Un conseil éthique
pour un patrimoine durable

Organiser son démembrement : définir les clés de répartition

démembrement

Quelles sont les clés de répartition en démembrement?

Le démembrement d'un droit de propriété portant sur des biens mobiliers ou immobiliers consiste à diviser ce droit en nue-propriété (droit qui permet de disposer du bien) et en usufruit (droit qui permet de jouir du bien ou d'en percevoir les fruits).

L'acte de démembrement qui définit la durée de l'usufruit fixe une clé de répartition qui détermine la valeur retenue pour la nue-propriété et celle qui est retenue pour l'usufruit. Afin de faire une répartition équitable, il convient de tenir compte de la valeur de l'usufruit qui dépend de sa durée et de fixer la valeur de la nue-propriété en déduisant la valeur de l'usufruit de la valeur du bien en pleine propriété. Ainsi, si le démembrement porte sur des parts de SCPI et si la durée de l'usufruit est fixée à 10 ans, on peut retenir pour l'usufruit une valeur de 36 % de la valeur totale du bien. En conséquence, la valeur de la nue-propriété est fixée à 64 % de leur valeur totale.

Avantages du démembrement temporaire en nue propriété et usufruit

La durée de l'usufruit doit être fixée de manière à ce que l'opération soit avantageuse pour l'usufruitier et pour le nu-propriétaire. Si l'usufruitier et le nu-propriétaire sont tous les deux assujettis à l'impôt sur la fortune, l'usufruitier devra payer cet impôt sur la valeur des parts en pleine propriété. Par contre, le nu-propriétaire n'aura pas à inscrire la valeur de ses droits dans sa déclaration de patrimoine. L'opération est intéressante si le nu-propriétaire a des revenus importants et s'il est lourdement taxé alors que l'usufruitier ne paye que peu d'impôt sur le revenu. Elle peut l'être également si l'usufruitier a un déficit foncier et si le bien concerné est un bien immobilier. En effet, l'usufruitier pourra imputer son déficit foncier sur les revenus auxquels son usufruit lui donne droit.

Donation et transmission de son patrimoine

Mais un père de famille qui désire optimiser la transmission de son patrimoine à ses enfants, notamment en vue de réduire les droits de succession que ceux-ci devront payer après son décès peut également consentir au profit de ses enfants une donation portant sur la nue-propriété d'une partie de ses biens. Il peut être aussi judicieux de constituer une SCI qui sera propriétaire de sa résidence principale et de faire une donation portant sur les droits de nue-propriété des parts. Lors du décès des parents, l'usufruit sera automatiquement éteint et les enfants auront la pleine propriété des parts de SCI.