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La FAQ du demembrement - Demembrement-8

Comment faire un démembrement ?

Qu'est-ce qu'un démembrement ?

Le démembrement consiste à diviser un bien immobilier en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit. La propriété est divisées en 3 parties en droit français : l’usus (droit d’user d’un bien), fructus (droit de jouir d’un bien), et abusus (droit de disposer d’un bien). Ce dernier correspond à la nue-propriété et les deux premiers correspondent à l’usufruit.

Misent ensemble, ces parties correspondent à la pleine propriété.  Le démembrement demande cependant une entente entre les deux parties  car on parle ici de notion de partage d’un bien.

 

Comment peut se faire un démembrement ? 

Lors du décès d’un conjoint : Si aucune disposition successorale n’a été prise. Il s’agit d’usufruit légal, ou universel (usufruit subi). Le conjoint survivant dispose de deux choix, prendre 100% de l’usufruit, ou ¼ de la pleine propriété. En cas de choix de l’usufruit, il obtient la jouissance de tous les biens concernant la succession, et les enfants la nue-propriété. Les deux parties seront donc en démembrement jusqu’à renonciation d’un des deux cotés ou décès.

Cependant, si le conjoint décédé est parent d’un ou de plusieurs enfants d’un premier lit, le démembrement sera impossible et le conjoint survivant ne pourra acquérir seulement ¼ de la pleine propriété.

Donation : En préparation de la transmission de patrimoine, des parents peuvent faire donation de la nue-propriété à leurs enfants et en gardent l’usufruit. Il s’agit d’une opération d’ingénierie patrimonial, visant à préparer la transmissions de ses biens.

Achat de la nue-propriété : Il est possible d’acheter la nue-propriété d’un bien dont l’usufruit est conservé par le vendeur, par exemple un bailleur, qui en gardent également les revenus pendant un temps donné. A échéance de l’usufruit, le nu-propriétaire acquière la pleine propriété du bien.

Vente en viager : Il y a démembrement lors d’une vente en viager. Le propriétaire cède la nue-propriété en échange d’une rente et conserve l’usufruit jusqu’à la fin de ses jours.

Un autre type de démembrement est le démembrement de la clause bénéficiaire d’un contrat d’assurance vie. Généralement le souscripteur ou le conjoint conserve l’usufruit de son épargne, tandis que ses enfants (majoritairement) bénéficient de la pleine propriété.