by EUODIA
Un conseil éthique
pour un patrimoine durable

Pourquoi vouloir démembrer des parts de SCPI ?

Le spectre des personnes pouvant trouver leurs intérêt dans le démembrement de SCPI est très large.

Avant de s’attarder sur l’application du démembrement dans les SCPI, il est important de faire un point explicatif sur ce dernier.

Juridiquement le démembrement est rappelé dans l’article 578 du Code civil. Il est défini comme un droit réel, temporaire. Il peut porter sur toutes les espèces de biens.

Le démembrement peut être établi par la loi ou la volonté des parties. Il peut provenir de divers moyens : un contrat à titre gracieux ou onéreux, un testament, une donation entre époux, une dévolution successorale légale. Cela n’entraine pas une modification de la substance de la chose (c’est à dire du bien immobiliers, des titres, de la somme d’argent, des parts sociales).

Dans un démembrement on retrouve le nu-propriétaire et l’usufruitier.

L’usufruitier est celui qui peut user de la chose et percevoir les fruits, il peut administrer le bien, l’aliéner. Il doit également payer les charges normales de jouissance. Il paie des impôts sur les loyers perçus, ainsi que la taxe foncière ou d’habitation, il est également redevable de l’IFI (Impôt sur la fortune Immobilière si ce dernier entre dans son champ d’application. Lorsque l’usufruit arrive à terme, ce dernier s’éteint. Concrètement le nue propriétaire récupère la pleine propriété des parts sans qu’un acte notarié soit nécessaire, l’usufruitier ne percevra pas de somme d’argent à la fin, son droit au loyer se finit purement et simplement.

Le nu-propriétaire possède un pouvoir limité, il peut simplement en percevoir les produits. Il doit également payer les grosses réparations, celles qui ne peuvent être considérées comme des charges normales de jouissance.  Il n’est pas imposé durant cette période, mais le sera à nouveau à partir à la consolidation. Ce terme désigne au terme du démembrement la réunion sur la même tête de la nue propriété et de l’usufruit. Le nu-propriétaire percevra donc dorénavant les loyers et sera imposé dessus.

Qu’est ce que sont les fruits et les produits d’un démembrement ?

Les fruits dans un démembrement appartiennent à l’usufruitier. A titre d’exemple ils correspondent sur un bien immobilier aux loyers. Les produits appartiennent ,eux,  au nu propriétaire, il s’agit là notamment des plus values immobilières par exemple.

Le démembrement peut être réalisé sur beaucoup de typologies de biens différentes, sommes d’argents, biens immobiliers, portefeuilles de titres et sur des parts sociales de sociétés (notamment SCPI).

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un produit d’investissement ayant comme sous jacents des actifs immobiliers. Elles sont ouvertes au grand public, et permettent au plus grand nombre d’y investir grâce à un montant d’investissement choisi par le particulier (en multiple du prix des parts). Les fonds collectés serviront à une sélection d'actifs en accord avec la stratégie d’investissement établie dans les statuts de la SCPI. Les associés peuvent se compter en milliers et les capitaux détenus vont de quelques millions à quelques milliards. Il s’agit d’un outil contrôlé par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Chaque SCPI est gérée par une société de gestion, ces SCPI sont également supervisées par un conseil d’administration. Un commissaire aux comptes contrôle les comptes de la société, enfin un expert judiciaire donne un avis sur la valeur des biens et du patrimoine détenu par la SCPI.  Il ne s’agit là que d’une partie des intervenants d’une SCPI dont l’objectif est démontrer l’encadrement de ce type de produit.

S’agissant là d’une société dite translucide c’est à dire que les associés déclarent leurs revenus fonciers et sont imposés dessus au régime de la location nue soit TMI (Taux Marginal d’Imposition)  + Prélèvements sociaux. La société paie de son côté directement les taxes foncières, les associés ne s’en occupent pas.

L’utilisation du démembrement dans le cadre des SCPI possède donc quelques particularités.

L’usufruitier de parts de SCPI percevra lors de toute la durée du démembrement les loyers, il sera imposé dessus et verra son droit au loyer se finir lors de la consolidation.

L’usufruit représente un réel intérêt pour les sociétés, et très peu pour des personnes physiques. Les usufruitiers sont généralement des sociétés souhaitant faire travailler leurs trésoreries.  Ces derniers sont donc imposés à l’impôt sur les sociétés dont le pourcentage est de 15% jusqu’à 38 120€ HT de résultats nets puis 28%.  Les loyers sont imposés à ces mêmes tranches d’imposition.  Toutefois seul les loyers français sont imposés, les loyers issus de biens situés en Europe ne sont pas imposés.  Techniquement c’est la SCPI qui paie l’impôt dans le pays concernés en amont avant la distribution des loyers (de la même manière que les impôts fonciers).

Pour devenir Usufruitier, la société doit acquérir auprès de la société de gestion qui gère la SCPI, l’usufruit d’une part. Elle paie donc un pourcentage de la part. Il ne s’agit pas d’un montant résultant d’une négociation entre les parties. Ce pourcentage est fixé par la société de gestion en fonction de la SCPI et de la durée du démembrement souhaitée.

Concrètement prenons le cas d’une société réalisant un résultat net de 36000€. Sa tranche d’imposition est de 15%. Elle souhaite acquérir l’usufruit de la SCPI Pierval Santé pour un montant de 5 000€ et pour une durée de démembrement de 5 ans. Le prix de part est de 1000€ et son rendement attendu est de 5,05%, de plus 58% de ces revenus proviennent de loyers perçus en dehors de la France. Pour cette SCPI et pour une durée de 5 ans, l’usufruitier acquiert la part pour 20% de sa valeur en pleine propriété.

La société vient donc d’acquérir pour 5 000€ le droit de percevoir les loyers de part valant en pleines propriétés 25 000 €. Chaque année il percevra 1262,2€ de loyers, une partie de ces loyers provenant de l’étranger, il ne paiera dessus que 79,54€ d’impôt. Il n’y a pas de dépenses courantes pour un usufruit de SCPI ni de taxes foncières à payer.

Au terme de la durée convenue, le droit de percevoir les loyers s’éteint et le nue propriétaire récupère ce droit.

Le nue propriétaire correspond lui à une autre catégorie de personne. Il s’agit le plus souvent de personne physique souhaitant ne souhaitant pas être imposé durant une durée convenue et faire travailler son argent. L’intérêt du démembrement est que l’on connaît dès la souscription, si le marché n’évolue pas, le montant que l’on aura au terme du démembrement.

Continuons notre précédent exemple en se positionnant cette fois ci du côté du nue propriétaire. Ce dernier va être en retraite dans 5 ans et souhaite faire travailler une partie de ces économies sans s’en occuper. Il place donc 20 000€ dans Pierval santé pour un démembrement de 5 ans. Il achète pour 80% de la valeur en pleine propriété de la part. Il sait que dans 5 ans, son patrimoine vaudra 25 000€ si le marché n’a pas évolué depuis lors. Durant cette période, il ne percevra pas de loyer et ne sera pas imposé dessus. Au terme, il percevra ces loyers sur la base de ces 25 000€.