by EUODIA
Un conseil éthique
pour un patrimoine durable

Usufruit, quasi-usufruit, nu-propriétaire : définitions et objectifs ?

Il est rare lorsque l’on parle de gestion de patrimoine de ne pas être confronté un jour au démembrement de propriété.

Pour rappel, le démembrement de propriété est un montage patrimonial qui consiste à séparer un bien avant de le transmettre.

Lorsque l’on possède un bien en règle générale, il y a deux situations juridiques distinctes.

D’une part la nue-propriété, qui est la possession réelle du bien. Le nu-propriétaire a le droit d’un disposer, mais aussi d’y faire des travaux, et même de le revendre.

Et d’autre part, l’usufruit : qui est le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus si par exemple le bien en question est de l’immobilier locatif.

Qu’il s’agisse d’un démembrement de propriété du à un décès, et donc d’éviter l’indivision, ou d ‘une séparation de bien due à une optique de transmission, donation et optimisation patrimoniale, l’acte de séparer la possession du bien en deux parties juridiques distinctes se révèle être une excellente stratégie dans certains cas.

Le type de démembrement le plus fréquemment utilisé est le démembrement dit conventionne. Il est émis par un particulier et se signe chez le notaire. Les principales raisons qui peuvent entrainer le démembrement d’un bien immobilière par exemple sont que pour le propriétaire du bien, céder l’usufruit de ce dernier se révèlera un moyen de fuir l’ISF car ce bien sera soumis à sa taxation en pleine propriété par l’usufruitier seulement.

Le deuxième cas le pus courant, en tout cas lorsque le bien démembré est de l’immobilier locatif, rapportant des revenus, est tout simplement la donation de l’usufruit de ce dernier, pour une durée déterminée ou non, à ses enfants par exemple, dans le but bien sur de percevoir les loyers.

Un autre cas est la vente en viager, fréquemment utilisée par les personnes âgées, qui souhaitent vendre la nue propriété, et recevoir une somme d’argent plus l’usufruit, c’est à dire le droit de jouir de ce bien jusqu’à la fin de ses jours.

Mais revenons d’abord sur un peu de juridique.

Le droit de l’usufruit a été inscrit dans l’article 878 du Code Civil :

« L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. »

Il lui revient donc de effectuer à sa charge toutes les réparations d’entretien du bien, article 605 du Code Civil, lorsque c’est au nu-propriétaire d’assumer les couts de grosses réparations et travaux, article 606 du Code Civil.

Le pouvoir d'administration du bien démembré est possédé par l'usufruitier, c’est à dire que ce denier profite de la chose démembrée, donc peut y habiter si la chose est un bien immobilier physique. Il  va en tirer les revenus si le bien est locatif .

Toutefois, pour certaines décisions graves, pouvant affecter la substance du bien, le nu-propriétaire peut être amené à participer aux décisions

La notion de quasi-usufruit, intervient lorsque le bien concerné par le démembrement est un bien consomptible, c’est à dire donc on ne peut pas faire usage sans les consommer.

Ce dernier est défini à l’article 587 du Code Civil :

« Si l’usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l’argent, les grains, les liqueurs, l’usufruitier a le droit de s’en servir, mais à la charge de rendre, à la fin de l’usufruit, soit des choses de même quantité et qualité soit leur valeur estimée à la date de la restitution. »

Le quasi-usufruitier, peut disposer du bien sur lequel porte son usufruit, à condition qu’ils puissent en restituer l’équivalent à la fin de la période de démembrement.

Parlons à présent de la contre partie obligatoire à tout démembrement, la nue-propriété.

La nue-propriété est le droit à son titulaire de gérer et de disposer d’une chose : par exemple en la louant, la vendant etc, mais n’a pas le droit d’en jouir car c’est le droit réservé à l’usufruitier.

`Si la chose est un bien rapportant des revenus fonciers par exemple, ces derniers seront touchés par l’usufruitier, mais donc imposés ! Le nu-propriétaire. Il en va de même pour la taxe foncière et la taxe d’habitation.

Le deuxième cas le pus courant, en tout cas lorsque le bien démembré est de l’immobilier locatif, rapportant des revenus, est tout simplement la donation de l’usufruit de ce dernier, pour une durée déterminée ou non, à ses enfants par exemple, dans le but bien sur de percevoir les loyers.

 Un autre cas est la vente en viager, fréquemment utilisée par les personnes âgées, qui souhaitent vendre la nue propriété, et recevoir une somme d’argent plus l’usufruit, c’est à dire le droit de jouir de ce bien jusqu’à la fin de ses jours.

En conclusion, la stratégie de séparer en plusieurs entités légales une chose, comme un bien immobilier, locatif ou non, d’un contrat d’assurance vie, d’un portefeuille de titres issu d’une transmission, même d’argent physique…

La stratégie la plus utilisée dans le cadre d’une succession est la donation de la nue-propriété aux enfants, lorsque les parents garderont l’usufruit, donc la possibilité d’y vivre par exemple jusqu’à leurs vieux jours.

Une autre possibilité lorsque l’on parle de démembrement est tout simplement d’investir en nue-propriété par exemple.

Ce type de placements correspond à acheter la nue-propriété d’un bien physique ou non (type SCPI), d’un bien immobilier construit ou à construire qui sera mis en location.

L’investisseur achète donc un bien fortement décoté.

Il permet donc à l’investisseur de développer son patrimoine, avec l’objectif de toucher les revenus à la fin de la période de démembrement.

Il y a surtout trois principaux avantages à savoir qu’il n’y a aucune gestion locative, aucune charge financière et également une fiscalité minorée à la fin de démembrement et également pas d’IFI

Le nue-propriétaire ne paie pas de taxe foncière ni aucun impot sur les revenus fonciers engendrés par l’opération.

La finalité de l’opération est de pouvoir récupérer la pleine propriété pour l’investisseur de manière totalement automatique, sans frais de notaire, frais financiers etc…Il pourra enfin en jouir librement.