by EUODIA
Un conseil éthique
pour un patrimoine durable

Qu'est-ce qu'un démembrement temporaire en comparaison à un démembrement viager ?

Le démembrement est une opération juridique qui consiste à diviser la pleine propriété en deux parties/notions complémentaires ;  la première d’entre elle est la nue propriété, il s’agit de la possession du bien question et l’usufruit, qui est celui qui utilise et habite le bien. Cette notion de démembrement peut être temporaire ou viagère et s’applique dans de nombreux domaines.

Tout bien immobilier peut faire l’objet d’une séparation temporaire ou viagère. La notion de vente en viager renvoie à une opération courante qui consiste à vendre un bien immobilier (appartement, maison, parts de SCPI par exemple) et à fixer des conditions particulières lors du paiement du bien. En outre on retrouve l’idée que la vente est conclue sur un principe similaire à une vente en pleine propriété mais le paiement est échelonné sous forme d’une rente à vie pour le vendeur (la personne qui va percevoir les loyers sous forme de rente). 

Dans le cadre d’un démembrement d’un bien, la durée est définie par une convention qui va permettre de déterminer l’ensemble des modalités de ce dernier à savoir les parties, la durée, le prix, ou encore la clé de partage…

Les parties au sein du démembrement

Le nu propriétaire est le propriétaire du capital ou des parts de SCPI. La durée du contrat (5-10-15ans par exemple) lui permet d’obtenir l’intégralité des parts à la fin de ce démembrement. Cependant durant cette période le nu propriétaire ne perçoit aucun loyer et n’a pas de d’utiliser le bien (dans le cadre d’un appartement).  L’avantage pour le souscripteur est de bénéficier d’un prix à la décote lors de la souscription., d’éventuelles économies car la nue propriété n’est pas prise en compte dans le calcul entrant dans l’ISF. Au terme de ce démembrement il devient le propriétaire de la pleine propriété.

La contre partie se nomme l’usufruitier. A l’inverse de la nue-propriété, l’usufruitier perçoit l’intégralité des revenus comme s’il possédait l’intégralité des parts.  Tout comme le nu-propriétaire il bénéfice d’une décoté sur le prix des parts mais de manière encore plus significative. En effet les usufruitiers sont très recherchés car ils acceptent de percevoir les loyers pour la période du démembrement puis ils cèdent ses parts au nu-propriétaire. L’avantage significatif est dans la perception des loyers, bien supérieur au regard du capital investi. Attention toutefois de prendre en considération l’impact de la fiscalité.  Les usufruitiers sont généralement à la recherche d’un revenu complémentaire mais ces derniers sont soumis à l’imposition sur les revenus fonciers à hauteur des parts sous le format de la pleine propriété, ce qui signifie que les loyers seront lourdement taxés si le souscripteur ne fait pas attention. 

Le démembrement temporaire / le démembrement viager

Afin de permettre une meilleure distinction entre les deux notions, nous verrons les différentes conditions de fonctionnement et conditions particulières pour les deux démembrements.

Le démembrement viager est définit comme un démembrement aléatoire, en effet cela signifie qu’il dépend de l’espérance de vie du crédirentier. A l’inverse, le démembrement temporaire va, quand a lui, être déterminé de manière fixe dans le temps et sur une période convenue par les deux parties (en générale entre 10 et 15ans).  

Par ailleurs, il est souvent coutume de voir que au sein d’un démembrement viager, le vendeur est également la personne qui occupe le bien. En d’autres termes, il dispose du droit d’Usage et ce dernier va continuer d’habiter le bien.

Dans un démembrement temporaire, l’usufruitier peut habiter et vivre dans le bien ou ce dernier peut également louer le bien, le prêter. Il dispose de la jouissance de ce dernier et le nu-propriétaire possède les « murs » de ce bien. En démembrement temporaire il est question de céder l’usufruit du bien. Il est donc plus courant de voir que l’occupant du bien et le vendeur de ce dernier ne sont pas la même personne.   

Au sein d’un démembrement viager c’est l’âge de l’usufruitier qui va permettre de déterminer la valeur de la part et ce selon un barème fiscal. A la différence que pour un démembrement temporaire,  les sociétés de gestion instaurent un barème en fonction du nombre d’année et permettent aux deux parties de connaître les conditions au préalables et de les sélectionner en amont de l’investissement.  

Les différentes solutions du démembrement

Dans le cadre de ces démembrement, on retrouve l’idée que le démembrement temporaire intervient entre deux contractants (pouvant se connaître ou non) et ayant des besoins patrimoniaux différents : le nu-propriétaire souhaite placer son argent durant un certain nombre d’années afin de vendre ou de percevoir l’intégralité à partir de la fin du démembrement. Il n’a pas de besoin de liquidité ou de revenus complémentaires immédiatement. A l’inverse, l’usufruitier cherche un revenu immédiat lui permettant de se constituer un capital ou de compléter ces revenus déjà existants. L’acquisition des parts démembrés revient moins cher et permet de bénéficier des pleins loyers. 

Dans le cadre du démembrement viager, on retrouve plus généralement les familles et en fonction du lien de parenté, il est possible de transmettre son patrimoine en dehors des droits de donation. Il est souvent question des parents et des enfants qui souhaitent transmettre un bien. Avec ce démembrement, les enfants récupéreront la pleine propriété du bien. Durant cette période, les parents continuent de percevoir les loyers de l’usufruit et bénéficient de la possibilité de vivre dans le bien jusqu'à la fin du démembrement viager. 

Dans le cadre des SCPI, la notion de nu-propriétaire est centrale puisque ce dernier ne percevra pas les loyers jusqu'à la fin du démembrement viager, cependant les parts vont continuer de prendre de la valeur au fil des années. Il est question de revalorisation de parts. Il y’a en effet de fortes chances que durant la période du démembrement viager ou temporaire. 

Le démembrement temporaire répond d’avantages à des besoins conjoncturels ou structurels sur du court ou long terme et entre des individus n’ayant pas nécessairement de liens ou les mêmes ambitions. A l’inverse le démembrement viager est quant-à lui, une solution de plus en plus utilisée dans la transmission de patrimoine entre les familles.