Un conseil éthique
pour un patrimoine durable

La fiscalité viager

Même si le viager ne concerne qu’une faible proportion des transactions, il connaît un succès grandissant tant sa souplesse permet de satisfaire des besoins et des motivations assez larges. Compte tenu de l’engagement induit par ce type de transaction, il est important d’en comprendre toutes les subtilités et notamment sa fiscalité.

 

Les caractéristiques du viager

Avec le vieillissement de la population et la flambée récente des prix de l’immobilier, le viager est de plus en plus plébiscité. Nombre de personnes âgées sont attirées par cette solution qui permet de transformer un patrimoine en une rente servant de complément de revenu au moment de la retraite. Les acheteurs sont également séduits par cette opération qui leur permet d’acquérir un bien avec une décote pouvant parfois atteindre 50 % du prix du marché, à condition de pouvoir attendre.

La vente en viager porte le plus souvent sur un bien immobilier, et consiste à transformer tout ou partie du prix de vente en une rente annuelle qui s’éteint au décès du vendeur. Le vendeur, appelé le crédirentier, perçoit en règle générale un bouquet sous forme de capital initial et une rente à vie versée par l’acheteur, appelé le débirentier. Le bouquet et la rente sont librement négociés entre le vendeur et l’acheteur, et dépendent de la valeur du bien et de l’âge du vendeur. Plus le bouquet est important, moins la rente est élevée. La réversion de la rente au conjoint survivant est possible lorsqu’elle figure dans l’acte de vente

 

La fiscalité du viager

Les ventes en viager sont en grande partie soumises aux mêmes règles que les ventes immobilières classiques. L’acheteur en viager est soumis au paiement des droits de mutation et des frais de notaire. Le vendeur est totalement exonéré de taxe sur les plus-values lorsque la transaction porte sur sa résidence principale, ce qui concerne la grande majorité des ventes en viager occupé. Dans les autres cas, les plus-values réalisées lors d’un viager immobilier ou d’une revente de viager peuvent être imposées. Toutefois, une exonération est accordée pour les biens vendus moins de 15 000 € et les biens détenus depuis plus de 30 ans. Dès que la vente est signée chez le notaire, le bien ne fait plus partie du patrimoine du vendeur et c’est l’acheteur qui doit s’acquitter de la taxe foncière, à moins que les parties en aient convenu autrement. Le vendeur devient en quelque sorte locataire à vie, il doit entretenir le logement et payer la taxe d’habitation.

La fiscalité du viager se traduisant par une transformation de la détention d’un bien immobilier en revenu, la rente viagère est imposable au titre de l’impôt sur le revenu. Toutefois, la rente viagère étant un revenu intervenant en complément de la retraite, elle fait l’objet d’un abattement qui dépend de l’âge du vendeur au moment de la vente. L’abattement est de 70 % lorsque le vendeur a plus de 70 ans, de 60 % lorsqu’il a entre 60 et 69 ans, de 50 % entre 50 et 59 ans et de 30 % lorsqu’il a moins de 50 ans. En cas de rente réversible, l’âge pris en compte est celui du plus âgé des bénéficiaires. La rente viagère est soumise aux prélèvements sociaux et est prise en considération pour le paiement de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), la valeur de capitalisation de la rente viagère étant incluse dans l’assiette de l’ISF.