by EUODIA
Un conseil éthique
pour un patrimoine durable

Pourquoi être usufruitier en immobilier ?

L’usufruitier dans un démembrement c’est quoi ?

L'usufruitier est la deuxième partie prenante prise en compte dans un démembrement. Si la notion de démembrement est disponible dans les deux articles, il est essentiel de revoir les avantages mais plus spécifiquement la stratégie patrimoniale de cet investissement.

Majoritairement la notion juridique de démembrement de propriété est connue du public français dans le cadre du partage de succession. Cette pratique, largement répandue en ce qui concerne les biens familiaux par exemple, est également disponible dans le cadre des SCPI. En partant de la définition stricto sensu, la société civile de placement, dite SCPI ou « Pierre papier », est un investissement immobilier qui consiste à détenir des parts au travers d’une société de gestion. De plus en plus connu du public, cet investissement est un équivalent de l’immobilier dit « locatif », La SCPI possède tout de même la qualité de n’avoir aucune gestion et propose de nombreux avantages comme celui d’être réalisable en démembrement.

Le démembrement est expliqué selon l’article 544 du code civil, qui stipule qu’il s’agit du «droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Cet article inclut donc également la possibilité de louer, de modifier ou de détruire le bien pour le propriétaire.

Au delà de cette définition, il existe une distinction juridique simple dans le démembrement, à savoir d’une part l’usufruitier et d’autre part le nu-propriétaire.

Ce qu’on nomme la jouissance du bien, l’usage (usus), la perception des revenus, le fait de pouvoir habiter dans ce bien (fructus) est réservé à l’usufruitier. Par extension, le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les profits lui revient. A l’inverse, le droit de disposer du bien (abusus), le droit de vendre, de le donner, de réaliser des travaux ou de le transformer, revient à la notion de nu-propriétaire. Par extension, ce dernier possède le droit de disposer du bien, sous réserve de respecter les droits de l’usufruitier.

Concrètement comment cela se caractérise en SCPI ? Les parts se divisent sur le même principe, d’un part l’usufruit et d’autre part le nu-propriétaire et sur deux démembrements possibles : viager et à terme fixe.

Pour un démembrement à terme fixe, les durées peuvent s’étendre sur une période allant de 3 ans jusqu’à 20 ans. Le prix de la répartition entre le nu-propriétaire et l’usufruitier est fixé par la société de gestion qui détermine le montant pour chacune des parties. 

Pourquoi investir en usufruitier dans des parts de SCPI ? 

Il est possible d’acheter selon deux temporalités différentes avec une stratégie spécifique en fonction de l’investissement. Quelles sont les avantages proposés par cet investissement ?

Tout d’abord il faut bien prendre en considération la rareté des usufruitiers sur le marché des SCPI. En ayant conscience de cette donnée, on réalise que l’achat de part en Usufruitier permet de réaliser une plus-value considérable et de bénéficier d’un rendement performant prenant en compte l’intégralité de la part. En achetant 80 ou 70% de la part la nu-propriétaire va bénéficier d’une légère décote, cela signifie que l’usufruitier va payer 20% du montant total mais percevoir l’intégralité des revenus. En conservant l’exemple des parts à 1090€, l’usufruitier aura donc ainsi accès à ces parts pour un montant de 218€. De plus, la durée,

Dans un second temps, il est nécessaire de repartir sur la division entre un démembrement en temps fixe et un démembrement viager. Sur un temps fixe, l’usufruitier pourra percevoir les loyers dégagés par la SCPI. L’avantage de cet achat en usufruit permet à l’investisseur de se protéger contre l’inflation. Le capital de l’usufruitier étant entièrement constitué par l’investissement immobilier. Il est donc préférable pour le client qui souhaite bénéficier de revenus complémentaires sur le court et moyen terme d’investir dans un démembrement usufruitier.

Dans un démembrement viager, cela permet à l’usufruitier, dans le cas ou le nu-propriétaire décède, de récupérer l’intégralité des parts sans que cela soit pris en compte dans la succession. Il peut donc s’agir d’un avantage patrimonial non négligeable lors d’un démembrement enfant-parent par exemple.

Enfin le dernier avantage de l’usufruitier réside dans la perception de loyers qui peuvent être des SCPI européennes. Etant considérés comme des revenus fonciers, les loyers des SCPI peuvent être fortement fiscalisés. En réalisant un démembrement sur une SCPI européenne, l’investisseur va ainsi percevoir des loyers et bénéficier d’une fiscalité allégée sur ses revenus. Pour les contribuables bénéficiant d’une fiscalité un peu plus faible, cet investissement peut rapidement devenir très avantageux. 

En investissant en usufruit, l’investisseur n’assume pas le risque potentiel à une baisse de la valeur des parts de SCPI. Acheter en usufruit permet donc de se protéger d’une baisse des prix de l’immobilier d’entreprise tout en conservant les loyers de la SCPI en question.

Pour les entreprises il s’agit également de bénéficier d’un bon placement de trésorerie.

L’usufruitier reste la partie la plus recherchée :  en effet les loyers étant déclarés comme des revenus fonciers et la parte des parts au terme du démembrement continuent de freiner les investisseurs. Comme évoqué précédemment, cet achat est déterminé en fonction des besoins en revenus complémentaires à court ou moyen terme du client. Par ailleurs, plusieurs sociétés de gestion profitent des clés de démembrement pour inciter les usufruitiers à profiter de décotes pouvant atteindre jusqu'à 80-85% du prix de la part.  L’objectif n’est pas de valoriser son investissement mais de bénéficier de revenus élevés pour un investissement faible,  de profiter d’une optimisation de déficit foncier, de profiter de l’intégralité du rendement offerte par des SCPI et enfin de profiter d’une fiscalité allégée au travers des SCPI européennes.

Pour conclure on retrouve deux avantages significatifs, à savoir investir dans un produit de qualité avec un rendement significatif et se protéger des risques liés aux prix de parts des SCPI.