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Démembrement: Quelle différence entre nue et pleine propriété ?

Avec la mise en place, depuis le 1er Janvier 2018, de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), le démembrement de proriété s’affirme comme une réelle option pour tout contribuable désirant baisser l’assiette de l’IFI ou souhaitant augmenter ses biens immobiliers.

Si l’on maîtrise toutes les techniques du démembrement de propriété, nous pourrons tirer de gros avantages de ce dispositif. Au fil de cet article, nous verrons une présentation générale de ce dispositif ainsi qu'un cas concret.

Une bonne compréhension du droit de propriété est inhérente à la présentation générale du démembrement de propriété.

Le droit de propriété

Le droit de propriété se définit comme le droit détenu par une personne morale ou physique d’utiliser un bien, d’en recevoir les gains et d’en disposer (selon les conditions définies par le législateur ou la réglementation).

Ce droit sur un bien peut être scindé en deux principales catégories : l’usufruit d’un côté et la nue-propriété d’un autre côté.

L’usufruit

Comme dit précédemment, l’usufruit confère à son détenteur le droit de jouir du bien et d’en percevoir les revenus. 

Un usufruitier est redevable d’obligations et détient des droits. Hormis le cadre des baux ruraux, commerciaux, artisanaux et bien d’autres où l’usufruitier a besoin de l’accord du nu-propriétaire, généralement l’usufruitier a par exemple le droit de mettre en location un bien ou de l’utiliser lui-même. De ce fait, l’usufruitier perçoit directement les revenus issus de la location ou de l’utilisation du bien.

Concernant les obligations à l’égard de l’usufruitier, il lui est demandé de faire un inventaire du bien, de veiller au bon entretien du bien, de s’acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’habitation (dans le cas d’un bien immobilier). Toujours dans le cas d’un bien immobilier, les gros entretiens ou grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire.

Concernant la durée de l’usufruit, celle-ci est très explicitement définie dans le dispositif du démembrement, et la fin de ce dispositif a été préalablement définie par les articles 617 et 618 du code civil. Ainsi, il y a extinction de l’usufruit si :

  • L’usufruitier décède ;

  • Le délai du démembrement arrive à son échéance tel qu’il a été convenu ;

  • Le bien n’a pas été utilisé par l’usufruitier pendant 30 années ;

  • Il y a dégradation du bien par l’usufruitier ou défaut d’entretien du bien ;

  • L’enfant atteint 16 ans ;

  • L’usufruitier renonce à ses droits et devoirs ;

  • La trentième année du démembrement lorsque l’usufruitier est une personne morale ;

  • II y a perte totale du bien. On parle dans ce cas de la "perte totale de la chose".

Dès lors qu’il y a extinction de l’usufruit, le bien retourne au nu-propriétaire.

La nue-propriété

En droit français, on désigne par nue-propriété le fait de détenir un actif soit immobilier soit financier sans pour autant percevoir les revenus. Autrement dit, en tant que nu-propriétaire, on ne dispose pas du droit de jouissance du bien.

On dispose de principalement quatre grandes catégories de biens en nue-propriété :

  • La nue-propriété sur un bien immobilier ;

  • La nue-propriété portant sur des parts de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) ;

  • La nue-propriété sur des parts de société

  • La nue-propriété dans le cadre d’une assurance-vie.

Comme l’usufruitier, le nu-propriétaire a des obligations et des droits.

D’abord, concernant ses obligations, le nu-propriétaire doit réaliser ou régler tous les gros travaux dans le cadre d’un immobilier. Il est à noter aussi que le nu-propriétaire est tenu de respecter les droits de l’usufruitier. 

Lorsqu’on additionne les droits et obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire, nous obtenons les droits et obligations d’une pleine propriété.

La pleine propriété

Comme dit précédemment, la pleine propriété est le résultat de la combinaison de l’usufruit et de la nue-propriété.

Concrètement dans le cas d’un bien, avoir la pleine propriété signifie tout simplement avoir le droit de disposer du bien (ou de le vendre par exemple), d’utiliser le bien (ou encore l’occuper) et enfin de recevoir des revenus liés à l’utilisation du bien.

A présent, voyons ensemble un exemple chiffré de démembrement de propriété dans lequel on distingue clairement les avantages de l’usufruitier et du nu-propriétaire:

Considérons deux investisseurs Madame A et Monsieur B. Madame A envisage de partir à la retraite dans 10 ans et veut placer 66 000 euros, dans l’objectif de se constituer des revenus complémentaires pendant sa retraite. Son conseiller en gestion de patrimoine lui suggère d’investir dans des parts de SCPI, conseil que Madame A suit. La valeur des parts en pleine propriété s’élève à 100 000 euros et elles reversent annuellement 5500 euros.

Plutôt que de percevoir des revenus au cours des 10 prochaines années, Madame A acquiert ses parts de SCPI à 66 000 euros au lieu de 100 000 euros. Monsieur B, qui lui souhaite réaliser des profits sur la même durée, à savoir dix ans, acquiert les parts en usufruit.

Du point de vue de la fiscalité, Madame A, ne percevant pas les revenus de sa SCPI durant les 10 années, ne paiera donc aucun impôt sur le revenu. Tandis que Monsieur B, qui percevra les revenus de cette SCPI, sera redevable de l’impôt sur les revenus.

Cependant, la valeur des titres de Madame A va s’accroître annuellement de sorte à valoir 100 000 euros au bout de la dixième année, soit la valeur en pleine propriété au départ sans démembrement de propriété, si l’on ne tient pas compte de toute évolution de la valeur des actifs immobiliers. Ainsi, nous pouvons dire que Madame A a pu bénéficier d’une rentabilité annuelle nette de 4.24% pendant la durée du démembrement, ici égale à 10 ans.

Monsieur B, quant à lui, gagne son intérêt dans la mesure où en cas de baisse de la valeur des parts acquises par Madame A, il ne subir aucunement cette baisse. 

En outre, selon la durée de démembrement, les parts de SCPI ne sont pas acquises au même montant. Par exemple, s’il s’agit d’un démembrement des parts sur 5 ans, alors l’usufruit coûte 21% de la valeur de la pleine propriété. 34% de la valeur de la pleine propriété lors d’un démembrement sur 10 ans.