Un conseil éthique
pour un patrimoine durable

Valoriser sa trésorerie d’entreprise grâce aux démembrement de SCPI

Les entreprises en excédant de trésorerie investissent souvent leurs excédants de trésorerie dans des comptes à termes avec des faibles rendements. Ils ont cependant un moyen de percevoir une rentabilité plus intéressante via le démembrement de SCPI.

Le principe du démembrement de SCPI est de séparer la nue propriété et l’usufruit. C’est fait pour que chacune des parties y voient un bénéfice. D’un côté la nu-propriétaire achète des parts de SCPI avec un prix décoté. Cependant il renonce à percevoir les loyers pour une période déterminée. La décote est plus faible que les loyers perçues. Mais les foyers fortement fiscalisés obtiendront un rendement net fiscal plus intéressant qu’en pleine propriété.

La valeur de l’usufruit et de la nue propriété est déterminé par chaque société de gestion. C’est par le biais d’une clé de répartition pour des durées de 3 à 20 ans généralement.

 

Démembrement de SCPI : Quel est le rendement des parts d’usufruits ?

la décote de la part annuelle doit être inférieur au rendement servi afin d’attirer l’usufruitier.

Prenons l‘exemple d’une clé de répartition sur 5 ans avec une valeur de 20% pour l’usufruit et 80% pour le nu-propriétaire. La société va percevoir des revenues de SCPI pendant 5 ans sur 100% de ces revenus. Le rendement espéré est de 5%.

Une société investissant 100.000 € de trésorerie avec une part à 1000 € pourra percevoir les revenus sur 500 parts. Ceci équivaut à 500.000 € de revenus de SCPI pendant 5 ans (100.000/20%).

En 5 ans, la société percevra donc 5% de 500.000 € chaque année. Cela se représente 125.000 €. Les 100.000 € investis initialement sont à fonds perdus puisque le nu-propriétaire récupère la pleine propriété au terme du démembrement. L’investissement initial peut être en outre amortis comptablement. Si l’entreprise est bénéficiaire, elle ne sera fiscalisée seulement 1000 € par an (5000€ – 4000€).

 

SCPI : Les risques ?

Les SCPI comportent deux risques. En premier lieu, il y a un risque de dévalorisation de la part; De l’autre, nous avons un risque de baisse des loyers. Lorsqu’elle achète de l’usufruit, la société est de fait, pas concernée par le risque de dévalorisation. Le risque porte alors sur la baisse des loyers perçus. Les sommes ne doivent pas baisser en-dessous de la clé de répartition.

Pour éviter ce risque, il faut être particulièrement vigilant sur le taux d’occupation financier de la SCPI. Il faut également surveillé la durée moyenne des baux des immeubles. En effet, une SCPI comportant un taux d’occupation supérieur à 95% avec une durée de bail moyenne de 10 ans comporte un risque extrêmement faible de voir ses loyers baisser dans les années à venir.