Un conseil éthique
pour un patrimoine durable

Profil: Êtes-vous plutôt un usufruiter ou un nu-propriétaire?

Le démembrement de propriété a une longue histoire en France puisqu'il permettait à l'origine aux paysans de transmettre plus facilement leurs terres. Les parents conservaient l’usufruit et la nue propriété était ensuite transmise à leur enfant ; cela facilitait alors la transmission de ces terres dans une France rurale. Depuis il a évolué en s’appliquant à des résidences secondaires, investissements locatifs et même contrats d’assurance vie. Cela restait majoritairement du démembrement viager qui s’éteint au décès de l’usufruitier.

Aujourd’hui le démembrement s’est largement démocratisé il fait partie des outils efficaces afin de fluidifier la transmission de certains biens et permet également de limiter les droits de successions. Il est aussi possible de réaliser des démembrements temporaires qui confèrent de nombreux avantages pour les deux parties.


Dans un premier temps nous allons revenir sur le principe du démembrement avant de voir plus en détails les cas favorables du côté de l’usufruit dans un premier temps et ensuite de la nue propriété.


La théorie du démembrement

Le droit de propriété est un droit réel qui confère à celui qui en est titulaire toutes les prérogatives qu’il est possible d’avoir sur un bien, à savoir :

    •    l’usus : le droit de détenir et d’utiliser la chose ou le bien ;

    •    le fructus : le droit de percevoir les revenus (fruits) d’une chose ou d’un bien ;

    •    l’abusus : le droit de disposer de la chose ou du bien (vendre, donner, modifier).

Dans la réalité lorsqu’un démembrement de propriété est réalisé cela conduit à deux contreparties: l’usufruit(usus et fructus) et la nue-propriété (abusus). 

Chacune de ces contreparties a des caractéristiques spécifiques ainsi cela peut être très intéressant pour répondre à des objectifs patrimoniaux.

    "L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. » C. civ. art. 544

L’usufruitier peut :

    •    Utiliser librement le bien, en occupant l'immeuble par exemple ;

    •    en percevoir les revenus, en louant l'immeuble à un tiers par exemple ;

    •    céder ou donner librement son droit, sauf clause contraire figurant dans le contrat ou l’acte lui accordant l’usufruit.

    La nue-propriété est un droit réel portant sur le bien démembré, il permet de disposer du bien (le vendre généralement).

Le nu-propriétaire doit laisser l’usufruitier :

    •    Entrer en possession du bien ;

    •    Jouir du bien ;

    •    Percevoir les fruits et revenus du bien.

"Les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu. » C. civ. art. 605

Le fait de démembrer un bien permet de transmettre l‘un ou l’autre. Vous pouvez par ailleurs décider d’une durée de démembrement fixe (démembrement temporaire) ou vous pouvez décider de démembrer jusqu’à la fin de vie de l‘usufruitier (démembrement viager).

En fonction de la durée de démembrement (soit convenue, soit en se basant sur l’espérance de vie de l’usufruitier) chaque partie représente un pourcentage de la pleine propriété (la somme des deux parties étant toujours égale à 100%).

Plus l’usufruit est long, plus il vaut cher. 

A noter aussi qu’au décès de l’usufruitier c’est le nu-propriétaire qui récupère automatiquement l’usufruit sans fiscalité et contreparties financières.

Les cas favorables à la nue-propriété

L’intérêt de posséder la nue-propriété d’un bien va se présenter dans plusieurs scénarios. Cela va dépendre de la situation patrimoniale des personnes concernées mais également du démembrement envisagé: viager ou temporaire.
Historiquement et dans la majorité des cas le schéma classique est que la nue propriété est transmise aux enfants les parents conservant l’usufruit. Ce démembrement viager permet de diminuer la valeur de la part transmise ce qui permet dans la globalité de transmettre plus et facilite la transmission du patrimoine au moment du décès.

Dans un autre optique, lorsque les familles sont soumises à l’impôt sur la fortune immobilière (et de même avec son prédécesseur l’ISF) détenir de la nue propriété permet de sortir le bien de son patrimoine taxable. 

Avec un démembrement viager cela permet d’alléger la facture fiscale tout en aidant financièrement la personne de son choix qui recevra l’usufruit. 

Avec un démembrement temporaire, ce scénario est intéressant pour les personnes qui souhaitent capitaliser dans leur investissement. L’objectif est d’acheter un bien avec une décote qui dépendra de la durée du démembrement ; et en récupérant à la fin de la période de démembrement la valeur de la pleine propriété sans fiscalité liée à des loyers ou un gain en terme de valorisation.

Les cas favorables à l’usufruit

L’usufruit droit qui permet d’occuper le bien ou d’en percevoir les revenus va présenter des intérêts dans différents cas.
Le premier est pour les ascendants qui veulent anticiper la transmission de leur patrimoine. Le démembrement va permettre de répartir la valeur du bien sur les deux parties et la garde de l’usufruit permet en plus, de jouir du bien jusqu’à son décès. 

Cela peut aussi bien désigner :

  • L'occupation du bien (lorsqu’il s’agit d’une résidence principale ou secondaire) ;

  • La perception des loyers qui constitueront alors un complément de revenu à la retraite. 

Il est également envisageable de transmettre l’usufruit de manière temporaire afin d’aider ses enfants en leur permettant de la même manière l’occupation d’un bien ou la perceptions des loyers. Il est préférable de faire cela de manière temporaire car l'usufruit rejoint la nue-propriété à la fin de la période du démembrement. 


Enfin, dans un dernier cas intéressant qui concerne les sociétés ayant de la trésorerie disponible. Cela consiste alors à acquérir de l’usufruit de manière temporaire ce qui permettra de percevoir les loyers du bien. L’amortissement comptable dans le cadre de la société permet de créer une charge qui permet de limiter la fiscalité sur les revenus perçus et au final le rendement de l’opération est plus important que pour des comptes à termes. 


Pour conclure, nous pouvons dire que le démembrement est un outil indispensable dans la gestion raisonnée d’un patrimoine. Depuis ses « débuts » son utilisation s’est démocratisée car ses applications ont largement évolué. Aujourd’hui, la plupart des investisseurs peuvent trouver de l’intérêt à une telle manoeuvre que ce soit du côté usufruitier ou nu-propriétaire.

Le fait de pouvoir choisir des durées fixes présent également de grands avantages puisqu’il ouvre d’autres possibilités et permet d’être investisseur sur des durées plus courtes (ce qui facilite un premier geste).
Dans tous les cas, il sera intéressant de s’y pencher pour au moins anticiper et avoir à sa portée des solutions différentes des investissements plus classiques. Un conseiller en gestion de patrimoine pourra répondre à ces questions et vous aiguiller vers un notaire pour un démembrement viager par exemple.