruitier a donné son bien immobilier en location, l’article 595 du Code civil prévoit les conditions dans lesquelles le bail se termine à la mort de l’usufruitier. Il est important de noter que si le bail n’a pas de date certaine, il n’est pas opposable. Si au contraire, celui-ci a été contracté pour 9 ans maximum, ou s’il a plus de 9 ans et qu’il a une date certaine, il est opposable pour la période de 9 ans en cours.
 

Les droits du nu propriétaire

Le nu-propriétaire ne possède plus beaucoup de droits sur le bien immobilier. Il conserve néanmoins des droits sur son droit puisqu’il peut le céder ou l’hypothéquer. Son droit sur la chose lui permet de contrôler la gestion de son bien par l’usufruitier.
En cas de défaillance de l’usufruitier, le nu propriétaire peut intenter une action en justice contre celui-ci, afin de le contraindre à honorer ses obligations. Il semblerait qu’une tendance récente en jurisprudence permette d’envisager que l’usufruitier puisse en faire de même et contraindre le nu-propriétaire à respecter lui aussi ses obligations.