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SCPI en démembrement : avantages pour le nu-propriétaire et l'usufruitier

Une SCPI est une Société Civile de Placements Immobiliers. Il s'agit d'une société d'investissements collectifs ayant pour objet l'acquisition et l'exploitation d'un patrimoine immobilier, par l'émission de parts dans le public.

Une SCPI permet donc d'investir dans l'immobilier, mais sans avoir à en gérer les murs, et sur une durée déterminée. Le démembrement peut être appliqué à une SCPI en démembrant les parts achetées. Par exemple, 10 parts achetées avec usufruit pour les parents et nue propriété pour l'enfant.

scpi immobilier

 

Les avantages financiers et fiscaux: usufruitier vs nu-propriétaire

La souscription des parts de SCPI en démembrement peut présenter des avantages pour l'usufruitier. Celui-ci accepte de ne pas être propriétaire au terme du démembrement, mais perçoit les revenus en totalité pendant toute la durée du démembrement.

L'avantage est qu'il perçoit la totalité des revenus en n'ayant payé qu'une quote-part de la valeur totale des parts. Il y a donc un effet de levier qui décuple le rendement. Mais en contrepartie, l'usufruitier supporte toute la charge fiscale: IR et ISF si il y a lieu.

Cela peut être avantageux dans trois cas

  • si l'usufruitier a une fiscalité faible.
  • si il a des déficits fonciers à imputer.
  • si l'usufruitier est une entreprise.

L'usufruit est toujours temporaire. Sa durée peut être fixée contractuellement, ou peut être viagère. Dans ce dernier cas, le démembrement prend fin au décès de l'usufruitier.

Pour le nu-propriétaire des parts de SCPI, les avantages sont différents. Celui-ci ne perçoit aucun revenu pendant toute la durée du démembrement, mais a l'avantage de récupérer la pleine- propriété à la fin du démembrement de manière totalement gratuite. La nue propriété de parts de SCPI, ne peut être avantageuse que dans certains cas, à savoir:

  • si l'on est imposé à l'ISF. En effet, l'achat de nue propriété de parts de SCPI permet de réduire la valeur du patrimoine net taxable à l'ISF et donc de réduire le montant de l'ISF. Alors que la valeur en pleine propriété des parts de la SCPI sera à déclarer par l'usufruitier sur sa déclaration ISF.
  • Les avantages sont alors l'économie d'impôt, et l'éventuelle revalorisation de la valeur des parts de la SCPI.

Concernant les entreprises, l'usufruit de SCPI est un excellent placement pour la trésorerie d'une entreprise. Il s'agit en effet d'un placement à court terme, qui va procurer une rente immédiate, et donc une rentrée d'argent rapide pour l'entreprise. L'usufruit de SCPI est donc un très bon rendement et rapide pour celles-ci.