by EUODIA
Un conseil éthique
pour un patrimoine durable

Pourquoi démembrer des biens immobiliers ?

D’après l’INSEE, et en France seulement 58% des métropolitains sont propriétaires de leur résidence principale

L’accès à la propriété est en plus cher en France, car cela nécessite de plus en plus des budgets importants, et l’accès au financement est souvent conditionné par un apport de plus en plus élevé.

Aujourd’hui, et d’après les ressources de certains Banques il faut sept ans à un français pour se constituer un apport personnel suffisant afin de souscrire un crédit immobilier, alors que la moyenne mondiale est de seulement cinq ans, et de trois ans au Royaume Uni.

La solution la plus classique et la plus ancienne pour accéder à la propriété avec un budget modeste est de passer par les différentes formes de propriété partagée : l’indivision ou la copropriété : Ils sont deux techniques différentes qui ont la même finalité de partage de propriété, et qui pourraient être envisageable entre amis, entre frère et sœur, ou encore entre personnes pacsées ou mariées sous le régime de la séparation du bien.

La communauté de mariage : Cette solution permet d’adosser la capacité d’emprunt de la personne « A » à son conjoint « B » afin d’optimiser le montant d’emprunt par exemple :

Une personne « A » qui gagne 1500 € par mois, a une capacité d’emprunt à l’ordre de 100 000€ sur 20 ans, et s’elle se décide de se marier avec la personne « B » qui gagne 2500 € par mois se retrouvera automatiquement, avec une capacité d’emprunt supérieure à 260 000€ sur 20 ans, et plus de 300 000 € sur 25 ans, et donc plus de chance de devenir propriétaire en ile de France, car il faut compter en moyenne plus de 200 000 € de budget pour devenir propriétaire de résidence principale.

Et en fin le démembrement qui se traduit par le partage d’un bien entre un usufruitier et un nu propriétaire, et c’est une technique de gestion de patrimoine qui permet d’optimiser la gestion de patrimoine tout en optimisant la jouissance que plusieurs personnes peuvent retirer de la possession partagée d’un bien ;

Ce qui distingue cette solution de partage de propriété par rapport aux autres, c’est qu’elle permet d’optimiser d’alléger le poids de la fiscalité de son vivant, et aussi, de préparer la transmission.

Nous allons s’attarder plus sur ce dernier, tout en exposant ces différents atouts et avantages.

Le principe du démembrement

Le démembrement de propriété se fait à titre gratuit ou à titre onéreux, il est possible entre personnes qui ont des liens de parenté ou non, avec la même finalité de séparation les différents droits de propriété :

  • Droit de d utiliser
  • Droit d’en disposer
  • Droit de percevoir leur fruit

Si ces trois droits du même bien, ne sont pas réunis à la main d’une seule personne, on parle alors du démembrement.

En règle générale, nous parlons de l’usus, de fructus, et de l’abusus( Nue-propriété) :

L’usus fructus : C’est de jouir ou tirer le revenu d’un bien ;

L’abusus : c’est le droit de vendre, de donner, d’hypothéquer ou de détruire.

L’avantage fiscal avant décès :

Il est possible de disposer des parts démembrés, à titre onéreux, c’est à dire la possibilité de se constituer un patrimoine via une stratégie d’investissement en nue propriété, afin d’acheter des biens à des prix décotés, tout en s’assurant une revalorisation du bien qui en grande partie va s’échapper à l’imposition sur la plus value.

Les personnes qui sont lourdement imposées avec un taux marginal d’imposition supérieur ou égal à 30%, et qui souhaitent investir en locatif, afin de préparer leur retraite par exemple, se retrouvent constamment confrontés à une fiscalité foncière très lourde. Pour cette catégorie d’investisseurs, la stratégie souvent conseillée par les CGP (Conseiller en Gestion de Patrimoine) est d’investir en tant que nu propriétaire, et mettre en différer le revenu foncier pour une durée limitée à la durée de l’activité professionnelle de l’investisseur, en attendant le remembrement à l’âge de la retraite, et une fois qu’il s’est retrouvé avec une TMI (Tranche marginale d’imposition) plus basse et par la suite une taxation foncière moins élevée ;

En effet, le CGP oriente ce genre de profil investisseur vers un démembrement temporaire, en investissant dans des biens immobiliers, ou encore dans la pierre papier.

Cependant, ce démembrement temporaire pourrait intéresser également certaines personnes, qui souhaitent avoir seulement un complément de revenu, et qui n’ont pas forcément un besoin de la constitution d’un patrimoine immobilier, en optant ainsi, seulement pour l’investissement en usufruit.

Il est donc du rôle du CGP de rappeler à ce profil de client, que s’il est déjà propriétaire d’un beau patrimoine immobilier dont la valeur s’approche de 1 300 000 €, ou supérieure ou égale à cette dernière, et qui est imposable ou susceptible d’être imposé à l’IFI, que sa part de son patrimoine en usufruit doit être déclarée à l’IFI à sa valeur en plein propriété.

Les opérations de démembrement à titre gratuit interviennent dans la plupart de temps entre famille.

Il est possible d’aider un descendant ou un ascendant dont le besoin, en faisant une donation d’usufruit pour un objectif alimentaire par exemple, en respectant la législation qui définit très bien le contexte, et qui oblige que la durée d’usufruit soit fixe, en la faisant correspondre à la durée d’étude de l’enfant, à l’exception des enfants malades.

Avantage fiscal après le décès : Objectif de transmission

De plus en plus de français veillent à préparer leur succession, afin de protéger leurs proches, de préserver leur patrimoine après leur décès, et de surtout éviter les querelles de familles, en optant pour des montages qui peuvent réduire à maximum les droits de succession.

Le démembrement reste la meilleure solution pour sortir le bien concerné de l’assiette successorale, en conservant l’usufruit et en donnant aux enfants la nue propriété.

À savoir qu’en France, il est possible de donner 100 000 euros tous les 15 ans, par parent et par enfant.

S’il n’y a pas de disposition prise par le défunt, l’époux survivant a droit au quart de la succession en plein propriété ou 100% en usufruit, et c’est la solution qui est choisie par le conjoint survivant dans 85% des cas, et sans cantonnement possible concernant la masse successorale.

La législation de 2018 vise à apporter une modification par rapport à la déclaration IFI, CAR Le donateur (la personne qui fait le don) chaque personne sera redevable à l’IFI en fonction de ses droit, c’est à dire que le conjoint survivant doit déclarer seulement sa part de l’usufruit .

 

Il est donc conseillé d se rapprocher de son CGP et de son notaire pour une meilleure préparation de succession.