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La Fiscalité du démembrement : le cas du nu-propriétaire et de l'usufruitier

La fiscalité pour un démembrement immobilier

Le démembrement du patrimoine immobilier est un acte juridique qui permet la division de la pleine propriété en usufruit et en nue-propriété. C'est un mécanisme que l'on utilise la plupart du temps en famille dans le cadre d'une donation ou d'une succession. Le démembrement des biens, contrairement à ce que beaucoup pourraient penser, est régi par une fiscalité très encadrée, à travers laquelle nu-propriétaire et usufruitier sont soumis à des charges différentes.

Ces législations fiscales sont assez distinctes selon qu'on soit utilisateur du bien ou propriétaire. Loin d'être neutre, la fiscalité sur le démembrement recouvre pratiquement toutes les rubriques prises en compte par la fiscalité immobilière; revenus fonciers, droits d'enregistrement, taxes locales, impôt sur la fortune et impôt sur les plus-values.

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La fiscalité usufruitier et nu-propriétaire

Le démembrement des biens soumet usufruitier et nu-propriétaire à des législations différentes. Le nu-propriétaire dans un processus de démembrement jouit de certains avantages fiscaux. Il est d'office dispensé d'un certain nombre de taxes dont l'impôt sur le revenu, les taxes d'habitation et taxes sur le foncier bâti et non bâti qui reviennent en effet à la charge exclusive de l'usufruitier. Par ailleurs, le nu propriétaire bénéficie de quelques allègements fiscaux relatifs à la non-jouissance de son bien.

L'impôt sur le revenu est revu à la baisse de même que l'impôt de solidarité sur la fortune. On retiendra toutefois que certaines charges non moindres reviennent au nu-propriétaire. Ce dernier est susceptible d'assumer des réparations assez importantes. Le démembrement des biens peut se réaliser sur une durée contractuelle; dans ce cas, le nu-propriétaire prend totalement la paternité du bien, au terme de la durée prévue. S'il s'agit d'un contrat viager, le démembrement prend fin dès lors que l'usufruitier décède; et le nu-propriétaire devenu propriétaire exclusif assume toutes les impositions fiscales qui découlent de cette propriété. Quoi qu'il en soit c'est l'usufruitier qui paye le plus d'impôts dans le cadre d'un démembrement immobilier.

Optimisation fiscale démembrement

Le démembrement offre de nombreux avantages fiscaux et des facilités juridiques aux différentes parties. Il favorise une réduction considérable de la pression fiscale. Ce système permet aussi de faciliter l'opération de léguer de biens parentaux aux enfants. Il facilite donc considérablement certains processus de succession et constitue un véritable moyen pour acquérir des biens immobiliers à un coût largement réduit.