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Un conseil éthique
pour un patrimoine durable

Pourquoi démembrer des parts de SCPI ? Quelle fiscalité ?

Le démembrement de parts de SCPI est une méthode d’investissement peu connue des Français. Pourtant, le principe du démembrement de propriété fait partie intégrante du droit notamment civil et successoral.

Principes du démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est une technique de gestion de patrimoine, permettant d’optimiser la jouissance que plusieurs personnes peuvent retirer de la possession partagée d’un bien.

Véritable droit réel, l’usufruit est issu d’une division ou d’un partage de la pleine propriété, permettant à son titulaire de pouvoir jouir d’un bien « dont un autre à la propriété ». C’est du moins la conception retenue par le législateur de 1804, dans sa définition proposée à l’article 578 du Code civil.

En droit civil, la pleine propriété donne droit à trois prérogatives :

  • Prérogative Civile : Usus, soit le droit d’user du bien

  • Prérogative économique : Fructus, soit le droit de perception des fruits du bien

  • Prérogative politique : Abusus, soit le droit de disposition du bien

La pleine propriété peut être démembrée, scindant en deux parties les prérogatives, l’usufruitier possède – le temps du démembrement – l’usus et le fructus, le nu propriétaire quant à lui détient l’abusus.

Toutefois, il convient de nuancer lesdits propos. Effectivement, il existe deux types de fruits :

  • Les fruits courants : Ils découlent de la substance du bien, ils reviennent à l’usufruitier

  • Les fruits exceptionnels : Ils découlent des murs du bien, ils reviennent au nu-propriétaire

Dans le cadre d’un investissement en démembrement de propriété temporaire via des parts de SCPI, le nu-propriétaire et l’usufruitier sont liés entre eux par une convention de démembrement. Ladite convention permet d’énoncer les droits et les devoirs de chacun pendant la durée du démembrement.

Aspects fiscaux du démembrement de propriété

L’évaluation des droits démembrés est une problématique fondamentale puisque les occasions de valorisation en la matière sont extrêmement nombreuses. Il n’existe aujourd’hui aucune règle légale imposant un mode de détermination de la valeur des droits d’usufruit et de nue-propriété, comme il n’existe davantage pas de règle légale permettant de déterminer la valeur de la pleine propriété d’une part de SCPI.

Dans le cas d’un démembrement temporaire à durée déterminée, c’est-à-dire un démembrement voulu par deux parties et non subi, le barème fiscal imposé par l’administration fiscale à l’article 669 du Code général des impôts ne peut pas s’appliquer.

Par conséquent, c’est le barème économique qui est utilisé par les sociétés de gestion effectuant le calcul des quotes parts usufruitières et nus propriétaires.

Dans le cadre d’un démembrement de propriété temporaire, il y a une date de fin qui a été convenu entre les deux parties. Pendant la durée du démembrement, l’usufruitier perçoit les fruits, c’est donc lui qui effectuera la déclaration des revenus et devra s’acquitter de l’impôt au titre de ce revenu. Le nu propriétaire devra quant à lui déclarer seulement les revenus exceptionnels. 

Lors de la fin du démembrement, il y a une extinction automatique de l’usufruit, le mot « automatique » prend toute son importance. En effet, si ladite extinction est automatique il n’y a pas de flux financier, qui dit aucun flux dit pas de taxation. Aussi, le nu propriétaire récupère la quote part usufruitière gratuitement.

Par ailleurs, tout achat effectué en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette taxable de l’imposition sur la fortune immobilière (IFI). C’est l’usufruit qui doit s’en acquitter pendant la durée du démembrement. Effectivement, l’usufruitier perçoit les fruits portant sur la pleine propriété, même s’il a seulement un droit de jouissance et non de propriété, c’est à lui d’effectuer la déclaration IFI pour la valeur en pleine propriété du bien.

Exemple chiffré

Une part de SCPI vaut 100€ en pleine propriété. Monsieur X achète l’usufruit pour 20€, Monsieur A achète la nue-propriété pour 80€. Les deux parties ont convenu une durée de démembrement de propriété de cinq ans.

Au terme de ces cinq ans, le nu propriétaire récupère automatiquement la pleine propriétaire qui vaut 100€. Pour l’administration fiscale, il est propriétaire de la part en pleine propriété valorisée à 100€, il n’a donc aucune taxation à payer. En conséquence, il acquiert la nue-propriété de parts pour un prix réduit par rapport à sa valeur en pleine propriété 

Dès lors, l’achat de parts de SCPI en nue-propriété convient à une personne n’ayant pas besoin de revenus complémentaires immédiats, voulant créer du capital à terme et ne souhaitant pas augmenter son revenu fiscal de référence.

L’achat de parts de SCPI en usufruit convient soit à une personne ayant un besoin de revenu immédiats et souhaitant maximiser ses revenus, soit une entreprise souhaitant optimiser sa trésorerie.

Démembrement de propriété et SCPI

Vous l’aurez compris, tout est démembrable, un contrat d’assurance vie, un PEA, un compte titre, une voiture, des meubles meublants, une clause bénéficiaire, un bien immobilier et des parts de SCPI.

Comme évoqué, il y a un vide juridique quant au calcul de la quote part usufruitière et nu propriétaire. En conséquence, chaque société de gestion fixe sa propre clé de répartition. L’idéal est d’analyser chaque clé pour savoir quelle est la plus avantageuse en fonction de votre souhait. Qui plus est, certaines sociétés de gestion ne pratiquent pas le démembrement de propriété sur certaines durées, il faut donc dans un premier temps choisir votre durée de démembrement et le combiné aux sociétés de gestion qui proposent ladite durée.

Nonobstant, la quantité d’information qui est délivrée sur internet, il est impératif de faire appel à un gestionnaire de patrimoine pour choisir les SCPI à démembrer. C’est lui qui vous guidera dans la mise en place de cette politique et philosophie d’investissement. Il serait d’autant plus intéressant de solliciter un gestionnaire privé qui vous permettra de diversifier vos avoirs tant par le fond que par la forme.

En guise de conclusion, le démembrement de propriété via des parts de SCPI peut être un excellent schéma d’optimisation relatif au patrimoine de chaque personne. Toutefois, il convient de déterminer vos besoins pour savoir si le démembrement de propriété temporaire peut vous convenir et être en corrélation avec vos objectifs.