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Un conseil éthique
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Qu'est-ce que l'usufruit temporaire ? Et l'usufruit viager ?

Principe de l’usufruit

L’usufruit apparaît lorsqu’il y a un démembrement de propriété. C’est-à-dire que la propriété d’un bien est divisée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Chacun a des droits et des obligations spécifiques à leur statut. Le nu-propriétaire obtient la nue-propriété, ce qui lui permet de disposer d’une chose, en la donnant, la léguant ou la vendant mais ne peut pas user ou jouir du bien. De son côté, l’usufruitier n’a pas la propriété d’un bien mais à le droit de jouir d’un bien. C’est-à-dire qu’il peut utiliser le bien et percevoir les fruits du bien, comme les loyers d’un appartement par exemple, sans toutefois pouvoir en disposer (le vendre ou le détruire par exemple).

Il existe deux façons de devenir usufruitier. En effet, cela apparaît lors d’un acte signé (contrat, vente ou donation en démembrement) ou d’une disposition légale (en tant que parents sur les biens des enfants de moins de 16 ans par exemple). L’usufruitier dispose de droits mais aussi d’obligations. En effet, il doit assurer la conservation du bien, effectuer les réparations nécessaires au bon entretien du bien, doit payer les coûts et les charges assimilables au bien (les grosses réparations sont aux frais du nu-propriétaire). Mais il n’aura pas le droit de demander une compensation en cas d’amélioration du bien à la fin de l’usufruit.

L’usufruit prend fin à la mort du propriétaire, cela se nomme l’usufruit viager. Si le droit d’usufruit à, au préalable, une durée définit, on parle alors d’usufruit temporaire. Concrètement, qu’est-ce que l’usufruit temporaire et l’usufruit viager ? Retour détaillé sur ces deux formes d’usufruit 

Qu’est-ce que l’usufruit temporaire ?

L’usufruit temporaire correspond à l’opération de démembrement de pleine propriété, permettant au propriétaire du bien de transmettre l’usage ainsi que la jouissance de son bien. L’usufruitier obtient ses droits et ses obligations pendant une durée déterminée. De manière générale, l’usufruit temporaire porte sur des biens immobiliers, des biens mobiliers ou encore des sommes d’argent. Cette forme d’usufruit offre de nombreux avantages, notamment sur la fiscalité, en termes de donation. Prenons l’exemple d’une donation du parent à l’enfant : dans le cas d’un appartement par exemple, donner l’usufruit à son enfant permet à ce dernier de se loger gratuitement ou de percevoir des loyers qui lui permettrons de payer ses études. L’avantage pour les parents est de pouvoir récupérer la pleine propriété à la fin de l’usufruit temporaire, sans aucun document, ni contrat particulier. 

L’usufruit temporaire permet surtout des avantages colossaux en termes de fiscalité. Si l’on garde l’exemple d’une donation du parent à l’enfant, le parent donateur ne sera plus soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) concernant la valeur du bien donné en usufruit. De plus, si l’enfant donataire n’est pas, de lui-même, soumit à cet impôt, la valeur du bien donnée en usufruit sera totalement exemptée de toute taxation fiscale à ce titre. La valeur du bien donnée en usufruit est déterminée selon un pourcentage de la pleine propriété, lui-même déterminé en fonction de la durée de l’usufruit temporaire, à savoir : 

  • 23% de la pleine propriété pour une durée comprise entre 0 et 10 ans
  • 46% de la pleine propriété pour une durée comprise entre 11 ans et 20 ans
  • 69% de la pleine propriété pour une durée comprise entre 21 ans et 30 ans

En termes d’impôt sur le revenu, considérons que le bien en usufruit temporaire permet de dégager des revenus, le donataire sera imposé et non le donateur. Ce qui permettra au donateur de réaliser une économie d’impôt. En gardant le même exemple, l’enfant sera donc soumis à l’impôt sur le revenu et non le parent. Mais, étant donné que ce dernier ne déclare aucun autre revenu et ne déclare aucune ressource, il restera non imposable.

On retrouve également beaucoup d’entreprises comme acheteurs d’usufruit temporaire. Par exemple, investir en démembrement dans des parts de SCPI permettra aux entreprises de valoriser leur excédent de trésorerie. Investir de cette manière permet aux entreprises de payer les parts de SCPI à un prix moindre, à hauteur de 20% du prix en pleine propriété, mais également de percevoir des loyers tous les mois. Un avantage fiscal sera aussi généré, grâce à la possibilité d’appliquer un amortissement sur la valeur des parts de SCPI détenues. Les entreprises auront donc la chance de voir l’imposition sur les revenus réduite pour cet investissement. D’autant plus que beaucoup de SCPI sont investies à l’étranger et sont donc déjà taxés dans leur pays. Les loyers perçus ne sont, dans ce cas-là, pas imposable à l’IS, ni aux prélèvements sociaux.

Qu’est-ce que l’usufruit viager ?

Dans certains cas, l’usufruit peut prendre fin à la mort de son titulaire, cela se nomme l’usufruit viager. La durée de l’usufruit dépend donc de l’espérance de vie de l’usufruitier. Le principe de donation ou de succession n’est pas le même qu’en usufruit temporaire. En effet, dans ce cas, la valeur de la part de l’usufruit est déterminée en fonction d’un barème administratif, qui prendra en compte l’âge de l’usufruitier. Par exemple, l’usufruit viager est égal à 10% de la pleine propriété quand l’usufruitier est âgé de plus de 91 ans. Le pourcentage augmente de 10% chaque tranche de 10 années. C’est-à-dire que si l’usufruitier est âgé de 21 ans à 30 ans, l’usufruit viager sera égal à 80% de la pleine propriété.

L’usufruit viager est une solution de plus en plus utilisée pour transmettre son patrimoine. En effet, lors du décès d’un propriétaire, en l’absence de testament ou de donations spécifiques, dans le cas d’un mariage, le conjoint survivant récupère automatiquement l’intégralité de l’usufruit (il obtient donc l’usus et le fructus, c’est-à-dire qu’il a le droit d’user de son bien et de jouir de celui-ci, mais il doit également respecter les obligations de l’usufruitier), dans ce cas, la nue-propriété sera partagée entre les enfants. A la demande d’un des héritiers, l’usufruit peut également être transformé en rente viagère. Dans tous les cas, la valeur de l’usufruit, en donation ou en succession sera calculée par rapport à l’âge de l’héritier (usufruitier).