Un conseil éthique
pour un patrimoine durable

Pourquoi se placer en usufruitier ?

La notion « d’usufruitier »

L’usufruitier tel qu’il est défini à l’article 578 du code civil est le résultat de ce qu’on nomme « le démembrement de propriété ». Le démembrement est la division entre deux personnes, soit d’un côté une personne « propriétaire du bien » et de l’autre une personne pouvant jouir du bien « usufruitier ».

Il y a 3 droits qui illustre le démembrement :

  • L’Usus : donnant le droit de détenir et d’utiliser le bien = Usufruit
  • Le Fructus : donnant droit de percevoir les fruits du bien= Usufruit
  • L’Abusus : donnant le droit de transformer le bien soit de la vendre, la modifier ou la donner = Nue – propriété

1)Définition 

L’usufruit va être le droit d’utiliser soit de « jouir » d’un bien dont une autre personne en est le propriétaire. 

Il a le droit d’utiliser le bien à sa guise à condition de l’entretenir. 

L’usufruit peut porter sur différents biens, qu’ils soient meubles ou immeubles. De plus on va parler de « quasi-usufruit » lorsqu’il s’agira d’une somme d’argent.

2) Les droits de l’usufruit

L’usufruit est un droit « viager », il va alors s’éteindre par la mort de celui-ci. L’usufruit peut être constitué pour une durée qui a été fixé on nomme cela l’usufruit temporaire.

Détenir l’usufruit c’est avoir le droit ;

  • D’utiliser le bien librement, possibilité de le louer, de l’habiter.
  •  De percevoir les revenus issus du bien. Ce sont les loyers issus de la location ainsi perçus pendant toute la durée de l’usufruit.

3)Les obligations de l’usufruitier 

  • Il se doit de faire l’inventaire.
  • L’usufruit doit tout d’abord veiller à la bonne conservation du bien, ne devant pas dégrader celui-ci.
  • Il doit fournir une caution au nu-propriétaire.
  • Participer à toutes les réparations d’entretien durant le temps de son statut d’usufruitier, en revanche les grosses réparations revienne au nu-propriétaire sauf si cette réparation est causée par l’usufruit lui-même.

4)Fiscalité de l’usufruit

La charge de l’impôt va revenir à l’usufruit c’est à dire à celui qui jouit du bien.

II - Pourquoi se placer en tant qu’usufruitier ?

1)Les avantages 

Tout d’abord l’usufruitier va bénéficier d’une décote lors de l’achat ce que le nu-propriétaire ne bénéficie pas. Ce démembrement est temporaire est prend fin à la date qui a été convenue.

Une personne décidant d’acheter uniquement l’usufruit du bien va lui permettre de se procurer plusieurs avantages ;

  • Donation avec réserve d’usufruit

 Cela désigne l’acte par lequel le donateur va transmettre son patrimoine tout en conservant la jouissance du bien, tout en préservant l’usufruit. Le bénéficiaire de la transmission n’est assujetti seulement qu’aux droits de donation comprenant les abattements. Cependant il n’est en aucun cas soumis aux droits de succession.

  • Aucune gestion dans le cadre d’un achat en usufruit SCPI

L’usufruitier ne gère pas le bien puisque la gestion revient à la société lorsqu’il s’agit d’une SCPI « société civile de placement immobilier »

  • Démembrement temporaire en usufruit SCPI

Pour un particulier achetant seulement l’usufruit en SCPI « société civile de placement immobilier », signifie acheter le bien moins cher avec une décote mais tout en retirant des revenus équivalents que s’il l’avait acheté en pleine propriété. La rentabilité des loyers nets d’impôts sont relativement élevés chaque année à hauteur de 5,5 % par an. Dans le cadre d’un déficit foncier, l’usufruitier se trouvera exonéré d’impôt.

De plus, plus le démembrement sera prolongé dans le temps est plus l’usufruit prendra de la valeur. Soit sur une durée de 5 ans, l’usufruit vaudra alors 22 % du bien immobilier sur 10 ans elle vaudra 36 %. Plus le démembrement temporaire va être long plus l’investissement sera alors rentable pour l’usufruitier.

Avoir l’usufruit en SCPI va permettre de déduire fiscalement les revenus perçus.

  • La libre jouissance du bien

L’usufruitier peut lui-même occuper le bien ou le louer à des tiers afin de pouvoir en percevoir des loyers, celui-ci en dispose librement. Ainsi il va pouvoir vendre, donner son bail. L’usufruitier peut donc donner son bail à un tiers sans pour autant que le propriétaire est connaissance de cet acte mais toutefois dans un cadre limité : ce bail ne devant pas excéder une période supérieure à 9 ans et le bien ne devant pas servir à usage professionnel (commercial, artisanale ou industriel).

  • Bénéficier d’un logement pour ces enfants grâce à l’usufruit 

Cédé l’usufruit à ces enfants lorsque les parents sont propriétaire d’un immeuble permettra aux enfants d’y habiter s’ils ont besoin d’un logement pour leurs études ou même de le louer pour payer un autre appartement grâce aux loyers.

  • Usufruit assurance vie

Afin de protéger son patrimoine et d’optimiser au mieux les droits de succession, il est possible au sein d’un contrat d’assurance vie de désigner un « bénéficiaire usufruitier » le plus souvent il s’agira du conjoint survivant. Ainsi en cas de décès de l’assuré l’usufruit d’assurance vie sera alors perçu par le premier bénéficiaire c’est-à-dire le conjoint.

  • La vente viagère avec réserve d’usufruit

Cette pratique est le plus souvent utilisé dans le cadre ou une personne âgée et sans enfants et ne possède pas de gros moyens financiers, décide de se réserver l’usufruit de sa maison ou de son appartement, moyennant le versement par l’acheteur de ce bien d’une rente viagère c’est-à-dire d’une somme d’argent versée chaque trimestre ou mois à un bénéficiaire jusqu’au décès de l’usufruitier. Cependant s’agissant de la vente d’un bien qui a été à l’origine démembré il convient donc d’avoir l’accord du nu-propriétaire et de l’usufruitier.

Se placer en tant qu’usufruitier va donc s’adresser principalement aux particuliers qui d’une part ne disposent pas de capital suffisant pour acheter un bien et qui ont besoin de revenus complémentaires et d’autre part aux personnes qui souhaitent transmettre leur patrimoine à moindre coût. En outre l’usufruit va donc être un moyen d’investir une somme d’argent qui est moindre par rapport au prix du bien, c’est seulement l’usufruit qui va être acheté, pouvant ainsi louer le bien et percevoir les loyers.

N'hésitez pas a contacter votre conseiller en gestion de patrimoine pour toutes informations complémentaires