Un conseil éthique
pour un patrimoine durable

Usufruit et nue propriété : Quels avantages respectifs ?

Tout d’abord, qu'est-ce que l'usufruit et la nue-propriété ?

D’après le code civil, la propriété c’est le droit de « jouir » et de « disposer » des choses, de façon absolue (tant que les lois sont respectées). Le droit de propriété est donc constitué de trois éléments qui en font un droit absolu. L’ « abusus », l’ « usus » et le « fructus ».

Que signifient ces trois éléments ?

  • L’ « abusus » est le droit à la possession du bien en tant que propriétaire, autrement appelé la « nue-propriété »

  • L’ « usus » c’est le droit de disposer du bien sans percevoir les loyers, les « fruits »

  • Et le « fructus » c’est donc le droit de percevoir les loyers, les « fruits » du bien.

Autrement dit, la détention de l’usufruit d’un bien, c’est la détention de l’« usus » et du « fructus » de celui-ci.

De plus, comme dit au dessus, la détention de l’« abusus » c’est la détention de la nue-propriété, donc le droit de détenir un bien, d’en être propriétaire, sans avoir le droit à l’ « usus » ni au « fructus ».

C’est dans ce cas là qu’on parle de démembrement, il s’agit de partager entre plusieurs personne les droits, l’un détient l’usufruit quand l’autre détient la nue-propriété.

Usufruit et nue-propriété, définitions légales

Malheureusement, le code civil n’a pas d’article prévu sur la nue-propriété, ainsi sa seule définition serait d’être l’opposé de l’usufruit.

En effet, contrairement à la nue-propriété, le code civil comprend plusieurs articles dédiés à l’usufruit. Selon la loi, c’est le droit de jouir des choses comme le propriétaire, donc l’occuper habituellement ou temporairement. L’usufruitier détient aussi le droit de le louer de donc d’en retirer les fruits.

C’est un droit portant sur les biens meubles ou immeubles, définit sur une certaine période, établi soit par la loi, soit par la volonté de l’homme, il est aussi possible de mettre en place des conditions spécifiques.

Quand faire appel à un démembrement et pourquoi ?

Le démembrement de propriété peut intervenir durant le « vivant » du propriétaire, ou alors suite à son décès.

En effet, le démembrement durant le vivant du propriétaire lui permet d’organiser sa succession, en cédant la nue propriété à ses enfants ou autre. Cela lui permet de conserver l’usufruit du bien. Ainsi, au décès du propriétaire, l’usufruit cesse et la personne ayant récupéré la nue propriété récupère l’usufruit du défunt, par succession. L’ancien « nu propriétaire » devient donc propriétaire du bien et est donc en « pleine propriété » (il bénéficie de tous les droits)

Dans le cas où le propriétaire marié décède, le démembrement est légalement mis en place entre ses héritiers et le conjoint survivant, ce dernier conservera l’usufruit du bien.

Avantages fiscaux du démembrement de propriété.

Le démembrement intervient principalement pour de l’optimisation fiscale.

Il faut savoir que le démembrement est tout de même imposé comme toute donation, sur la partie concernée du bien donné et en fonction de l’âge du donataire.

En effet, le code général des impôts prévoit une grille de calcul permettant de répartir l’usufruit et la nue propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Ainsi, au décès de ce dernier, le nu propriétaire peut bénéficier de la propriété du bien et être propriétaire de celui-ci sans avoir à payer de droits de succession.

Quels sont les droits et les devoirs inclus dans l’usufruit et la nue propriété ?

Pour l’usufruitier

D’après le code civil, l’usufruitier dispose des droits suivants :

  • Jouir du bien, généralement au jour le jour.

  • Donner son bail à quelqu’un d’autre sans avoir à en avertir le nu propriétaire, dans certaines limites :

    • Le bail ne doit pas d’être d’une durée supérieure à 9 ans

    • Cette personne ne doit pas être une personne morale (le bien ne doit pas servir à usage commercial, industriel ou artisanal.)

  • Vendre ou céder ses droits à titre gratuit

Cependant, si l’usufruitier prétend avoir fait des améliorations sur le bien, même si celles-ci ont augmenté la valeur du bien, il ne pourra pas réclamer d’indemnité. Il est obligatoire, tout de même, pour l’usufruitier de s’occuper de l’entretien du bien, du paiement des charges et des réparations nécessaires liées à son occupation.

Pour le nu propriétaire

Le nu propriétaire n’a pas le droit, quel qu’en soit le moyen ou la manière, de nuire aux droits de l’usufruitier.

Concernant les réparations nécessaires, non liées à l’occupation de l’usufruitier ou du bailleur, le nu propriétaire est dans l’obligation de les payer, c’est à dire, la réparation des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, la réparation des digues et des murs de soutient et aussi les clôtures de bien.

La logique reste la même pour les charges de copropriété. En effet, le paiement de ces charges est répartit entre le nu propriétaire et l’usufruitier en fonction de leur nature. Les charges d’entretien sont payées par l’usufruitier alors que les charges de réparations, elles, sont payées par le nu propriétaire.

Quand est-ce que ça s’arrête ?

Selon le code civil, les seuls moyens pour qu’un usufruit prenne fin sont les suivants :

  • en cas de vente du bien, dans le cas où l’usufruitier et le nu propriétaire sont d’accord.

  • si l’usufruitier décède

  • si le droit à l’usufruit n’a pas été mis en œuvre pendant trente ans

  • dans le cas où le bien sur lequel l’usufruit est établi est totalement perdu

  • si la même personne, par quel que moyen que ce soit, détient les qualités d’usufruitier et de nu propriétaire pour le même bien.

  • ou bien, tout simplement, lorsque le temps accordé à l’usufruit arrive à échéance

Enfin, légalement, le droit à l’usufruit peut prendre fin en cas d’ « abus de droit » consenti par l’usufruitier.

Avantages

Tout d’abord, comme dit précédemment, l’abattement permet de continuer à profiter d’un bien immobilier (vivre dedans ou le mettre en location pour en tirer des revenus).

De plus, cette solution permet de préparer la transmission du patrimoine, en effet les droits de donations étant calculés sur la valeur de la nue propriété, la valeur du bien est considérablement réduite.

Grâce aux abattements, si un couple décide de donner la nue propriété à leurs enfants, ils bénéficieront, chacun, de 100 000€ d’abattement par enfant.

Enfin, au décès de l’usufruitier, les enfants n’auront pas de droits à payer lorsqu’ils récupéreront le bien en pleine propriété.