by EUODIA
Un conseil éthique
pour un patrimoine durable

Pourquoi vouloir démembrer des parts de SCI ?

L'investissement dans l'immobilier est le placement préféré des français, considéré comme une valeur refuge. Cependant, au vu de la fiscalité et des difficultés à transmettre à moindre coût, beaucoup de particuliers s'orientent aujourd'hui vers des investissements au sein de société telles que les SCI familiales.

Fonctionnement de la SCI

Une SCI, Société Civile Immobilière, est une société (soit une personne morale) composée, le plus souvent, de membres d'une même famille faisant l'acquisition d'un ou plusieurs biens immobiliers. En fonction de la quote part investie au sein de la société, les associés disposent de parts sociales à hauteur de ce montant.

Celle-ci doit être à minima composée de 2 personnes, généralement deux époux, et possède un gérant permettant de traiter les affaires courantes.
Dans le cas des SCI familiales, entre parents et enfants, la durée du mandat du gérant n'est pas spécifiée, arrivant à sa fin au moment du décès des parents.

Le principe de la SCI permet d'éviter l'indivision entre membres d'une même famille. Si l'un des associés de la SCI ne souhaite plus en faire partie, il n'y a pas d'obligation de revendre l'immeuble, il suffit de revendre ses parts sociales.

L'un des principaux avantages de la SCI est de ne pas percevoir les revenus directement telle une personne physique. Par exemple au sein d'une SCI à l'IS, la taxation est celle d'une société et possède de nombreux avantages, tels que l'amortissement d'usufruit, la taxation du résultat comptable au taux d'une entreprise, etc. Il est facultatif de se verser les revenus. Cela permet dnc de maitriser la fiscalité et de ne pas en rajouter de supplémentaire aux éventuels revenus du travail que l'on possède.

 
Principe du démembrement

Le démembrement correspond au mécanisme de séparation de la pleine propriété en deux parties: la nue-propriété et l'usufruit, soit la propriété du bien et le droit d'en jouir. Celle-ci peut être reconstituée au décès de l'usufruitier.

L'usufruit permet à celui qui le possède de jouir du bien donc soit d'en disposer, d'y vivre ou bien d'éventuellement en percevoir les fruits.

De son côté, la nue-propriété correspond à la possession du bien au terme du démembrement. C'est lui qui décide s'il souhaite le vendre ou non. 

La valorisation de ces deux entités dépend de l'âge de l'usufruitier au moment du démembrement ou bien de la valeur économique si cela correspond à un démembrement temporaire. En effet, plus l'usufruitier sera âgé, plus la valeur de la nue-propriété sera importante, et donc plus l'éventuelle taxation sera chère. C'est pourquoi il est souvent recommandé de réaliser les donations de nue-propriété le plus jeune possible pour optimiser efficacement la donation et dans la limite des abattements légaux.

La taxation IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) quant à elle incombe à l'usufruitier qui perçoit les revenus du bien.


Démembrement au sein d'une SCI

Le démembrement au sein d'une SCI fonctionne à peu près comme pour du démembrement classique, mis à part que celui-ci est réalisé sur des parts sociales et non pas sur des biens en direct.
Les associés de la SCI réalise une séparation entre la nue-propriété des parts sociales et l'usufruit.
Ce démembrement de la pleine propriété a pour objectif de donner la nue-propriété des parts sociales  à leur leurs descendants. Dans ce schéma de donation, les donateurs conservent l'usufruit des parts.  Ainsi, les usufruitiers conservent les gains générés par celles-ci , ainsi que leur droit de regard sur la gestion de la SCI.
Cette donation a pour but d'anticiper la future transmission du patrimoine composant la société.


Avantages fiscaux du démembrement en SCI

Le démembrement de propriété dans le cadre d'une SCI est mis en place pour optimiser la fiscalité d'une transmission. Il permet de transmettre un patrimoine à moindre coût. En effet, cette transmission peut être progressive dans le temps et dans la limite des plafonds autorisés par l'Etat: 100 000€ par enfant tous les 15 ans.

Les associés qui disposent des parts sociales peuvent effectuer des donations de la nue-propriété de tout ou seulement une partie de leurs parts sociales à leurs descendants.

Par exemple, si l'un des associés a 52 ans et souhaite faire une donation de la nue-propriété d'une partie de ses parts, seul 50% de la valeur sera prise en compte dans le cadre de cette donation (50% correspondant à la valeur en nue-propriété en fonction de son âge d'usufruitier). Il pourrait donner ainsi un patrimoine d'une valeur de 200 000€, estimé à 100 000€ en valeur nue-propriété, à l'un de ses enfants sans que celui ne paye quoi que ce soit. Cette opération pourrait être réalisée tous les 15 ans. Le montant doit évidemment être adapté en fonction de son âge de donateur usufruitier car quand il aura 67 ans, la répartition entre la valeur usufruit / nue-propriétaire sera différente.

De plus, la valeur donnée peut être ajustée facilement en fonction du nombre de parts sociales. Contrairement à un ien immobilier pour lequel on ne choisit pas vraiment le montant que l'on souhaite transmettre.
Par ailleurs, lorsque les biens immobiliers ont été acquis sont toujorus sous emprunt bancaire, la valeur prise en compte est la valeur nette d'emprunt bancaire, cela permet également de sous valoriser légèrement les parts sociales.

Au décès des usufruitiers, la totalité de cette valeur rejoindra automatiquement celle des nue-propriétaires sans aucun surcoût fiscal.

Par ailleurs, il est possible de ne pas reverser le bénéfice comptable aux associés mais de le conserver en tant que réserves. Ainsi, les associés ne sont pas fiscalisés à la réception des bénéfices de leur SCI.

Afin de vous faire accompagner au mieux dans le choix et la création d'une SCI, nous vous invitons à prendre contact avec des professionnels du milieu. Les attraits fiscaux peuvent être séduisants, mais ils ne doivent pas être les seuls critères de décision pour la mise en place de celle-ci. La création d'une société engendre des frais et charges administratifs supplémentaires, l'appel à un professionnel pour la rédaction des statuts (pouvant influer sur les habilitations à réaliser certains investissements ou non) mais aussi une tenue comptable minutieuse avec l'appui d'un expert.