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Pourquoi être nu propriétaire en immobilier

La Nue-propriété dans un démembrement c’est quoi ?

Majoritairement, la notion juridique de démembrement de propriété est connue du public français dans le cadre du partage de succession. Cette pratique, largement répandue en ce qui concerne les biens familiaux par exemple, est également disponible dans le cadre des SCPI. En partant de la définition stricto sensu, la société civile de placement, dite SCPI ou « Pierre papier », est un investissement immobilier qui consiste à détenir des parts au travers d’une société de gestion. De plus en plus connu du grand public, cet investissement est un équivalent de l’immobilier dit « locatif », La SCPI possède tout de même la qualité de n’avoir aucune gestion et propose de nombreux avantages comme celui d’être réalisable en démembrement.

Le démembrement est expliqué selon l’article 544 du code civil, qui stipule qu’il s’agit du «droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Cet article inclut donc également la possibilité de louer, de modifier ou de détruire le bien pour le propriétaire.

Au delà de cette définition, il existe une distinction juridique simple dans le démembrement, à savoir d’une part l’usufruitier et d’autre part le nu-propriétaire.

Ce qu’on nomme la jouissance du bien, l’usage (usus), la perception des revenus, le fait de pouvoir habiter dans ce bien (fructus) est réservé à l’usufruitier. Par extension, le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les profits lui revient. A l’inverse, le droit de disposer du bien (abusus), le droit de vendre, de le donner, de réaliser des travaux ou de le transformer, revient à la notion de nu-propriétaire. Ce dernier possède le droit de disposer du bien, sous réserve de respecter les droits de l’usufruitier.

Concrètement comment cela se caractérise en SCPI ? Les parts se divisent sur le même principe, d’un part l’usufruit et d’autre part le nu-propriétaire et sur deux démembrements possibles : viager et à terme fixe.

Pour un démembrement à terme fixe, les durées peuvent s’étendre sur une période allant de 3 ans jusqu’à 20 ans. Le prix de la répartition entre le nu-propriétaire et l’usufruitier est fixé par la société de gestion qui détermine le montant pour chacune des parties.

POURQUOI INVESTIR EN NUE-PROPRIÉTÉ DE PARTS DE SCPI ?

Durant cette période de division, l’usufruitier va percevoir les loyers pendant la période fixée (3 à 20 ans), tandis que le nu-propriétaire va rester propriétaire des parts de SCPI et plus spécifiquement, ce dernier ne recevra pas les loyers mensuels, trimestriels ou semestriels. Quelles en sont les réels avantages ?

En effectuant un investissement en démembrement, il s’agit d’une véritable stratégie d’optimisation patrimoniale.

Tout d’abord il faut prendre en considération que l’investisseur acquiert ses parts en bénéficiant d’une décote immédiate pouvant aller de 20 à 37% par rapport au montant initial d’une souscription en pleine propriété. Cette avantage peut devenir rapidement considérant que les parts de SCPI à l’unité peuvent atteindre les 1090€ par exemple.

(Potentiel exemple : Un investisseur ayant un budget précis de 25 000€ pourrait donc allouer une somme similaire afin d’acquérir un plus grand nombre de parts. Si une part coute 1000€, l’acquéreur pourra acheter 25 parts en pleine propriété mais 33,33 parts en ayant 25% de décote).

Dans un second temps, il est essentiel de savoir que les parts en nue-propriété ne sont pas prises en compte dans la fiscalité ainsi que dans la base taxable de l’IFI. Puisque le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenus, il n’a donc aucun revenu à déclarer et les parts ne sont pas prises en compte dans le calcul du capital total du client. Il n’est donc pas affecté par le poids de la fiscalité française ou européenne. Cependant les parts prennent de la valeur durant cette période.

Au terme du démembrement (si le démembrement est fixe), l’investisseur va récupérer l’intégralité des parts, à savoir la pleine propriété, sans frais ni fiscalité supplémentaires. La première conclusion évidente permet de voir quand ayant acheté des parts avec une forte décote permet d’en récupérer l’intégralité. La deuxième conclusion est que le nu-propriétaire va bénéficier des éventuels revalorisation durant la période de détention et se voit donc récupérer des parts ayant une plus forte valeur que lors de son achat initial.

L’acquéreur peut donc conserver ses parts, percevoir les loyers ou il peut décider de revendre immédiatement les parts et de réaliser une éventuelle plus-value. En récupérant la pleine propriété des parts deux options s’offrent à lui.

Enfin dernièrement dans l’achat des parts de SCPI, le nu-propriétaire n’a pas besoin de connaître son usufruitier ou pas réaliser l’investissement avec un membre de sa famille. A la différence d’un bien immobilier ou le démembrement est plus complexe, les parts de SCPI ne demandent pas une rencontre nécessaire entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Cependant elles permettent de réaliser l’investissement avec une partie de la famille, ce qui offre une possibilité supplémentaire.

Le nu-propriétaire reste pour l’instant la partie la plus avantagée : l’épargnant possède une fiscalité sur les revenus nulle pendant toute la durée du démembrement, le rendement implicite lié à la disparition progressive de la décote est franchise d’impôts et enfin la détention d’immobilier en nue-propriété n’est pas soumise à l’impôt sur la fortune immobilière.  Lors de cet d’un démembrement, le propriétaire cherche à se débarrasser de ses revenus fortement fiscalités car il n’en a pas besoin dans l’immédiat. (le barème classique de fiscalité pour des SCPI français se traduit par la formule suivante : taux marginal d’imposition + prélèvements sociaux de 17,2%).  L’objectif reste de valoriser le capital sur le long terme en évitant les revenus fortement taxés sur le court terme.

Pour conclure, la stratégie patrimoniale est essentielle afin de bien comprendre les avantages de la pleine propriété ou de la nue-propriété. Parmi les avantages majeurs du démembrement on retrouve la transmission de patrimoine et le placement de trésorerie. En achetant à la décote l’investisseur réalise un investissement rentable dès le départ et d’éviter une lourde fiscalité pour certains contribuables. De plus l’achat de parts de SCPI permet de transmettre le patrimoine sans frais de succession. En effet, lorsque le nu-propriétaire décède,, l’usufruitier va ainsi récupérer l’intégralité du patrimoine et il n’est pas compté au sein de la succession.