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Démembrement de propriété : usufruit et nue propriété

Définition usufruit et nue-propriété

L'usufruit est défini par le Code Civil en son article 578 comme le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance. L'usufruitier qui est la personne titulaire de l'usufruit peut être une personne physique ou une personne morale. D'ailleurs, l'usufruit peut être temporaire. Dans ce cas, sa durée est fixée par un terme bien précis.

Pour ce qui est de la nue-propriété, il s'agit de la propriété d'un bien dont le titulaire appelé nu-propriétaire n'a pas la jouissance. Le titulaire d'une nue-propriété peut être également une personne physique ou une personne morale.

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Investir en fonction de ses objectifs

Choisir entre l'usufruit et la nue-propriété dans le cadre d'un investissement en démembrement de propriété dépend des objectifs que l'on se fixe. Ainsi, une personne qui opte pour l'usufruit dans le cas d'un achat de parts dans une SCPI pourra pleinement jouir de ses parts et récupérer l'intégralité des revenus. Dès l'achat, les revenus - qui sont donc les "fruits" - sont acquis de manière définitive avec possibilité pour l'usufruitier d'en disposer à sa convenance. La nue-propriété ne donne pas les mêmes droits que l'usufruit. Pour preuve, dans l'hypothèse de l'achat des parts dans une SCPI l'option de la nue-propriété ne permet de bénéficier d'aucun revenu. Toutefois, le nu-propriétaire conserve le droit de propriété de ses parts dans une telle opération. D'une manière générale, il faut dire qu'en achetant l'usufruit dans une opération de démembrement de propriété, on prend en charge les taxes foncières, les risques de vacances et d'impayés, les frais de gestion ainsi que l'entretien du bien. Celui qui achète la nue-propriété ne supporte pas de charge de gestion ni d'entretien.

Démembrement temporaire

Comme son nom l'indique, un démembrement temporaire est un démembrement dont la durée est fixée par les parties en présence le jour où débute le démembrement. En général, ce type d'opération est conclu pour durer entre 10 ans et 20 ans (il est possible de démembrer sur de plus courts intervalles dans le cas d'achat de parts de SCPI démembrées par exemple). Pour l'investisseur en nue-propriété, dont l'objectif est d'acquérir le bien concerné en pleine propriété, c'est une technique de financement à moindre coût. D'ailleurs pour les entreprises, ce procédé leur permet une utilisation d'un immeuble pour un coût de trésorerie relativement plus faible que dans le cadre d'une location ordinaire. Le démembrement temporaire est un montage particulièrement avantageux pour le nu-popriétaire. Il est affranchi des différentes taxes cumulatives qui frappent à la fois les revenus fonciers, le capital comme la taxe foncière, l'ISF, la CRDS, la CSG et l'IRPP. De plus, le nu-propriétaire paye moins d'impôt sur le revenu puisque ses revenus locatifs sont réduits par les intérêts du prêt qui ont servi à l'acquisition de la nue-propriété.