Un conseil éthique
pour un patrimoine durable

Quelles différences entre usufruit et nu-propriété ? Quel(s) intérêt(s) ?

Le droit de propriété d’un bien immobilier se compose du droit de l’utiliser, d’en percevoir les fruits et d’en disposer. En cas de démembrement, ces droits peuvent être partagés et répartis entre plusieurs personnes, l’une possédant la nue propriété, l’autre l’usufruit, la combinaison des deux équivalant à la pleine propriété. La nue-propriété et l’usufruit n’engagent pas les mêmes contraintes et avantages.

L’usufruit et nue-propriété : le démembrement de propriété peut avoir une durée déterminée (temporaire) ou indéterminée (viager) et prend ainsi fin au décès de l’usufruitier.

  • Usufruit : On désigne par l’usufruit le droit d’utiliser un bien (d’y habiter par exemple) et le droit d’en percevoir les « fruits » (comme les loyers) ; L’usufruitier, s’il décide d’habiter le logement, doit alors payer les charges qui y sont liées et en assurer l’entretien quotidien.

Il a aussi la possibilité de mettre le logement en location. Si la durée du bail est supérieure à 9 ans, il doit cependant avoir l’accord du nu-propriétaire. En revanche, il lui est impossible de disposer du bien, donc de le vendre.

  • Nue-propriété : Par opposition, le nu-propriétaire, s’il ne peut occuper le logement ou en percevoir les fruits, a le droit de disposer du bien et de vendre sa part de nue-propriété. En aucun cas, il ne peut s’opposer aux droit de l’usufruitier et donc le contraindre à quitter le logement.

C’est lui qui est chargé des réparations majeures concernant le bien et des travaux relevant des gros murs et des voutes, des poutres, des digues et des murs de soutènement, des clôtures.

Evaluer la valeur de chacun : Les principales questions surviennent si l’usufruitier et le nu-propriétaire décident de vendre le bien. Il faudra alors calculer la part qui revient à chacun. Pour cela, un barème a été mis en place. Il détermine la part du prix du bien qui revient à chacun en prenant en compte l’espérance de vie de l’usufruitier

Age de l’usufruit

Valeur de l’usufruit

Valeur de la nue-propriété

Moins de 21 ans révolus

90%

10%

Moins de 31 ans révolus

80%

20%

Moins de 41 ans révolus

70%

30%

Moins de 51 ans révolus

60%

40%

Moins de 61 ans révolus

50%

50%

Moins de 71 ans révolus

40%

60%

Moins de 81 ans révolus

30%

70%

Moins de 91 ans révolus

20%

80%

Plus de 91 ans révolus

10%

90%

Intérêt du démembrement de propriété

Un achat en démembrement de propriété permet de transmettre ses biens à ses ayants droit en bénéficiant d’un avantage fiscal autant attractif que le donateur est jeune.

Il est aussi possible de faire un achat en démembrement de propriété croisé, qui présente de nombreux avantages notamment la protection du conjoint survivant, du concubin ou du partenaire de PACS, en franchise d’imposition fiscale et sans pour autant léser les héritiers.

Le démembrement : un excellent outil de transmission de son patrimoine

A l’origine, le mécanisme du démembrement de bien immobilier a principalement été utilisé pour minimiser les droits de succession. Le schéma le plus fréquemment utilisé consistant à transmettre à ses enfants la nue-propriété d’un bien en optimisant la valorisation en fonction de l’âge du donateur.

Lors de l’ouverture de la succession, l’usufruit et la nue-propriété se reconstituent pour former à nouveau la pleine propriété, le tout en franchise de droits, sans payer de droits de succession.

En démembrant un bien immobilier, les parents peuvent donner la nue-propriété à leur enfant et conserver la jouissance de ce bien. Ce mécanisme permet d’anticiper leur succession tout en profitant d’un cadre fiscal avantageux. La transmission ne se faisant que sur la nue-propriété, sa valeur ne correspond donc qu’à une fraction du prix du bien. Au décès des parents, l’enfant devient pleinement propriétaire en franchise de droits de succession.

Pendant la période de démembrement, les parents conservent la jouissance du bien, pour l’occuper ou le louer, tandis que l’enfant ne supporte ni les charges ou impôts, qui sont à la charge des usufruitiers.

Exemple : Un homme de 50 ans souhaite transmettre la nue-propriété d’un bien d’une valeur de 250 000€ à son enfant.

Compte tenu de son âge, la valeur de la nue-propriété est estimée à 40% de la valeur de la pleine propriété, soit une valeur de nue-propriété estimée à 100 000€. Or, le donateur bénéficie d’un abattement de 100 000€ sur la transmission d’un bien, il ne sera donc pas imposé pour cette donation.

Dans un cas « normal » de donation, le donateur aurait autrement dû s’acquitter d’une taxe de 19% sur la pleine valeur du bien, (moins l’abattement de 100 000€) soit 19% d’impôts sur 150 000€ : 285 000€ d’impôts peuvent ainsi être économisés.  

Donner l’usufruit à ses enfants : un double effet

Donner l’usufruit d’un bien que l’on détient à ses enfants comporte deux intérêts majeurs :

  1. Si ce bien est loué, c’est donc à l’usufruitier de bénéficier des revenus. Il est ainsi possible pour des parents d’aider financièrement ses enfants en leur donnant la jouissance des loyers du bien concerné. Evidemment, la note fiscale se verra immédiatement touchée car le donateur ne percevant plus les loyers en question, ne paiera plus d’impôts dessus ;

  2. Exonération IFI : le second avantage de ce mécanisme est de s’exonérer de l’IFI sur la quotte part de l’usufruit. En effet, aux yeux de la loi, c’est à l’usufruitier de payer l’IFI. Ainsi, en donnant l’usufruit à ses enfants (et dans la mesure ou eux même ne sont pas assujettis à l’IFI) cela permet de sortir de l’assiette de calcul de l’IFI la valeur de l’usufruit.

Se constituer un patrimoine à moindre coût fiscal

Les opérations de démembrement ne se limitent pas qu’à la transmission d’un patrimoine. Il peut en effet aussi permettre de se constituer du patrimoine, notamment par l’intermédiaire des SCPI qui permettent d’acquérir des parts en démembrement à moindre cout puisque le prix d’achat sera environ de 60% (soit une décote de 40% sur l’achat).

A l’issu de la période de démembrement (10 ou 15 ans), le bien est remembré, sans aucun impact fiscal. L’usufruit vient automatiquement rejoindre la nue-propriété et l’investisseur récupère la pleine propriété de ses parts. Il est alors libre de vendre ses parts ou de jouir des revenus générés. Toutefois, pendant cette période de démembrement, il aura pu diminuer son assiette imposable IFI dans la mesure de son investissement.

Le démembrement croisé : protéger le conjoint survivant

L’achat en démembrement croisé est utilisé en pratique par les couples non mariés ou pacsés. Dans cette hypothèse, les partenaires achètent chacun une part d’usufruit et une part de nue propriété du bien immobilier. Lors du décès de premier d’entre eux, le survivant conserve ses parts de nue-propriété et d’usufruit. Il conserve donc la jouissance du logement. Les héritiers du conjoint décédé recevront ses parts de nue-propriété sans aucun droit sur l’usufruit. Ce qui donne ainsi une protection au conjoint survivant qui ne pourra pas être troublé dans la jouissance du logement (s’il y habite) ou dans la perception des loyers (si le bien est mis en location).