Un conseil éthique
pour un patrimoine durable

Tout savoir sur le démembrement physique

Le démembrement de propriété est souvent associé à la mauvaise image du viager. En effet, on lui attribue deux inconvénients majeurs: l’incertitude sur la durée du démembrement et le bouquet qui peut rendre l’opération déficitaire. Mais le démembrement de propriété peut également se pratiquer de différentes manières. Si le démembrement d’assurance-vie est une problématique très différente ; il existe au moins deux méthodes pour investir en démembrement immobilier à durée fixe. Le démembrement de parts de SCPI permet une grande souplesse. Il est également possible d’investir en immobilier physique sur un bien résidentiel classique. Cela permet d’acheter un bien moins cher (avec une décote) en renonçant à l’utiliser pendant une certaine durée, généralement comprise entre 15 et 20 ans. Cette méthode d’investissement est particulièrement adaptée pour acquérir des biens patrimoniaux (dans Paris intra-muros et le croissant ouest notamment). Nous allons voir les principaux avantages de ce dispositif :

L’absence de risque locatif :

Lors de l’acquisition d’un bien en démembrement physique, l’acquisition de la propriété se divise en deux : la nue-propriété et l'usufruit (généralement un bailleur social). L’usufruitier verse une partie de la valeur de l’appartement dé l’acquisition. En tant que nu-propriétaire, vous n’êtes pas concerné par le fait que votre appartement soit loué ou non. Dans tous les cas vous récupérez la pleine propriété à la même date sans avoir aucune somme à verser pendant la durée du démembrement.

L’absence de gestion :

L’investissement locatif classique est très contraignant. Il faut d’abord trouver un locataire, sur ce point vous pouvez confier cette tache à une agence mais la rentabilité en sera altérée. Vous risquez de tomber sur un mauvais payeur et vous retrouvez contraint d’attenter une action en justice. Enfin des travaux (notamment entre deux locataires) et une gestion de copropriété sont le quotidien d’un achat immobilier

Une rentabilité attractive

Les rendements locatifs de l’immobilier parisien sont aujourd’hui très bas. Tous frais compris la rentabilité moyenne tourne autour de 2 %. En démembrement la décote moyenne (la somme supportée par l’usufruitier) est supérieure à un tiers. On a donc une plus value latente au dessus des 50 % soit un rendement très supérieur à ce qui aurait pu être dégagé par les loyers.

Un outil de défiscalisation

L’avantage du démembrement est que la plus-value en cas de revente est calculée fiscalement sur le prix d’achat en pleine propriété (nu propriété plus usufruit). De plus en cas d’achat à crédit, les intérêts peuvent être déduits d’autres revenus fonciers.